這兩天，中央公園的國浩白嶼林項目火了，半天賣了3棟樓，當天要買房的客戶要排隊等一個小時才可以進售房部。

這個樓盤確實也值得買，中央公園一環核心位置，品質小高層，光感玻璃立面，顏值耐看，只要建面一萬五左右的價格，相較隔壁魯能泰山七號的二手房價格也是有倒掛的，價格相當有誘惑力。

讓本來平淡的重慶樓市泛起了一些漣漪，這也說明一個道理，再差的市場，只要你產品足夠好、價格足夠到位，依然有需求，沒得需求也能激發需求。

更關鍵的是，這是第3個加入中央公園價格戰的樓盤，第一個是朗詩熙樾府，建面1.6的單價買精裝洋房，還送車位；第二個是象嶼光海，總價149萬就可以買建面99的精裝洋房，甚至不限樓層單元，還炒作可讀西大附中。真的一個比一個狠。

號稱宇宙中心的中央公園何以至此？

那些被大V忽悠著到中央公園買房的外地炒房團，感覺又要站崗了，想著也真是壞，其實這對重慶并不友好，還是要讓外地投資者賺錢才行呀，長此以往形成在重慶投資買房就是個坑的印記就不太好了。

可是我們也要反思一下，為什么這兩年在中央公園買房投資容易踩坑呢？僅憑自己的一些感覺，來給點評論，僅供參考，來解釋一下其后的一些邏輯。

01

中央公園大的配套已然落地，后續利好空間有限

跟炒股一樣，利好都已確定了，你還要往里面沖，很容易買在高位。中央公園經過10多年的發展，亞洲第一大公園已經修好了，ZF部門也已進駐，360萬方商業也已成型，該有的學校也都已進來了，軌道也差不多了。利好兌現成利空，差不多就這樣了，你還要未來有多大的升級，有多大的空間？

02

高端產業較匱乏，接盤俠有限

產業這個點很容易被大家忽視，產業背后對應的是人口，有高端產業才能留住高端人才，未來的接盤者才能支撐更高的溢價力。

但是中央公園周邊的高端產業是比較匱乏的，或者不太集中。無法形成像照母山周邊的光電園、互聯網產業園那么大的規模效應。中央公園周邊的產業有空港的航空等產業，有數據谷、水土、悅來那邊的一些產業，但是說實話，規模都不大，也沒有特別大的公司入駐，而且這些區都是新區，都有大量住宅供貨，會分化中央公園的購買力。

房價背后的關鍵是人，中央公園也許未來可期，但目前這個產業的聚合規模效應并未形成。

我們看成都最火的高新南區和天府新區也可以得出類似的結論，這些板塊聚集成都大量高新企業，金融城大量大廠云集。集聚人才，他們有旺盛的購買力去支撐高房價。

03

距離解放碑超20公里，與傳統核心區相距太遠

雖說重慶四大山脈，兩江四岸，將重慶切分成多組團多中心。但城市無論如何發展，社會需要交換，需要交流，真實的交換才會產生價值。各個板塊不可能相互之間完全阻隔，經濟不互動，國與國之間尚且需要經濟交換，不然再強大，閉關鎖國終不會強大，更何況板塊與板塊之間。

重慶這么多年發展，永恒的中心，有且只有一個，那就是兩江交匯——朝天門。那些距離核心越遠的位置，無論規劃如何優秀，都會受這一條定律所牽絆，原則上越遠，風險越大。

這也許就是能解釋，為什么中央公園發展這么多年了，入住率依然不太高的原因之一。

04

天量供應，高地價

中央公園最近幾年可以說是持續霸榜重慶樓市。無論是土地供應量，還是成交量都是第一。供應量不可謂不大，東西南北同時開弓，連空港也叫中央公園。

還有一點很尷尬的是，樓市的火熱頂點恰遇中央公園的配套兌現頂點，這帶來的結果是，21年一大堆高價地幾乎都出自中央公園，一大批開發商高位站崗！

如此才導致當下，這些開發商也是騎虎難下，被逼要打造高品質物業去博取溢價，而另一邊確實較早拿地和晚拿地的開發商地價要便宜5000-9000+（保利21年高峰期地王價15711，保億22年低谷期中央公園樓面價6300，價差高達9411，一倍多的差距！）

這些低價地的樓盤有足夠的利潤空間去搶占市場，就算跟高價地同品質打造，空間利潤依然豐厚！如果打不過，那咱就比價格？

你讓那些高價地的開發商怎么玩？只有2種選擇，要么以時間換空間，要么割肉！

在中央公園新房存量依然較大的基數下，未來中央公園各個樓盤的博弈手段一定會層出不窮，我們可以繼續坐觀好戲。

但是同時，馬上4月底重慶就要首次土拍，其中有一塊是中央公園的地，也值得我們期待一下，但是如果以這套邏輯來看，可能要十分火熱也很難。

綜上，我并不是在給中央公園潑冷水，中央公園未來依然可期，但是原則上自住大于投資，除非有極低價格優勢可以博一把，同時要放棄對學區的過份信仰，不要為學區支付過高的溢價，那樣風險更大。