4月27日，重慶首次土拍珊珊來遲，而且只有2塊地，還都是小體量，惜售明顯。從另一個角度來看，更有意思的是，兩塊地的火熱程度完全不同，觀音橋地塊競爭激烈，16家房企參拍，熔斷觸頂搖號，而中央公園地塊只有2家企業參拍，0溢價。

顯然房企對于核心地塊的參與熱情更高，而對近郊的中央公園則相對冷靜。

為什么呢？

原因很多，觀音橋地塊位置好，周邊緊挨鯉魚池小學，離觀音橋不遠，與鯉魚池長安拆遷后的“新商業”也不遠，蠻有想象空間，觀音橋可觸達3萬+的價格，相對11155的樓面價來說，應該蠻有利潤空間，而且稀缺！

但中央公園就比較尷尬了，最近持續打價格戰，新房、二手房放量都巨大，很多在重慶知名的房企在重慶都有項目在售，很多21年拿的一萬三+高價地還在高位站崗，新拿地是不可能的。

我們再看一張圖，這是23年重慶中心城區2月二手房成交房價地圖，感覺重慶的房價是平的，各個區的價差并不大。

重慶四大山脈，兩江四岸，將重慶切分成多組團多中心，也導致了這種房價格局的形成。

重慶一直因為多山地地形原因，土地其實很稀缺，所以傳統核心區規劃了密密麻麻的筒子樓，其實并不宜居，加之核心區拆遷成本越來越高，北區土地平整，新區開發更容易，所以新區開發一直如火如荼。很多新區天量供應，且價格并不便宜！

核心區與近郊新區的差距越來越小，甚至持平！

但近期，我們發現這個趨勢在發生變化，或者說在逆轉，重慶核心區價值正在回歸！

特別是重慶23年新版土地定級之后，更加佐證和印證了這一趨勢。

才疏學淺，我簡單拆解分析一下，歡迎大家補充論點。最核心的邏輯依然想用選板塊的關鍵5要素。

01

中心恒定，城市級配套、資源核心區集中

還是那句話，重慶雖然多組團發展，但是恒定永遠中心只有一個，那就是兩江交匯——朝天門。特別是在未來，西部陸海新通道建設，作為長江上游核心城市，重慶將成為世界交通樞紐，打造“新沿海城市”，以及打造郵輪母港等動作，兩江四岸的價值會更加重要，回歸中心。

重慶要打造6大名片，長嘉匯、廣陽島、科學城、樞紐港、智慧園、藝術灣，除了科學城，其它5大名片都跟兩江四岸有關系，特別是長嘉匯和藝術灣的打造，重慶最近旅游越來越火，除了洪崖洞，未來長嘉匯、藝術灣的打造，將更加夯實兩江四岸的旅游的基礎，兩江四岸的價值將會更加稀缺。

另外，我們注意到，重慶傳統核心商圈都在擴容，重慶要打造國際消費中心城市，更多亮點商業會加碼呈現，觀音橋的中寰萬象商業，長安太古里，解放碑，萬象城，楊家坪等等，甚至包括南坪，三峽廣場，重慶天地。你不得不承認，最頂級的城市級配套依然聚焦在核心區，且在不斷加碼。

而反觀中央公園，600萬方商業，體量大有意義嗎？人氣怎么樣，大家知道，我不是在黑中央公園哈。只是有些東西是底層邏輯的東西，不可逆。近郊新區規劃再強依然抵不過核心區。

包括教育配套、醫療配套亦然，核心區恒強。

02

人口的吸附力，產業不是比工廠多，比的是寫字樓數量，高凈值占比

一直在強調，板塊對比要看產業，產業這個指標很重要。最終其實看的還是人口，人口的吸附力，跟選城市一樣，人口持續凈流入，房子才會有人來接盤，才有機會推高房價。

但是很多人也會陷入誤區，產業是不是要比工廠的數量呀，那近郊、遠郊的產業
不是更多嗎？更吸附人口，但是房價為什么就是
漲不上去呢？比如說龍興
。

其實不然，這個產業是個飯概念，我們更準確的對比要看寫字樓的數量，公司的數量，高凈值人群的占比
。比如說近遠郊的板塊，工廠確實很多，上班的人也不少，但是一般這些廠房的工人都是基礎工種，平均收入并不高的
，很多是流水線工人
，承擔的是生產的功能。甚至有些工廠的研發中心、銷售、“大腦”管理崗在核心區辦公樓里面。核心區有更多的CBD，寫字樓，聚集更多的中高收入人群
。

所以核心區的高凈值人群吸附能力肯定更強，如果核心區有品質住宅，他們肯定會優先選擇的
。只是過去很多年，核心區的品質改善太少，被逼無奈要選擇近遠郊
。

03

房住不炒，回歸居住屬性，買近遠郊被教育了

還有一點是，房住不炒是大方向，不動搖，未來要希冀買房暴富就不要幻想了。房子未來會二八分化，80%的房子會持平甚至貶值，只有20%的房子能保值增值。

以前那些買新區，博預期，去投資炒作的，
這幾年被教育了。跟炒股一樣，市場好的時候還無所謂，市場差的時候，一對比就顯而易見了
。這兩年很多人在說買房虧錢，其實很多都是因為高位站崗買了近遠郊的房子，這些地方一般投資客多，又供應量很大，市場不好，大家一起拋售，拋壓太大，價格沒有最低，只有更低
。開發商壓價也是一樣的道理，所以會出現
中央公園的價格戰現象。

另外就是，回歸居住屬性，很多人受夠了城市核心區的噪音、環境太差等等，去選擇近遠郊，交房后才發現，更難受，根本住不進去，配套極不成熟，有的連公交都沒有，商業也是極度匱乏，縱有再好的公園、小區環境，又怎樣呢
？還要忍受極長的通勤時間。

很多人也是經歷了才有痛的領悟，結果又默默回到了城市核心區
！

篇幅有限，其實除了這些還有很多原因，有板塊交易價值流通的邏輯，ZF引導等等諸多因素
。

分析這么多，真心給出建議，重慶買房，建議大家多多關注核心區，特別是在單價差距不太大的情況下，更應如此
！未來核心區與近遠郊的價差一定會逐漸拉大，回到正常邏輯，
核心區的價值正在回歸！