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市場越理性,產品越分化

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我是紫沐,這是我第320篇日記。

上篇日記(濱江東的江景豪宅,有點尷尬),聊了聊對老牌豪宅的看法,可點擊鏈接了解。

有文章說,珠金琶都是炒家炒上來的,現在市場回歸理性,立馬就原形畢露。

并用金融城幾個樓盤來舉例。

比如天朗明居成交跌到4.7萬/平;

比如美林海岸成交跌到6.8萬/平;

比如蘭亭盛薈成交跌到7.9萬/平..

我覺得這有點過于主觀。

首先怎么定義炒家?

事實上專門做房產投資為生的人非常少。

而如果只是帶投資性質的買房,就被稱作炒家。

那所有買二套的,買房想增值保值的,不就都成了投資客?

這明顯不合理,大家都只是普通人而已,并不以房產投資為生。

那靠那么一點真正的投資客,去炒高一個板塊的房價,可能嗎?

只要稍微動下腦子,就知道這觀點很荒謬。

房價從來都不是靠炒就能往上沖的。

如果靠炒就能解決,操盤手還研究政策利好干什么,救市簡直沒難度。

以操盤手的資本,組織一批炒家直接把房價炒高不就完事了。

為什么從來沒這么做,就因為操盤手有腦子,知道這根本行不通。

比如組織一批人,把增城房價炒到5萬。

你會去接嗎,市場上大部分真實買家會去接嗎?

肯定不會,大家心里都有桿秤,對一個板塊值多少錢是有底的。

所以珠金琶要不是真的被市場上大部分買家認可,優質資產是真的供不應求,再怎么炒也不會到現在這價位。

更不能為了強證羸弱的觀點,去找個例做支撐。

比如7.9萬的蘭亭,是西北向小三房,價格一直都在小區均價上下徘徊。

你不能用這種產品,去和蘭亭的中高層四房做對比。

然后得出蘭亭從10萬跌到8萬這么個結論。

還有4.7萬的天朗明居,6.8萬的美林海岸,也是戶型朝向有問題的產品。

而且是急售,把小區過去兩個月的成交翻一遍,就會發現這只是個例。

所以這類文章,除了靠噱頭吸引流量外,沒什么意義。

真正有意義的,是通過這些個例,去挖掘規律。

比如說去年底,7字頭的蘭亭、6字頭的美林、6字頭的牛奶廠,普遍是什么產品?

要么樓棟差,要么樓層差,要么戶型拉胯,要么朝向不行。

在這基礎上疊加急售,筍度一下就被拉得很高。

反過來,像奶廠的標桿四房,蘭亭的標桿四房,美林二四期的標桿三四房,很少有大筍度出現。

那為什么每次行情冷,品質越差的降價越狠?

因為市場越理性,產品越分化。

行情火熱的時候,好樓盤基本出一套秒一套。

比如南向剛賣出去一套8萬,現在出了套北向7.8萬,買家是能接受的。

所以行情火熱的時候,通常也是處理劣質資產的最佳時期。

但等行情一冷,掛牌變多了,情況就會變。

才2K差價,10個買家有10個都會加錢選南向。

所以南向的去化速度會很快,也更有提價的底氣。

而北向會因為去化慢,導致庫存積壓,帶來存量競爭,只能降價處理。

也就是說光朝向這一塊,就能帶來很大的產品分化。

甚至就此延伸,還有天花板帶來的分化,購買力帶來的分化等等。

把時間精力花在研究規律上,才能對你的買房決策,帶來真正有用的幫助。

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