圖片來源：萬科

3月8日，萬科在深圳大梅沙的萬科中心召開2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)。

當(dāng)日的股東大會(huì)聚焦本次萬科在A股的150億定增議案，萬科董事會(huì)主席郁亮對(duì)此發(fā)言表態(tài)不多，僅在談及近期萬科與建行聯(lián)合成立的百億住房租賃基金問題上，郁亮直言：

“兩家機(jī)構(gòu)在一起一定要做一些大的事情，我們希望給泊寓的資產(chǎn)找到解題思路。”

郁亮的意思是，萬科做長(zhǎng)租業(yè)務(wù)、做經(jīng)營性業(yè)務(wù)最大的苦惱，是不能夠光有投入而沒有退出渠道，而這個(gè)基金安排提供了一種退出渠道。

并且，郁亮表示，萬科的經(jīng)營能力和服務(wù)能力是足夠的，可以支持把經(jīng)營業(yè)務(wù)做得更大，因此，未來基金不排除也會(huì)收購非萬科的項(xiàng)目。

3月8日晚間，萬科發(fā)布公告稱，公司非公開發(fā)行A股股票的議案經(jīng)2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)審議并獲得通過。

當(dāng)日會(huì)上，萬科總裁祝九勝回答股東問題提到，“A股增發(fā)拿到股東大會(huì)授權(quán)后，還要經(jīng)過監(jiān)管部門的許可，我們會(huì)以更慎重的態(tài)度在價(jià)格、時(shí)機(jī)上反復(fù)權(quán)衡，希望能讓股東滿意。短期大家可能關(guān)注價(jià)格和攤薄，長(zhǎng)期還是看能不能創(chuàng)造價(jià)值。”

祝九勝打了個(gè)比喻：“郁亮主席對(duì)我們的要求是當(dāng)好農(nóng)民種好地，我們拿到的股權(quán)性資金和利潤留存形成的凈資產(chǎn)，基本上就是種子，債性資金相當(dāng)于化肥農(nóng)藥。在這種前提下股東如果同意增發(fā)，投資人還同意給錢，那就不是一般的種子，是良種子、金種子，這種種子我們會(huì)倍加珍惜，跟化肥農(nóng)藥配合好，更努力把地種好，提高糧食產(chǎn)量和出產(chǎn)質(zhì)量。”

還是那個(gè)熟悉的萬科管理層，錢包越鼓越低調(diào)。

與此同時(shí)，3月9日晚間，萬科在港交所公告，已于2023年3月9日，以每股H股13.05港元的配售價(jià)，向不少于6名承配人配發(fā)及發(fā)行總數(shù)為3億股新H股，配售所得款項(xiàng)總額約為39.15億港元。

萬科的“茶水比例”

萬科不是因?yàn)槿卞X而發(fā)的H股。

會(huì)上，就今年4月、5月將到期的兩筆規(guī)模達(dá)16.21億美元境外債，萬科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，關(guān)于公司4、5月份要到期的美元債，萬科去年就已經(jīng)在做償付安排，現(xiàn)在整體的資金方案都已經(jīng)準(zhǔn)備好，“我們會(huì)確保4、5月份美元債安全償付。“

而對(duì)于“萬科有筆美元債利息差點(diǎn)逾期，或?yàn)閱T工誤操作造成”的消息，韓慧華直接回應(yīng)消息不實(shí)，并表示公司所有的境內(nèi)外債券，無論是本還是息都是在正常償付，所以提到的那筆美元債本身的付息期就是2月27日，萬科不存在任何債券逾期的情況，也不存在員工操作失誤的情況。

“萬科的資金安全不存在任何問題。”

去年底，支持優(yōu)質(zhì)房企融資的“第三支箭”發(fā)出，房地產(chǎn)企業(yè)A股、H股再融資重啟，包括萬科在內(nèi)的數(shù)十家上市房企迅速響應(yīng)，相繼發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃。

在3月8日的臨時(shí)股東大會(huì)上，祝九勝就增發(fā)節(jié)點(diǎn)再次做出解釋，一方面，去年三支箭的政策對(duì)行業(yè)信心起到了提振，萬科自然也想把握這個(gè)機(jī)會(huì)。

“第二方面的考慮，A股和H股增發(fā)的規(guī)則是不一樣的。A股增發(fā)資金的用途主要用于現(xiàn)有的項(xiàng)目，就是保交付，多余的部分用于補(bǔ)流。發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補(bǔ)充流動(dòng)性，相對(duì)而言H股拿到的資金在使用上更靈活一些。”

作為行業(yè)龍頭，自去年年底以來，萬科的每一次股權(quán)融資細(xì)節(jié)披露都飽受股東和市場(chǎng)的關(guān)注與熱議。

按照萬科總裁祝九勝的說法，在做定增決定之前，萬科內(nèi)部也經(jīng)過多輪討論，非常糾結(jié)。

祝九勝在股東大會(huì)上坦言：“各位股東無論是疑惑也好，關(guān)切也好，都是希望萬科能夠長(zhǎng)期向好，能夠創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值。我們也希望用這個(gè)額度多拿一點(diǎn)錢，同時(shí)我們也看到部分一二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，重新啟動(dòng)投資布局應(yīng)該能帶來比較好的兌現(xiàn)。”

其將債權(quán)類的資金比作水，股權(quán)類的資金比作茶，表示“茶和水的比例一定要合適。債權(quán)性資金增加后，股權(quán)性資金顯得不是很足，我們希望能形成良好的資債結(jié)構(gòu)。”

這個(gè)“債是水股是茶”的比喻，是去年底的臨時(shí)股東大會(huì)上祝九勝也曾提到過的說法。

彼時(shí)，其原話為“我個(gè)人經(jīng)常喜歡把它（資債結(jié)構(gòu)）比作泡茶的過程，茶葉就相當(dāng)于股權(quán)資金，水相當(dāng)于債權(quán)資金，茶水要合適的話，這兩者比例關(guān)系一定要調(diào)好。有時(shí)候茶多了就得加水，水多了就得加茶。我們需要從融資結(jié)構(gòu)和融資成本來看這個(gè)問題。從融資成本來看，只有股權(quán)性占比提升了以后，負(fù)債率才能下來，債權(quán)性融資成本也會(huì)下去，融資成本也會(huì)不斷形成一個(gè)低走的趨勢(shì)。”

今年前兩月份，并未在公開市場(chǎng)拿地的萬科，接下來融資到位后是否會(huì)采取更積極的拿地及收并購策略，是投資者另一關(guān)注的重點(diǎn)問題。

對(duì)此，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營官劉肖回應(yīng)稱，實(shí)際上，1、2月份萬科也廣泛參與了很多項(xiàng)目，有一些是搖號(hào)沒有搖中，有一些則還在談判過程中，所以體現(xiàn)在披露上沒有獲取項(xiàng)目。

“基于我們對(duì)政策、行業(yè)和市場(chǎng)更積極的判斷，隨著后續(xù)股權(quán)融資的到位，在確保安全的前提下，我們會(huì)以更加積極的態(tài)度去捕捉新的項(xiàng)目機(jī)會(huì)。另外我們特別重視投資質(zhì)量，才能讓股權(quán)融資給我們帶來更多的投資空間，真正把它作為金種子支撐公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。”

祝九勝首次回應(yīng)萬科聯(lián)席總裁制

去年12月，萬科內(nèi)部發(fā)文稱，經(jīng)集團(tuán)總裁祝九勝提議，萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO張海、萬物云董事長(zhǎng)朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助祝九勝負(fù)責(zé)萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理。

這是萬科首次設(shè)立聯(lián)席總裁，在8日的股東大會(huì)上，萬科總裁祝九勝也首次作出回應(yīng)，“聯(lián)席總裁的事情第一大原因是基于我本人的經(jīng)歷、以及時(shí)間精力非常有限。我這種背景對(duì)不動(dòng)產(chǎn)方方面面的認(rèn)知、能力、技能是有不足的，好在身邊的其他合伙人能夠相互補(bǔ)位、相互補(bǔ)臺(tái)。”

祝九勝表示，萬科內(nèi)部對(duì)公司業(yè)務(wù)進(jìn)行研討的時(shí)候，認(rèn)為萬科基本盤還是開發(fā)業(yè)務(wù)，占了公司90%的收入，占了95%以上的利潤來源，如果這部分沒抓好的話基本盤就不穩(wěn)。同時(shí)，萬科新選擇的賽道即經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)，也要堅(jiān)定地做下去。

“去年，我跟主席出了一個(gè)主意設(shè)置聯(lián)席總裁，這樣讓張海一心一意把開經(jīng)本部的事情做好，另一個(gè)聯(lián)席總裁朱保全在物業(yè)行業(yè)耕耘了十幾年，又把萬物云帶上市，對(duì)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的手感特別好。此外，過往一年多整個(gè)行業(yè)碰到一些挑戰(zhàn)，在融資上壓力也挺大，剛好我可以配合韓慧華多花點(diǎn)精力，配合把融資的彈性、結(jié)構(gòu)、期限、渠道多樣化等幾個(gè)方面做一些優(yōu)化，其他的事情就是配合郁亮主席在大的策略、方向和執(zhí)行方面做一些工作。”

祝九勝總結(jié)，這樣的安排，讓公司經(jīng)營管理能夠更好，讓事和人能夠更匹配。

在去年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮表示自己作為董事會(huì)主席，同樣下沉到了一線，走訪了35個(gè)城市，看了100多個(gè)項(xiàng)目，而總裁祝九勝，則是在去年年初便已下沉到萬科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)版塊。

“做租賃服務(wù)體驗(yàn)官，沖過租客曾沖過的涼，睡過租客曾睡過的床”，祝九勝曾這樣概況形容自己下沉到泊寓的工作。

至于為什么選擇泊寓業(yè)務(wù)？

祝九勝在股東大會(huì)上表示，“首先，我們的經(jīng)營業(yè)務(wù)里面難度最大的就是泊寓，因?yàn)槲覀冞x擇得比較早，我們?cè)缒甏罅坎捎昧硕繓|的模式，從業(yè)主那整租過來，然后再租出去。從2017年開始三股力量推動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)，資本的力量，政府的力量和中介的力量推動(dòng)了這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)時(shí)租入租金都比較高，導(dǎo)致經(jīng)營難度非常大，對(duì)業(yè)務(wù)提出了很大的挑戰(zhàn)。”

其次，祝九勝坦言，萬科在內(nèi)部戰(zhàn)略探討的時(shí)候，也有觀點(diǎn)提出——要不要堅(jiān)持做這項(xiàng)業(yè)務(wù)，或者能不能跟其他的同行聯(lián)手來做。

“我是少數(shù)派，認(rèn)為要做就自己去把這條路趟開，在確定能不能堅(jiān)持做下去的時(shí)候，我認(rèn)為可以堅(jiān)持做下去，主要依靠自身力量泊寓也做得下去，當(dāng)然也離不開方方面面的支持。長(zhǎng)租公寓的客群比較年輕，從了解年輕人這個(gè)角度，年齡大一點(diǎn)的合伙人或高管也必須能夠了解年輕人，能夠抓住年輕人，否則公司沒有未來。”

如今的萬科泊寓，實(shí)際上規(guī)模已做到全國長(zhǎng)租公寓賽道的第一，入駐城市33個(gè)，開業(yè)項(xiàng)目超400個(gè)，運(yùn)營房源超過16萬間，且有超過20萬間的儲(chǔ)備房源。

去年的中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，泊寓整體出租率達(dá)到94.0%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入14.8億元，同比增長(zhǎng)12.3%。

1月16日，萬科發(fā)布公告，與中國建設(shè)銀行聯(lián)手設(shè)立“建萬住房租賃投資基金”，募集規(guī)模為100億元。

2月份，在萬科內(nèi)部年會(huì)上，郁亮發(fā)表新年賀詞——“有光就有希望。”