我是紫沐，這是我第320篇日記。

上篇日記（濱江東的江景豪宅，有點尷尬），聊了聊對老牌豪宅的看法，可點擊鏈接了解。

有文章說，珠金琶都是炒家炒上來的，現(xiàn)在市場回歸理性，立馬就原形畢露。

并用金融城幾個樓盤來舉例。

比如天朗明居成交跌到4.7萬/平；

比如美林海岸成交跌到6.8萬/平；

比如蘭亭盛薈成交跌到7.9萬/平..

我覺得這有點過于主觀。

首先怎么定義炒家？

事實上專門做房產(chǎn)投資為生的人非常少。

而如果只是帶投資性質的買房，就被稱作炒家。

那所有買二套的，買房想增值保值的，不就都成了投資客？

這明顯不合理，大家都只是普通人而已，并不以房產(chǎn)投資為生。

那靠那么一點真正的投資客，去炒高一個板塊的房價，可能嗎？

只要稍微動下腦子，就知道這觀點很荒謬。

房價從來都不是靠炒就能往上沖的。

如果靠炒就能解決，操盤手還研究政策利好干什么，救市簡直沒難度。

以操盤手的資本，組織一批炒家直接把房價炒高不就完事了。

為什么從來沒這么做，就因為操盤手有腦子，知道這根本行不通。

比如組織一批人，把增城房價炒到5萬。

你會去接嗎，市場上大部分真實買家會去接嗎？

肯定不會，大家心里都有桿秤，對一個板塊值多少錢是有底的。

所以珠金琶要不是真的被市場上大部分買家認可，優(yōu)質資產(chǎn)是真的供不應求，再怎么炒也不會到現(xiàn)在這價位。

更不能為了強證羸弱的觀點，去找個例做支撐。

比如7.9萬的蘭亭，是西北向小三房，價格一直都在小區(qū)均價上下徘徊。

你不能用這種產(chǎn)品，去和蘭亭的中高層四房做對比。

然后得出蘭亭從10萬跌到8萬這么個結論。

還有4.7萬的天朗明居，6.8萬的美林海岸，也是戶型朝向有問題的產(chǎn)品。

而且是急售，把小區(qū)過去兩個月的成交翻一遍，就會發(fā)現(xiàn)這只是個例。

所以這類文章，除了靠噱頭吸引流量外，沒什么意義。

真正有意義的，是通過這些個例，去挖掘規(guī)律。

比如說去年底，7字頭的蘭亭、6字頭的美林、6字頭的牛奶廠，普遍是什么產(chǎn)品？

要么樓棟差，要么樓層差，要么戶型拉胯，要么朝向不行。

在這基礎上疊加急售，筍度一下就被拉得很高。

反過來，像奶廠的標桿四房，蘭亭的標桿四房，美林二四期的標桿三四房，很少有大筍度出現(xiàn)。

那為什么每次行情冷，品質越差的降價越狠？

因為市場越理性，產(chǎn)品越分化。

行情火熱的時候，好樓盤基本出一套秒一套。

比如南向剛賣出去一套8萬，現(xiàn)在出了套北向7.8萬，買家是能接受的。

所以行情火熱的時候，通常也是處理劣質資產(chǎn)的最佳時期。

但等行情一冷，掛牌變多了，情況就會變。

才2K差價，10個買家有10個都會加錢選南向。

所以南向的去化速度會很快，也更有提價的底氣。

而北向會因為去化慢，導致庫存積壓，帶來存量競爭，只能降價處理。

也就是說光朝向這一塊，就能帶來很大的產(chǎn)品分化。

甚至就此延伸，還有天花板帶來的分化，購買力帶來的分化等等。

把時間精力花在研究規(guī)律上，才能對你的買房決策，帶來真正有用的幫助。