這幾天濟(jì)南最牛杯的大事，也是濟(jì)南房產(chǎn)圈的最猛強(qiáng)心針...

位于華山西側(cè)的宋劉片區(qū)，即將迎來(lái)拆遷，現(xiàn)在拆遷公告已對(duì)外進(jìn)行發(fā)布。

隨著這種一夜暴富新聞的發(fā)酵，那么隨之而來(lái)的追問(wèn)就來(lái)了

某某某會(huì)拆嗎？濟(jì)南房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？周邊房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

01

關(guān)于宋劉莊哺育多少濟(jì)漂人群的雞湯我就不給各位灌了...

先簡(jiǎn)單梳理一下，其實(shí)拆遷這事完全就是玄學(xué)。

宋劉片區(qū)的拆遷是個(gè)流傳很久遠(yuǎn)的故事

早在華山拆遷開(kāi)始，就有類似的消息頻傳，尤其是這幾年，隨著一路之隔的華山片區(qū)從城中村逐漸拓展為網(wǎng)紅景點(diǎn)，這讓一直想打造城市景觀的歷城區(qū)坐不住了...

在2021年1月的華山街道就公式了一份《關(guān)于加速轄區(qū)全面新型城鎮(zhèn)化問(wèn)題的建議》

原文挺有意思，我都復(fù)制過(guò)來(lái)了

繼華山片區(qū)、華山北片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施以后，華山街道僅剩宋劉、西楊、還鄉(xiāng)店三個(gè)城中村未完成棚改舊改。2020年，根據(jù)區(qū)委區(qū)政府《關(guān)于推進(jìn)落實(shí)“中優(yōu)”戰(zhàn)略的實(shí)施意見(jiàn)》，“中優(yōu)”戰(zhàn)略涉及華山街道辦事處宋劉、西楊、高墻王及蓋家溝部分，其中宋劉片區(qū)是“中優(yōu)”片區(qū)“1334”規(guī)劃中三大優(yōu)化片區(qū)之一。但宋劉、西楊、還鄉(xiāng)店三個(gè)城中村始終未完成棚改舊改，在一定程度上制約了街道全面新型城市化步伐。

其實(shí)也難怪歷城區(qū)著急，甭管某些人成天跳起來(lái)黑，但是華山公園的開(kāi)放確實(shí)為歷城增光添彩..

過(guò)去都是一起混飯吃的哥們，這邊越來(lái)越繁華，從城市天際線上看確實(shí)也不太舒服..

而且這兩年，也一直有人在咨詢宋劉片區(qū)的拆遷進(jìn)程..

ZF的回答也很標(biāo)準(zhǔn)

在2021年這片區(qū)就納入了中優(yōu)項(xiàng)目組，正在由區(qū)平臺(tái)積極招商引資以及尋找投資方，同時(shí)進(jìn)行初步摸底流程，便于投資商核算成本后進(jìn)行拆遷...

在其他類似的回復(fù)中，我們可以得知，推進(jìn)組也沒(méi)閑著，相繼談了中海集團(tuán)和城發(fā)集團(tuán)。

后期，隨著中國(guó)能建葛洲壩落地濟(jì)南，先拿到了唐冶能建蘭園，后續(xù)10月份又在市中白馬山那些了地塊。

大概率在央企發(fā)揮帶頭作用的帶動(dòng)下，最終中國(guó)能建葛洲壩集團(tuán)，在2022年11月中標(biāo)，再到這幾天，落地消息頻傳...

簡(jiǎn)單梳理不難發(fā)現(xiàn)，想拆遷最關(guān)鍵的點(diǎn)：找投資方

宋劉這片區(qū)，以現(xiàn)在角度看，位置確實(shí)不錯(cuò)，中海華山一直賣的不錯(cuò)，而且隨著生態(tài)環(huán)境向好，宋劉片區(qū)是塊有利可圖的地。

連ZF的官方回復(fù)都說(shuō)了，需要核算成本，便于拆遷。

至于濼口二期，最新消息是依然在洽談中，之前所以次次凍結(jié)，次次解凍，其原因還是開(kāi)發(fā)商不認(rèn)可天橋樓市...

推介會(huì)搞了很多，洽談的開(kāi)發(fā)商也很多，但是最終不好落地，不賺錢還干活多，純公益事業(yè)，當(dāng)然沒(méi)人去做。

還有某些地塊，單輪房齡，房屋形態(tài)，確實(shí)該拆，但是地塊太小，單獨(dú)拆遷算不過(guò)來(lái)賬，只能等待周邊一起拆遷..

那不就成遙遙無(wú)期了...

02

從現(xiàn)在披露的消息看

說(shuō)是宋劉片區(qū)每人補(bǔ)償78.6萬(wàn)，然后加蓋的部分700-1000元每平，如果這數(shù)字正確的話，單純算單價(jià)16500元/平上下，與吳家堡拆遷單價(jià)類似。

找了條當(dāng)年吳家堡拆遷的新聞，供各位八卦

據(jù)悉,XX家住的房子宅基地228平米,4層總面積900多平米,因?yàn)槿胰丝谟?0人,考慮到貨幣補(bǔ)償更劃算一些,就放棄了房屋補(bǔ)償。按照濟(jì)南市制定的本次吳家堡的拆遷政策,每人47平米的補(bǔ)償面積,每平米16800元的拆遷補(bǔ)償價(jià),10口人共獲得補(bǔ)償789.6萬(wàn)元,加上多出的房屋補(bǔ)償和拆遷獎(jiǎng)勵(lì),一共分得了820多萬(wàn)的拆遷補(bǔ)償款。

不過(guò)現(xiàn)在說(shuō)啥的都有，不過(guò)至于補(bǔ)上千萬(wàn)還是五百萬(wàn)，和咱也沒(méi)關(guān)系啊...

至于房?jī)r(jià)，我認(rèn)為短期內(nèi)肯定是會(huì)的，但漲幅不會(huì)特別大，但同時(shí)這波漲幅會(huì)更穩(wěn)健，關(guān)鍵原因還是大環(huán)境發(fā)生了劇烈的變化

吳家堡和文旅城拆遷的時(shí)候，正好處于拆遷貨幣化的高潮，大家對(duì)買房子就升值存有執(zhí)念。

正巧，這兩地我都有認(rèn)識(shí)的朋友，當(dāng)年拆遷戶買房改善和買商鋪繼續(xù)吃房租的人不在少數(shù)。

只是區(qū)別結(jié)局大相徑庭...

吳家堡3542戶把西客站懟到了2萬(wàn)多

潘田莊2000戶把大小漢峪也懟到了2萬(wàn)多

西客站當(dāng)年是一天一個(gè)價(jià)，現(xiàn)在又成了一天一個(gè)價(jià)，漢峪推上去了，后面雖有波折，但再?zèng)]下來(lái)，成東部改善的熱點(diǎn)區(qū)域了...

也正是因?yàn)檫@些案例在前，以及現(xiàn)在房地產(chǎn)涼涼的信息大行其道。

所以，我估計(jì)，這批房東把錢一股腦放到樓市的意愿應(yīng)該不算太強(qiáng)（尤其是附近的樓盤），而且我記得當(dāng)年宋劉不少住戶在華山有房子，觀望也是意料之中。

不過(guò)，畢竟宋劉2738戶的拆遷總數(shù)量還是在的，總有給老人換房的，也總有孩子獨(dú)立置業(yè)的，所以短期內(nèi)的一定會(huì)有所提振。

尤其是現(xiàn)在的張馬屯-新東站片區(qū)，單價(jià)已經(jīng)有所漲幅，借助這波不差錢的拆遷，能把之前的漲幅穩(wěn)住，價(jià)格繼續(xù)往上提一下。

我認(rèn)為這也是大概率事件....

你說(shuō)費(fèi)這么大勁把房子都扒了，房?jī)r(jià)沒(méi)啥變化，這遷不是白拆了嗎？

03

其實(shí)這件事，我之前的文章也提到過(guò)，畢竟很多省份是把今年激活房地產(chǎn)掛在首位的。

1.31號(hào)的文章

尤其是在今年，拆遷改造的計(jì)劃格外多，讓我總是感覺(jué)那個(gè)熟悉的醫(yī)生又回來(lái)了...另外據(jù)我所知，前段時(shí)間的供地計(jì)劃，多數(shù)地塊沒(méi)能引起開(kāi)發(fā)商的太多關(guān)注。

如果我是醫(yī)生，我會(huì)繼續(xù)開(kāi)猛藥的，這種藥也是短期內(nèi)能讓病情和預(yù)期發(fā)生改變的最快路徑。

不過(guò)呢，這對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，可不是什么好消息，拆遷不可怕，就怕那個(gè)熟悉的醫(yī)生又回來(lái)了...

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