城鎮(zhèn)規(guī)劃

泰國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要法律之一是《城鎮(zhèn)規(guī)劃法》（Town Planning Act），它提供了有關(guān)城鎮(zhèn)規(guī)劃流程的規(guī)定。每個(gè)省或地區(qū)都會(huì)分別頒發(fā)一份具體的城鎮(zhèn)規(guī)劃，以管理該地區(qū)，并每五年更新一次。具體的城鎮(zhèn)規(guī)劃為每個(gè)區(qū)域提供分區(qū)、建筑面積比（FAR）、開(kāi)放空間比例和其他相關(guān)要求。為了激勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)符合公共利益的項(xiàng)目，近期引入了特殊優(yōu)惠政策——FAR獎(jiǎng)勵(lì)制度。如果開(kāi)發(fā)符合相關(guān)條件，例如在項(xiàng)目中提供公共使用區(qū)域或公園，或者按照綠色建筑的理念開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可以獲得額外的FAR。

建筑施工控制

根據(jù)泰國(guó)法律，建筑活動(dòng)受《建筑控制法》（Building Control Act）的一般法律規(guī)范。此外，各個(gè)市政當(dāng)局頒布的規(guī)定也覆蓋了每個(gè)地區(qū)的建筑施工。在Building Control Act實(shí)施的地點(diǎn)或有城鎮(zhèn)規(guī)劃的地點(diǎn)建造建筑物之前，開(kāi)發(fā)商必須從當(dāng)?shù)匦姓k公室獲得建筑許可證。此外，某些類型的建筑物需要由相關(guān)的地方行政辦公室進(jìn)行竣工檢查，以頒發(fā)建筑證書(shū)。這是在建筑物開(kāi)始運(yùn)營(yíng)之前必須完成的。

環(huán)境

為了應(yīng)對(duì)人們對(duì)環(huán)境的日益關(guān)注，泰國(guó)將環(huán)境影響評(píng)估（EIA）作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要先決條件之一。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)模，該項(xiàng)目可能會(huì)受到EIA的監(jiān)管。標(biāo)準(zhǔn)包含在《國(guó)家環(huán)境質(zhì)量增強(qiáng)與保護(hù)法》（Enhancement and Conservation of National Environment Quality Act）中。如果開(kāi)發(fā)商未能遵守這些要求，可能會(huì)面臨民事和刑事責(zé)任。

在泰國(guó)某些地區(qū)的小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商無(wú)需編制EIA報(bào)告；但是，他們可能需要編制初始環(huán)境檢查（IEE），這是項(xiàng)目在可行性前期階段的環(huán)境評(píng)估的初始階段，以識(shí)別和評(píng)估可能的環(huán)境影響。與準(zhǔn)備EIA報(bào)告或環(huán)境健康影響評(píng)估報(bào)告（EHIA報(bào)告）相比，IEE的實(shí)踐要簡(jiǎn)單得多，后兩者將在下文中進(jìn)一步討論。

如果房地產(chǎn)項(xiàng)目需要準(zhǔn)備并提交EIA報(bào)告給自然資源和環(huán)境政策和規(guī)劃辦公室（ONEP），即負(fù)責(zé)批準(zhǔn)的主管機(jī)關(guān)，那么EIA報(bào)告必須由ONEP授權(quán)的EIA顧問(wèn)編制，并按照ONEP發(fā)布的指南執(zhí)行。為了評(píng)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響，EIA報(bào)告通常涵蓋可能發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中的潛在影響的預(yù)測(cè)。無(wú)論環(huán)境影響是負(fù)面的還是積極的，報(bào)告還涵蓋緩解措施以及監(jiān)測(cè)要求，以防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生不良影響。此外，特定類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（例如大型生物質(zhì)發(fā)電廠項(xiàng)目）可能需要準(zhǔn)備EHIA報(bào)告，而不是EIA報(bào)告。這是因?yàn)檫@些類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被認(rèn)為對(duì)環(huán)境質(zhì)量和受影響社區(qū)的健康可能產(chǎn)生更嚴(yán)重的影響。因此，EHIA報(bào)告要求在EIA過(guò)程中涵蓋健康影響評(píng)估，并且該過(guò)程比EIA報(bào)告更為復(fù)雜。

土地和建筑稅法

2019年，泰國(guó)推出了新的土地和建筑稅法，以廢除和取代先前的稅收。新稅收的目的是系統(tǒng)化稅收制度，并懲罰未利用土地的所有者。這個(gè)新的稅收制度改變了稅基和納稅人的身份。對(duì)于一些人來(lái)說(shuō)，它顯著降低了稅率。它根據(jù)財(cái)產(chǎn)用途施加不同的稅率上限。用途包括農(nóng)業(yè)用途、居住用途和以前兩種用途以外的用途。未利用的土地也要繳納土地和建筑稅。

根據(jù)新的土地和建筑稅法，應(yīng)納稅的財(cái)產(chǎn)包括土地、建筑物和公寓單位。特定的土地和建筑物符合一定條件可以獲得幾項(xiàng)稅收豁免。以下土地或建筑物將影響泰國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：

1. 按照土地分配法規(guī)劃建設(shè)住房或工業(yè)項(xiàng)目的土地和建筑物；
2. 按照公寓法規(guī)劃建設(shè)公寓的土地或建筑物；
3. 以及 按照工業(yè)園區(qū)法規(guī)劃建設(shè)工業(yè)園區(qū)的土地或建筑物。

新的稅收征收于2020年實(shí)施。在前兩個(gè)稅收年度（即過(guò)渡期），由于COVID-19疫情，所有納稅人獲得了90%的減免。在2022年，每種財(cái)產(chǎn)類型的稅率正式推出。稅率根據(jù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值而異，范圍從財(cái)產(chǎn)價(jià)值的0.01%到0.7%。然而，地方轄區(qū)行政組織可以將其所在地方轄區(qū)的稅率設(shè)置得比特定稅率高，但不得高于土地和建筑稅法規(guī)定的稅率上限。

房地產(chǎn)交易適用的稅收

與土地和建筑有關(guān)的交易的相關(guān)方通常需要繳納所得稅，此外，他們還需要繳納印花稅。印花稅率根據(jù)交易類型而異。例如，土地或建筑的租賃稅率為租賃期內(nèi)租金費(fèi)用的0.1%，而土地或建筑的轉(zhuǎn)讓稅率為評(píng)估價(jià)值或出售價(jià)格的0.5%，以較高者為準(zhǔn)。然而，如果此類轉(zhuǎn)讓受特別營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定約束，則應(yīng)免除印花稅。特別營(yíng)業(yè)稅是評(píng)估價(jià)值或出售價(jià)格的3.3%的固定稅率，并適用于商業(yè)轉(zhuǎn)讓。如果滿足條件，可以獲得某些豁免。

融資和擔(dān)保

當(dāng)銀行作為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的放貸人時(shí)，通常會(huì)要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，以及從母公司獲得任何擔(dān)保或擔(dān)保承諾。房地產(chǎn)的一種擔(dān)保利息通常要符合CCC管理抵押政策。抵押協(xié)議必須用泰語(yǔ)書(shū)面形式進(jìn)行，清楚地指出抵押金額并在擔(dān)保官員處注冊(cè)。

在2016年之前，沒(méi)有針對(duì)將房地產(chǎn)租賃權(quán)作為擔(dān)保的特定法律。當(dāng)事人通常以條件轉(zhuǎn)讓的形式創(chuàng)造擔(dān)保。在這種背景下，商業(yè)擔(dān)保法于2016年7月2日頒布。該法規(guī)定的擔(dān)保接收人必須是金融機(jī)構(gòu)或部長(zhǎng)法規(guī)所規(guī)定的其他人。必須通過(guò)在線系統(tǒng)在商業(yè)交易登記處注冊(cè)業(yè)務(wù)擔(dān)保協(xié)議。

自商業(yè)擔(dān)保法頒布以來(lái)，租賃協(xié)議下的權(quán)利和要求可以作為業(yè)務(wù)擔(dān)保協(xié)議的擔(dān)保。盡管法律并不要求，但泰國(guó)銀行已要求金融機(jī)構(gòu)選擇簽訂租賃條件轉(zhuǎn)讓協(xié)議并使用注冊(cè)的業(yè)務(wù)擔(dān)保協(xié)議。

【關(guān)于泰國(guó)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的咨詢，可聯(lián)V: walterlonghk】