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最近也沒啥新聞，不過在悄然之間，濟南樓市正在默默的變化中，寫一點細碎的想法，希望對各位朋友有新的啟發(fā)。

不過，不管怎么寫，大家永遠記住:

買房是為了讓你的生活更好，而不是更難

圖文無關(guān)

P1富人游戲

關(guān)注樓市的朋友對于分化這個關(guān)鍵詞不會陌生

不單單是濟南，放眼全國，分化都是這幾年的主旋律

這大概相當(dāng)于同一個班級，能證明老師教育水平的只有平均分，但換算到每位同學(xué)，各自的學(xué)習(xí)成績天差地別

再過去的5個月里，引起搶購排號漲價的樓盤都是改善盤

再今年的5個月里，濟南尚未出現(xiàn)知名度極高的剛需新盤

改善盤的掛牌房價已經(jīng)向5萬/平靠攏，而且更夸張的是，已經(jīng)有不少社區(qū)實現(xiàn)了4萬以上的成交價…

反觀主流剛需盤，在經(jīng)歷3-4月的小陽春后，雖然銷售量極具下滑

但是值得注意的是價格穩(wěn)住了，二手房的成交量有了起色。

至于下一層級的遠郊剛需房，只能默哀了…

這一點很關(guān)鍵，也值得注意

這意味著把買房當(dāng)做投資，越來越像富人之間的游戲

圖文無關(guān)

P2改善盤狂飆

這幾年最煎熬的購房人群就是改善客，貨幣購買力的貶值體現(xiàn)的可謂淋漓盡致

同樣的400萬，2020年能買到CBD，2021年能買到漢峪，2022年能買到長嶺山。

今年的400萬大概率要去盛福，別瞧不上盛福，想買依然需要排隊，還要忍受加推漲價的痛苦….

至于為什么，無外乎供求關(guān)系

尤其是隨著CBD的崛起，拿恒豐銀行封頂這件事來說，毋庸置疑，在不遠的將來會帶來不少購房需求，而且大概率是高薪人群..

但是反觀供應(yīng)端口，僅有位于科技城板塊的保利、中恒信、綠城等寥寥幾個項目，且不論房價是否漲跌，但是供少求多是事實

諸如此類，長嶺山、漢峪、高新、盛福，大家可以看看未出讓的土地，一目了然。

關(guān)于諸如站崗此類的言論，奉勸各位客觀一點。

講站崗的多數(shù)是沒買房需求而且近期沒看房的，真正這幾年在考慮改善的朋友，多數(shù)都在后悔沒有早入手。

對于保利臻譽這種盤來說，只要搖號搶到是虧不了的，前提是你要去搶…

上河院一樓架空層

P3中介迎來巨變

業(yè)內(nèi)有句話，叫做天下苦分銷久矣

對于開發(fā)商來說，中介的存在是徹徹底底的雙刃劍

不用沒客戶，甚至?xí)聪虼停茫_發(fā)商賺的還沒有中介多

尤其是從2023年開始，開發(fā)商與中介的合作呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

改善樓盤以及核心區(qū)域的樓盤，不需要中介合作，例如在網(wǎng)上被黑夠嗆的仁恒和華潤

接受不了中介苛刻條件的選擇不合作，例如龍湖

還有林林總總，或明或暗對中介合作比例進行控制的開發(fā)商

再比如這幾天號稱要把分銷營銷費返利給購房者的大華…

再加上前段時間，國家出臺減少中介費的號召

中介行業(yè)或?qū)⒂瓉砭拮儭瓕I賣雙方這是個好事

另外，勸你多去不和中介合作的樓盤多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)….

上河院樣板間

P4開發(fā)商不拿地

土拍才是開發(fā)商真實意愿的試金石，濟南2023年首次土拍僅用時5分鐘，多數(shù)開發(fā)商連舉牌的意愿都沒有。

過去，開發(fā)商追求的是市場占有率，現(xiàn)在開發(fā)商追求的是利潤率。

地價貴，不拿，非核心區(qū)域不拿，甚至對于房企總部來說，濟南這座城市也并不是非要布局…

同樣8000元/平的土地，龍湖天曜和濟鋼大華形成了鮮明的對比，前者盆滿缽滿，后者荒野求生。

開發(fā)商不拿地，講加劇供需之間的不平衡。

某些剛需盤小陽春漲了價，5月份雖然銷量不佳，但價格不回調(diào)，這就是底氣所在

更為關(guān)鍵的是，如果拿地的囧狀持續(xù)下去，市面上相當(dāng)多的大牌開發(fā)商將和濟南說拜拜

龍湖萬科綠城金茂，這些以品質(zhì)著稱的開發(fā)商均毫無斬獲

很難想象口味被這些大牌喂刁的購房者將如何購房…

我的個人看法與前文類似，綜合后疫情和市場供需，小陽春只能算作虛火，真正的回暖依然要看下半年。

尤其是雪山那兩位徹底斷貨之后，距離這天也不遠了….

圖文無關(guān)

P5地段加成在減少

前幾天去參觀了銀豐玖璽城的上河院

有一說一，房子是真不錯，當(dāng)然售價也不錯，估計每平要摸到4萬的門檻

借此，我回憶了近幾年樓盤的內(nèi)容升級之路，在悄然之間

落地窗、會所、橫廳逐漸成為了樓盤的標配

低密度、洋房、景觀逐漸成為了樓盤著重推售的賣點

產(chǎn)品打造本身軟屬性正在悄然升高，單憑地段已經(jīng)不能加太多分數(shù)了..

同樣的銀豐玖璽城，地段相同，就是因為承載的內(nèi)容不同，導(dǎo)致開發(fā)商的定價策略完全不同， 與 之類似的還有長嶺山的璟園…

還有很多人高呼站崗的唐冶潤府， 不但2萬的價格賣出去了， 而且截止目前沒用分銷， 仁恒河濱城，更不用說了吧。

如果按照傳統(tǒng)的地段觀，像東山府、御山臺這種遠郊樓盤應(yīng)該徹底涼涼的...更別提什么改善了。

有的時候，我甚至在想，如果泉城廣場附近有200平以上的大平層，沒準同樣會出現(xiàn)叫好但不叫座的情況。

那個明湖壹品，不也就這樣嗎….

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