我是紫沐，這是我第321篇日記。

上篇日記（市場越理性，產(chǎn)品越分化），聊了聊市場橫盤的時候，我們能在里面學(xué)習(xí)到什么，可點擊鏈接了解。

二八定律，在樓市里同樣存在。

有人說現(xiàn)在房子供過于求，買房沒意義。

但總體供過于求，不能改變局部緊缺的事實。

四五線城市房子很便宜，是能住。

但人都有追求更好居住體驗的本能，特別在國內(nèi)。

只要經(jīng)濟實力好起來，總會往大城市遷移。

因為那里有更齊全的生活配套，有更強的教育資源，也有更多機會鏈接人脈資本。

那從小城市跳到大城市，就是終點嗎？

只要事業(yè)持續(xù)向上，這只是起點。

大城市也有強板塊和弱板塊；同一板塊，也有標(biāo)桿樓盤和次級樓盤。

只要改善生活的本能還在，就會有置換，有分化。

頭部城市、頭部板塊、頭部樓盤，就會持續(xù)緊缺。

而供不應(yīng)求，是價格上漲的底層邏輯。

也就帶來樓市里第一個二八定律：

能跑贏的，只有20%的城市、板塊、樓盤。

從這里面又能延伸到一個角度，兌現(xiàn)的角度。

這是個畫餅的時代，城市畫基建，板塊畫規(guī)劃，樓盤畫配套。

但每個親歷者，都切身體會過畫餅的兌現(xiàn)率，連20%都勉強。

這涉及到城市能級、區(qū)府實力、開發(fā)商底蘊。

城市想升級，越往上越難，有些城市的崛起，靠的是時代紅利，以前沒蹭到，可能以后都蹭不到。

板塊想發(fā)展，同樣講究天時地利。

就像荔灣失去的20年，憑目前的區(qū)府財力想追回來，達到和天河海珠同樣的水平，太難。

至于樓盤，現(xiàn)在大家對新盤的標(biāo)準，已經(jīng)降到不爛尾就行。

想實際交付和宣傳ppt完全一致，只能在夢里實現(xiàn)。

這帶來樓市第二個二八定律：

規(guī)劃這么多，能兌現(xiàn)的不過20%。

有人說現(xiàn)在房住不炒，買房沒意義。

但不炒，從不代表不漲。

只是受制于房價天花板，能漲的變少了。

天花板高度，和板塊強度掛鉤，也和購買力掛鉤。

80%的購買力，收入只和工資掛鉤。

而工資收入增速在變慢，天花板也有限。

所以對應(yīng)的剛需盤、剛改盤，未來房價漲幅想復(fù)刻過去的輝煌，5年翻倍，很難。

20%的購買力，代表的是高薪人群。

他們或許是蹭到風(fēng)口紅利，或許經(jīng)商天賦很強。

在放水洶涌的時代，有錢人賺錢是越來越容易的。

所以對應(yīng)的高端改善盤、豪宅盤，未來房價會更有想象力。

因為這些高薪購買力，抬高了天花板。

而優(yōu)秀改善產(chǎn)品在市場的占比非常低。

這又帶來了樓市里第三個二八定律：

未來只有20%的產(chǎn)品，能維持過往漲幅表現(xiàn)。

但找對產(chǎn)品，買房鏈條也沒有結(jié)束，還有執(zhí)行過程。

比如很多人一個房子住久了，會有感情。

覺得這房子什么都好，雖然理性分析不值得繼續(xù)持有，房價也一直不漲，還是舍不得賣。

能真正做到快速斷舍離，把握置換節(jié)奏的，不過20%。

比如很多人買房喜歡在網(wǎng)上收集信息。

但現(xiàn)在做自媒體門檻很低，很多文章其實是無用的，或者有誤導(dǎo)成分的。

那作為對房產(chǎn)本身了解不多的小白，能完全通過自己搞懂房子的，不過20%。

不懂，但愿意知識付費請教專業(yè)人士的，也不過20%。

很多現(xiàn)在房子賣不出去的人，當(dāng)初買房的時候，就已經(jīng)買錯了。

為了省錢找免費帶看的中介，虧掉的卻是價值幾百萬起步的房子。

小錢和大錢之間，擰不清。

這就是樓市的第四個二八定律：

能真正實操買對房的，不過20%。

所以很多人在網(wǎng)上吐槽，說買房是做過最后悔的決定，并非沒有道理。

因為80%的房子，根本就跑不贏通脹。