2月份的廣州，可謂“漲聲一片”。根據國家統計局公布的2月房價指數，廣州一二手終結長達半年的跌勢，開始回漲。

但是，樓市“小陽春”來得快去得也快，3月的廣州樓市，似乎迎來了“倒春寒”……

013月廣州樓市情況

根據數據顯示，3月上半月，廣州一手住宅供求齊上高位，半個月網簽量已經高達4123套，整個3月廣州新房網簽10235宗（本月末由于陽光家緣系統升級,部分2月末成交積壓至本月），環比上升103%，比去年同期成交上升59%。如果將部分成交數據進行回填，2月實際網簽6500-7000宗，3月實際網簽量在7500-8500宗左右，實際環比增幅增加15%左右。

二手房方面，據廣州市房地產中介協會表示，3月廣州全市二手住宅交易氛圍依然活躍，單月網簽宗數為12260宗，創下2021年5月以來的新高。

但事實上，相對有滯后性的網簽數據，來訪及認購為實時數據，能更加及時、靈敏地反映市場動向。因此，即使目前網簽位于高位，但實際上進入3月以來，不同于2月周度環比節節走高，全市重點監控的50個項目來訪及認購數量出現同步連跌，3月下旬的廣州，似乎迎來了“倒春寒”……

根據數據顯示，3月50個監控項目來訪組數四連跌，來到3月第四周，50盤來訪量已經由過萬組跌至7000余組，認購數據也不樂觀，3月第四周認購量僅剩428套，比高峰期減少近四成。并且，兩項數據表現均低于2月首周……

02專家觀點：房地產市場進入新常態

對此，廣東省房協專家委常務副主任委員、土地與產業研究中心主任趙卓文認為，目前重點城市二手房掛牌量劇增，其中杭州超20萬套，重慶19萬套，廣州13萬套，北京13萬套，佛山10萬套。市場供大于求的狀況越來越明顯，新增掛牌量遠超去化速度。而2月份的“小陽春”主要是因為此前由于疫情等影響積壓多時的購買力釋放。目前房地產市場的各項利好政策已經告一段落，但房地產市場并沒立即企穩，市場整體回升，還需要等待。

趙卓文認為，當前房地產市場局面，與貨幣政策、通脹水平、經濟增長、居民收入水平、國際形勢等綜合因素都有密切關系。房地產市場企穩回升，是一個曲折的過程，市場要全面回暖上升僅靠幾個政策出臺是不夠的。

2023年房地產市場的銷售量將回歸到一個相對穩定的水平。“增長”已不是主基調，量、價能做到“穩”，就是成功。而3月房地產市場的回調，不是“倒春寒”，更像是進入了新常態。

另外，有業內專業人士認為，此前為提振樓市成交，銀行房貸利率處在歷史低位，開發商也紛紛降價求銷量。就銀行房貸利率而言，目前廣州大部分銀行首套利率依按4.3%執行。與此前破5、甚至破6的房貸利率相比，能減少不少錢，而市場已出現部分開發商喊漲，剛需客自然抓緊機會“上車”。但目前存在的問題是剛需是有限的，而后發力更強的改善客群而言，賣一換一難度較大。目前雖有“帶押過戶”的支持，但由于9區二手增值稅仍實行“2改5”，全市二手房掛牌量還在不斷增加。

接下來，廣州樓市和土市行情是否能夠完全復蘇，還是取決于廣州是否能在調控政策上合理優化，釋放住房消費的潛力，提高房企的投資信心。

03熱點城市：優化調整、局部微調為主要特征

近期，不少地方出臺松綁政策，激活房地產市場。

●重慶：發布《重慶市穩經濟政策包（第三版）》，共涉及11個方面、181條政策，其中房地產政策27條。政策提出，符合條件的新市民在購買首套房，可享受與本地居民同等的個人住房貸款政策；優先保障首套住房貸款，繳存職工家庭購買首套住房的，最低首付款比例不低于20%；職工家庭購買第二套住房的，最低首付款比例不低于30%，多子女家庭首付款比例不低于25%。

●廣東：廣東住建廳表示今年將大力促進住房消費。因城施策實施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，按規定落實個人購買住房契稅及換購住房個人所得稅優惠政策。

●江蘇：江蘇“一號文”從個稅、公積金、動遷安置、價格備案等角度落實了購房需求提振的支持。

●河南：政府發布了提振市場信心促進經濟穩定向好的90條政策措施，在穩定住房消費方面明確提出，取消不必要的需求限制、優化二套房認定標準、鼓勵商品房團購、鼓勵各地發放購房券、購房補貼、契稅補貼等。

●遼寧：明確鼓勵二手房交易和新建商品房銷售享受同等補貼支持政策。

但對于一線城市和熱點城市而言，是否能有較大的調控政策呢？

廣東省房協專家咨詢委員會委員、廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，春節后，商品房市場有所企穩回升，熱點城市新房、二手房價格開始企穩回升。因此，熱點城市不應該松綁限購等政策。但進入三月份，不管是新房認購，還是二手房帶看簽約，相比2月份都出現了下滑，因此調控政策松綁的隊列延伸至熱點城市。

但基于保持定力的考慮，一線城市松綁樓市的可能性較低，當然不排除外圍供應量大的非熱點區域優化政策，但對整體市場的影響非常有限。

目前，調控政策優化調整開始向核心城市演進，但基于房住不炒的頂層設計的紅線不可觸碰，熱的城市只能是優化。具體來說，就是在房住不炒和穩定樓市之間尋找政策優化調整的空間。因此，優化調整、局部微調就是主要特征。

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