廣東
我是紫沐，這是我第318篇日記。
上篇日記（用大白話聊聊現在的樓市），聊了聊樓市萎靡的原因，可點擊鏈接了解。
保利錦上印的合理價格，我覺得是5.5-6萬。
如果死性子按吹風價7萬去推，會非常難賣。
看看隔壁萬科臻園就知道了。
臻園一開始也是6.5-7萬這個價去推，結果不太賣得動。
現在是降價了，才開始有出貨。
而錦上印和臻園定位是一樣的，都是偏剛改。
如果論綜合素質，錦上印還會稍微低一點。
因為錦上印的優勢，是樓盤品質。
低密度、大面積園林、板樓，疊加在一起能帶來很好的居住體驗。
但樓盤所在的位置，畢竟偏了點。
花地灣這塊，未來的增量配套主要集中在中心區，也就是萬科那邊。
錦上印能從中獲得的利好不多，更依賴自身的舊改。
只要和舊改掛鉤，那周期注定比較長。
也就是說短期的地段競爭力，是比不過臻園的。
而且在學位這塊，錦上印的不確定性也比較高。
雖然說會引入省一級名校，但整體還停留在吹風期。
本身剛改盤，地段和學位價值就比品質更值錢。
如果是新盤，那地段和學位的價值占比會更高。
因為園林實際交付能達到規劃的幾成水平，同樣是不確定的。
但定下來的學位、定下來的地段發展規劃，再變更的幾率相對低。
所以說臻園也要賣6萬才能出貨的話，保利錦上印的合理價格，就只能在5.5-6萬之間。
而且要注意，這是自住買入的合理價格。
如果偏投資，那這兩個盤都不太建議。
因為荔灣本身沒有很強的規劃定位，產業布局相對東部和南部偏弱。
這意味著沒法孵化大量購買力，更多是吃其他板塊的外溢流量。
在增量偏弱的情況下，還選擇來荔灣的外溢流量，通常都是沖著配套和學位。
所以短期來看，廣鋼的競爭力會比花地灣更強，表現也會更好。
而且荔灣未來不缺房，花地灣和廣鋼都有大量次新住宅供應。
供需關系也就不會太緊張，稀缺性也就不強。
光就荔灣來說，喜歡低密度板樓帶來的舒適體驗。
那以5.5萬的價格入手錦上印自住是ok的。
但要是短期有學位需求，或者更注重漲幅便于后續置換。
那廣鋼其實是更好的選擇。
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