碧桂園二代上位之后，迎來了業(yè)績(jī)會(huì)首次亮相。

會(huì)上，楊惠妍帶著管理團(tuán)隊(duì)向投資人和外界匯報(bào)了過去一年里，碧桂園遇到的經(jīng)營(yíng)問題、市場(chǎng)挑戰(zhàn)和戰(zhàn)略變化，以及2023年的新目標(biāo)。

2022年全年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售3574.7億元，權(quán)益銷售面積4450萬㎡，對(duì)應(yīng)2021年的5580億元、6641萬㎡，同比下滑幅度達(dá)到了35.9%、33%，去化率僅下跌2個(gè)百分點(diǎn)至65%。

不過，2022年初，總裁及執(zhí)行董事莫斌定下的目標(biāo)是：2022年全年權(quán)益可售貨量超過6500億元，預(yù)計(jì)全年去化率不低于70%。

如果按照6500億元的推貨計(jì)劃，實(shí)際去化率僅55%。

2022年財(cái)報(bào)顯示，碧桂園收入全面下滑，收入跌17.72%至4303.71億元，毛利下跌64.56%至328.83億元，毛利率僅為7.64%，下滑了10.1個(gè)百分點(diǎn)。

這說明，市場(chǎng)低迷程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過碧桂園的料想。逆市接手，楊惠妍和管理團(tuán)隊(duì)面對(duì)的挑戰(zhàn)和困難，更加艱難。

楊惠妍直言，“外部環(huán)境和宏觀環(huán)境現(xiàn)在還是比較多變”。

首席財(cái)務(wù)官及副總裁伍碧君也表示，今年不會(huì)派息，需要等經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、公司結(jié)構(gòu)完成調(diào)整，才會(huì)恢復(fù)正常狀態(tài)。

“經(jīng)歷過這次境外信用市場(chǎng)的坍塌，接下來境外債務(wù)占比會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，這個(gè)從去年開始就一直有意識(shí)做這樣的動(dòng)作”。

01-安全墊

過去一年，碧桂園做了很多努力，保障銷售回款、可動(dòng)用現(xiàn)金的管理、境外融資及時(shí)兌付和避免境內(nèi)外交叉違約。

所以，現(xiàn)金流、內(nèi)保外貸，是2022年核心工作中的核心。

銷售回款上，碧桂園2022年全年實(shí)現(xiàn)回款金額3324.8億元，回款率達(dá)到93%，比上一年增加3個(gè)百分點(diǎn)。高銷售回款率，也為自身提供多達(dá)356.2億元的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流正值。

加上2021年末持有1813億元現(xiàn)金余額，以及不斷利用融資窗口期發(fā)行公司債置換舊債或配售新股，包括發(fā)行約45億元債券、28.7億元可換股債券、完成配售新股收益114.04億港元等。

其中，配售新股基本用于回購(gòu)境外到期債券、償還境外債利息。

好的一面是，碧桂園頂住了壓力，凈負(fù)債下降5.4個(gè)百分點(diǎn)至40%；其中，有息負(fù)債下降14.66%至2713.07億元，對(duì)外擔(dān)保金額下降44.06%至241.78億元。

碧桂園一系列努力，更多的是，在糟糕的行業(yè)環(huán)境和未來不確定性下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)生存的安全墊。

而站在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中，碧桂園需要足夠安全，市場(chǎng)承受不住“第二個(gè)恒大”。對(duì)于碧桂園本身，面對(duì)現(xiàn)實(shí)銷售市場(chǎng)的打擊，仍沒有停止。

不像以往，這次碧桂園沒有給自己定下明確的目標(biāo)。此番動(dòng)作，也意味著未來的不確定性或超出掌控能力。

執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜表示，“今年我們依然不會(huì)給自己定一個(gè)確定性的或者追求投資出去量的多少，而是更注重投資的質(zhì)，更注重所新增資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，對(duì)報(bào)表優(yōu)化的作用，這部分預(yù)算根據(jù)實(shí)際銷售和市場(chǎng)機(jī)會(huì)呈現(xiàn)進(jìn)行安排。”

“具體拿多少、什么時(shí)候拿，跟市場(chǎng)的機(jī)會(huì)呈現(xiàn)和復(fù)蘇過程有關(guān)。”

一個(gè)隱憂的地方是，碧桂園未公布整體有息負(fù)債一年到期規(guī)模，但透過幾個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)發(fā)現(xiàn)規(guī)模不小，包括公司債260.81億元、銀行借款612.05億元、優(yōu)先票據(jù)38.25億元，3項(xiàng)總額達(dá)到了911.11億元。

其中，銀行借款中，一年到期占比為37.66%，上升了6.48個(gè)百分點(diǎn)；占有息債務(wù)總額比例則為22.56%，提高了2.31個(gè)百分點(diǎn)。

疊加其他短期債務(wù)，而碧桂園目前不受限制現(xiàn)金僅有1282.81億元，預(yù)估現(xiàn)金短債不超過1。

若以短債償還能力“三大比率”（流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率）來看，對(duì)應(yīng)數(shù)值為1.25、1.06、0.26，說明碧桂園短期償還能力水平，并且企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性較差。

這也是，為什么管理層說要看市場(chǎng)情況決定拿不拿地。

02-犧牲

實(shí)際上，為了度過艱難時(shí)刻，碧桂園付出的代價(jià)不小：犧牲了全年利潤(rùn)。

2022年，碧桂園利潤(rùn)下跌89.33%至64.42億元，利潤(rùn)率下滑超過10個(gè)百分點(diǎn)到僅有1.5%，妥妥的“實(shí)業(yè)”企業(yè)利潤(rùn)表現(xiàn)；凈利潤(rùn)更是錄得負(fù)值，為-29.62億元，歸母凈利潤(rùn)為-60.52億元。

去年全年，碧桂園完成交付近70萬套房，比2021年多出約10萬套；這意味著，碧桂園自己每賣出一套房就虧8645.7元。

為什么房子越賣越多，反而虧錢了？

主要原因有2點(diǎn)：一是，處置附屬公司虧損和計(jì)提減值所致；二是財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。

其中，毛利表中，其他收入由盈轉(zhuǎn)虧，為-13.65億元，金融資產(chǎn)和合同資產(chǎn)減值損失凈額進(jìn)一步擴(kuò)大到-30.59億元，主要是處置附屬公司的損失以及其他事項(xiàng)，使得其他應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備增加了超過30億元。

而導(dǎo)致凈利潤(rùn)巨額虧損是，碧桂園在“內(nèi)保外貸”中償還境外債務(wù)中，凈匯兌虧損83.79億元。

數(shù)據(jù)顯示，2022年1月對(duì)于2022年12月，人民幣與美元匯率中間價(jià)匯率均值為6.7261，同比貶值4.08%。

剔除匯兌導(dǎo)致的虧損，碧桂園歸母凈利潤(rùn)則為26.12億元，同比下滑幅度達(dá)90.25%，說明其盈利能力十分脆弱，市場(chǎng)一低迷、受到波動(dòng)很大。

實(shí)際上，為了拯救“難堪”的利潤(rùn)表現(xiàn)，碧桂園同樣實(shí)行了人員優(yōu)化。

較2021年末，碧桂園雇員數(shù)量減少超過3萬人，這一變化讓行政成本大幅度下降，減少了50.8億元，推廣營(yíng)銷成本同樣減少超過40億元。

盡管碧桂園去年做出了足夠多的“犧牲”，但目前艱難程度依然未能完全擺脫。

這種困境與自身經(jīng)營(yíng)策略密切相關(guān)，即過往以三四線城市發(fā)展為重心，過去幾年努力增加一二線城市土地資源占比，但未達(dá)到預(yù)期。

2022年財(cái)報(bào)顯示，碧桂園目前權(quán)益可銷售資源約9555億元，去年僅斥資60.9億元新增9個(gè)項(xiàng)目。

關(guān)于貨值分布情況，程光煜透露，“在手土儲(chǔ)是64開，4成是面向一線和二線市場(chǎng)，接近6成是面向三四線市場(chǎng)，這是我們現(xiàn)在的土儲(chǔ)情況，也吻合去年實(shí)際成交的情況，大概37%是一二線，63%是三四線。”

程光煜很坦白地介紹了目前市場(chǎng)現(xiàn)狀。

“在新發(fā)展階段，去年到今年我們?cè)谙到y(tǒng)調(diào)節(jié)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，三四線市場(chǎng)波動(dòng)性比較大，穩(wěn)定性弱于一二線，尤其強(qiáng)一線、強(qiáng)二線城市熱點(diǎn)的地區(qū)，所以按照楊主席的要求，我們從去年開始做了相應(yīng)的調(diào)整。”

話里話外，碧桂園2022年鋪開的安全墊和做出的犧牲，仍未達(dá)到預(yù)期，未來還是一樣艱難。