近日，廣東惠州有樓盤傳出“打骨折”出售的消息，引起全網(wǎng)的關(guān)注。實際上，一二線城市依托龐大的人口和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，樓市降溫并不明顯，但三四線城市以及縣城地區(qū)的樓市目前已出現(xiàn)了明顯的疲態(tài)……

小城市的樓市困局，該如何破？

01 價格下跌

近年來，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入、大規(guī)模棚改撤出等原因，三四線城市的需求高峰漸漸過去，樓市也開始呈現(xiàn)出疲態(tài)，房價出現(xiàn)了下跌的情況，特別是去年房價下跌的尤為明顯，不少三四線城市甚至出臺了“限跌令”。

據(jù)了解，現(xiàn)在內(nèi)陸三四線城市房價普遍下跌了1000元-2000元每平米，目前期房不僅價格跌幅大，而且成交量慘淡。現(xiàn)房樓盤的降價幅度雖然比期房小，但整體上銷售也受到了一定影響。有不少三四線的購房者都反饋，在本輪上漲周期買的房子基本上都虧了錢……

有業(yè)內(nèi)專家認為，在當(dāng)前以剛需和改善需求為主的合理需求占主導(dǎo)的情況下，三四線樓市的下行在情理之中，這也是導(dǎo)致開發(fā)商折扣力度大的主要原因。前兩年市場比較好的時候，開發(fā)商的盈利獲得了保障，也為近期的打折提供了基礎(chǔ)。這從側(cè)面也反映出，開發(fā)商想通過降價的方式來回籠資金，對未來市場預(yù)期并不是特別樂觀。

02 去化周期長

據(jù)易居研究院此前發(fā)布的《中國百城住宅庫存報告》顯示，51個月來全國100個城市庫存規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降。

從百城住宅庫存面積同比增速指標來看，自三四線城市棚改貨幣化陸續(xù)啟動退出的2018年12月起，全國百城庫存開始步入同比正增長的通道；2019年9月-2020年3月、2020年10月-2021年9月出現(xiàn)過兩波增速放緩的情況；2021年10月-2022年6月，庫存規(guī)模同比增速明顯拉升，與當(dāng)時的市場交易出現(xiàn)下滑有重要關(guān)系；2022年7月-2022年12月，庫存規(guī)模同比增速放緩，與當(dāng)時房企推盤節(jié)奏明顯放緩有關(guān)；到了2023年，庫存規(guī)模同比增速繼續(xù)放緩。

目前百城中的一線城市存銷比已經(jīng)縮短至13.2個月，去化周期相對較優(yōu)；二線城市雖有壓力但表現(xiàn)居中，為17.9個月；三四線城市壓力最大，去化周期均值達21.5個月。

03 破局

目前，城市發(fā)展分化跡象明顯，以前人們都是從農(nóng)村到縣城，但現(xiàn)在不少人都是直接進入一二線城市，三四線城市已經(jīng)失去了對勞動力的吸引力，在人口減少的加持下，住房需求也在減少。

需求少、庫存大，三四線樓市的困局如何破？

●打造優(yōu)質(zhì)文旅項目

近年來，文旅產(chǎn)品這一強勢產(chǎn)品越來越受追捧，面對調(diào)控壓力，會有更多的資金流向文旅地產(chǎn)這一價值洼地。未來一個階段內(nèi)，重資產(chǎn)的文旅產(chǎn)品會成為地產(chǎn)行業(yè)的新引擎和突破口。

對于一些小城市而言，有其獨特的城市特色和景觀資源，可以將其打造成優(yōu)質(zhì)的文旅地產(chǎn)項目，用獨特的文旅魅力吸引用戶，形成產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)。以旅游業(yè)為核心，通過優(yōu)質(zhì)度假村帶動周邊地產(chǎn)的銷售，吸引更多外來購房者在這里購房置業(yè)，提振樓市。

●產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

三四線城市可以在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下加大對統(tǒng)一大市場的認識，積極引入外部優(yōu)質(zhì)資源幫助地方打造好產(chǎn)業(yè)名片。特別是國家層面、核心龍頭產(chǎn)業(yè)層面以及專業(yè)的金融機構(gòu)等方向的資源，在城市發(fā)展中積極引進新興產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建新的首位產(chǎn)業(yè)體系，培育經(jīng)濟發(fā)展的新動能。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展向好的趨勢可以讓當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化水平加速，并出現(xiàn)人口回流跡象，由此帶來了大量的置業(yè)需求，支撐了當(dāng)?shù)貥鞘械姆€(wěn)定。

●提高城市品質(zhì)

城市的環(huán)境、交通、文化、醫(yī)療等方面，都是吸引人口留在該城市的重要因素。政府可以加大環(huán)境治理力度，提高城市的環(huán)境品質(zhì)；改善公共交通體系，提高交通效率和便捷性；加強文化建設(shè)，豐富城市文化生活等。

●梳理供需關(guān)系

首先需要知道，中小城市的居民的可支配收入水平是有限的，適當(dāng)給予一些購房補貼，非常有必要，既為購房者減少了負擔(dān)，又為城市房地產(chǎn)增加了銷量。

其次，明確價格底線，不管是上限還是下限，都是保障樓市價格在一個穩(wěn)定的范圍內(nèi)運行。控制價格范圍，再去梳理供需關(guān)系，是樓市調(diào)控最合理且正確的方式。

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