我是紫沐，這是我第319篇日記。

上篇日記（保利錦上印的合理價(jià)位在5.5萬(wàn)），分析了一個(gè)荔灣網(wǎng)紅新盤(pán)，可點(diǎn)擊鏈接了解。

濱江東的江景豪宅，目前處境有點(diǎn)尷尬。

從住的角度去看，一線臨江看珠城，周邊又有成熟配套，確實(shí)很舒服。

但從資產(chǎn)的角度去看，它的流通性在減弱。

雖然濱江東離琶洲不算遠(yuǎn)，未來(lái)3-5年琶洲起來(lái)了，還是能吃到一波外溢紅利。

但這里面，不包括濱江東的江景豪宅。

原因也簡(jiǎn)單，性價(jià)比太低了。

像珠江廣場(chǎng)、海珠半島、中信君庭、中海錦苑這些，一套大平層要2000多萬(wàn)。

一看產(chǎn)品，港式設(shè)計(jì)、陽(yáng)臺(tái)小氣，沒(méi)有豪宅感，對(duì)品質(zhì)有要求的買(mǎi)家不喜歡。

一算前景，又打不過(guò)廣州塔的同級(jí)產(chǎn)品。

比如珠帝的克萊252也是2000多萬(wàn)，離琶洲更近，本身又有廣州塔的規(guī)劃紅利，漲幅肯定更好。

所以濱江東豪宅現(xiàn)在的情況就是有價(jià)無(wú)市。

單看掛牌價(jià)，好像表現(xiàn)還不錯(cuò)，有跟上市場(chǎng)漲幅。

但事實(shí)上，成交很難，真想賣(mài)得降價(jià)。

不知道大家有沒(méi)有看出來(lái)，濱江東豪宅尷尬的原因，就是總價(jià)太貴。

光從單價(jià)去看，核心區(qū)臨江盤(pán)單價(jià)10萬(wàn)左右還可以。

但面積一疊上去，200多平，放在一個(gè)逐漸老去的板塊，就有點(diǎn)老破大的味道出現(xiàn)了。

而老破大和老破小，現(xiàn)在都是被拋棄的，是買(mǎi)房要避開(kāi)的。

加上總價(jià)一上去，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就變強(qiáng)。

濱江東放在廣州，確實(shí)能把很多板塊比下去。

但對(duì)手換成珠城、琶洲、廣州塔，該打不過(guò)還是打不過(guò)。

所以濱江東存在總價(jià)約束。

超過(guò)2000萬(wàn)，是不太建議買(mǎi)濱江東的，容易跑輸。

事實(shí)上1500-2000萬(wàn)這價(jià)位，濱江東的競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)下降了。

珠城中、天河公園、廣州塔這三個(gè)板塊，就能分掉很大一批追求漲幅的、追求學(xué)位的、追求預(yù)期的買(mǎi)家。

濱江東比較能打的，還是1000-1500萬(wàn)這價(jià)位段。

幾個(gè)對(duì)手板塊，金融城和牛奶廠住得沒(méi)它舒服；天河北沒(méi)有江；廣州塔買(mǎi)不到太好的產(chǎn)品..

濱江東的三四房，也就更容易進(jìn)到買(mǎi)家的選擇名單。

老牌豪宅的流通性，往往受制于板塊上限。

天花板很重要，但前期往往看不出來(lái)。

比如珠城中和珠城東，前兩年大家都漲得很開(kāi)心，看著沒(méi)啥差別。

但到現(xiàn)在，23萬(wàn)的花城灣已經(jīng)很難再突破，30萬(wàn)的廣粵尊府和匯悅臺(tái)上沖擔(dān)子還很輕。

天花板的影響力，越到后期才越明顯。

可惜很多人看到的時(shí)候，已經(jīng)有點(diǎn)晚了。