圖片來源：地產壹線

2021年，不少房企開始暴雷虧損之時，央企華僑城穩處安全區，保持了正盈利狀態。

一年后，華僑城突現上市后首度虧損，虧損額高達109億元，巨大的反差遭到深交所兩度問詢。

第一次是1月份的業績預告，深交所要求華僑城對凈利潤和歸母凈利大幅虧損作出解釋。

第二次是財報發布后，由于公司財報數據和前期解釋的虧損原因有偏差，以及127億元的大額資產減值，又引來深交所“關照”。

“文旅+地產”雙輪驅動下的華僑城，早年靠著土地紅利跑通了高毛利的經營模式。

但這兩年，疫情疊加行業市場低迷，這兩大業務就像是Double kill，把華僑城拉下了神壇。

華僑城董事兼總裁王曉雯是在業績發布會上稱：“2022年是公司上市以來經營承壓最重、最為困難的一年?！?/p>

此番大額減值，或許是業績承壓時的“未雨綢繆”；但也有人質疑，這家央企想進行一次“業績洗澡”，以便以后輕裝上陣。

財報減值“驚雷”

今年年初的業績預告中，華僑城告知了公司歸母凈利潤為虧損80-110億元，同比下降幅度超過300%。

談及原因時，華僑城提到一條：受市場下行影響，房地產業務結轉量和結轉毛利有所下降。

而后期公布的財報數據卻與上述說法有所出入。2022年年報顯示，華僑城房地產毛利率并未降低，房地產的毛利率甚至上升了0.51%。

圖源：華僑城A年報

這引發深交所質疑，要求華僑城更詳細解釋出：【報告期內房地產業務毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的原因】。

從賬面上看，資產減值反而成了華僑城業績巨虧的“罪魁禍首”。

華僑城去年共計提了存貨跌價準備115億元，加上長期股權投資、固定資產、在建工程等資產減值，合計資產減值損失127億元，占利潤總額比例為128.84%。

公開數據顯示，這一年來計提減值數額較高的基本上是暴雷房企，像藍光發展——損失160億元）、榮盛發展——預計損失110-170億元。

這樣看來，“三道紅線”飄綠的華僑城，減值數額與上述房企相差不遠，且在一眾首虧的國央企地產中也是減值最高的。

如此龐大的資產減值，讓深交所發出6連靈魂拷問：

要求華僑城說明存貨跌價準備、投資性房地產減值、旅游景區資產減值等5個指標的合規合理性；以及說明長期股權投資計提與業績預告差異較大的原因。

被質疑業績洗澡

市場不確定之時，房企一般會提前進行資產減值，將未來可能的價值下降和無法回收的風險都算入本年度的賬目中。

但這也是企業“業績洗澡”的機會，如果今年事先計提，壓低利潤，明年的業績就不會太難看，一些企業就索性一次性虧多一些。

此番大額計提讓業內質疑華僑城使用了“洗澡”伎倆。

業界的目光集中在“存貨跌價損失”一欄上，華僑城127億元資產減值損失中，有115億元來自存貨跌價損失，占比超90%。

圖源：華僑城A年報

一般而言，庫存結構和去化效率，都會影響存貨跌價情況。

但華僑城的存貨布局并不廣和下沉，現有存貨基本分布在一二線城市，且去年廣州、成都兩地的銷售均價仍在上漲。

央企的頭銜也給了華僑城一定的市場吸引力。

根據克而瑞數據，2022年全口徑銷售排行榜顯示，華僑城行業排名第50名上升至第35名，全年累計實現簽約銷售額、銷售面積跌幅低于行業百強平均水平。

難道因產品布局、市場太差，需要大額減值嗎？

華僑城曾在1月份的問詢回復中稱：即使部分區域銷售價格在上升，但仍然面臨去化艱難的情況。

不過克而瑞研究院也指出，從剩余可開發建筑面積分布結構來看，華僑城一線城市占比1.8%，二線城市占比40.6%，三四線城市占比57.6%。

未來產品供應結構變化，以及三四線城市去化的不確定性，也許讓華僑城想要未雨綢繆。

值得一提的是，去年3月，華僑城集團迎來新董事長——保利集團原總經理張振高。

有觀點認為，計提大額存貨跌價準備及資產減值損失，有可能是新任管理層希望一次性處理華僑城的“爛賬”，讓往后任期的數據更好看。

但財務數據有一套嚴格操作框架。對于上市公司來說，虛假陳述、業績洗澡等行為一旦被認定，就會遭到行政處罰甚至被追究刑事責任，進一步影響市場聲譽和投資者信心。

包庇或是協助企業“洗澡”的會計機構，也會受到處罰，名譽受損。

文旅+地產遭“雙殺”

在今年的業績會上，華僑城高層坦言，首虧的一年，也是最困難的一年。

地產業務之外，受疫情影響，華僑城發家的文旅業務也遭到嚴峻考驗。

2022年，華僑城旅游業務收入272億元，同比降低37%，毛利率同比下降8%。

公司2022年文旅項目接待游客6184.9萬人次，剔除增量項目的可比口徑來看，僅為2019年同期53%水平。

據了解，華僑城在疫情前，還曾大力布局了50個城市的文旅業務。

由于文旅項目投入大、資金周轉速度慢、回報周期長的特點，華僑城主打“文旅+地產”雙輪驅動模式，文旅開發運營依賴住宅銷售“輸血”。

但在樓市下行階段，這一模式容易遭遇瓶頸——項目去化率拉低，從而影響文旅項目現金流和持續發展。

去年，華僑城試圖將文旅和地產進行分割：

在運營方面，剝離各事業部存量非地產開發類產品的運營職能，形成旅游、商業、酒店項目的專業化運作二級平臺。

華僑城希望用更專業化的隊伍結構，打造一批標桿項目，幫助文旅業務“造血”，而不是過度依賴地產。

另外，防疫政策調整后，今年旅游業復蘇明顯比地產行業要快，這也讓華僑城看到了希望。

2023年一季度，公司文旅項目共接待游客超2300萬人次，同比增長約80%。

王曉雯在業績會上表示，對華僑城的未來充滿信心，在她看來，文旅行業仍是“永不落幕的朝陽產業”。