「春風(fēng)」又綠大西安，明月何時(shí)照我「還」？

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01

最近一段時(shí)間，朋友圈的置業(yè)顧問和中介們瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)一張已經(jīng)“包漿”的截圖，圖片顯示：百度熱搜榜第一名的話題為“疫情三年，房價(jià)漲回來只用了一周。”

網(wǎng)上查了一下，這個(gè)話題最早應(yīng)該是“每日經(jīng)濟(jì)新聞”發(fā)的一篇文章，采訪了上海部分房產(chǎn)中介，文章內(nèi)容也以上海（二手房）市場為主。隨后，這個(gè)話題登陸各大平臺熱搜榜，眾多媒體自媒體一擁而上。

作為中國的經(jīng)濟(jì)龍頭，上海一向被視為“風(fēng)向標(biāo)”，金融市場如此，樓市也是如此，畢竟上一輪普漲就是從北上深等一線城市開始，短期內(nèi)就席卷了整個(gè)中國，從一線到二三線城市甚至下沉到大城市周邊的衛(wèi)星城。

無獨(dú)有偶，國家統(tǒng)計(jì)局恰好又發(fā)布了2023年1月70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示：2023年1月，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量明顯增加，其中一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢趨緩，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比下降。

再加上此前大會確認(rèn)房地產(chǎn)依然是“支柱產(chǎn)業(yè)”以及西安市最新政府報(bào)告中提及的各項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，對此前已經(jīng)一只腳踏入ICU的地產(chǎn)業(yè)來說，簡直就是久旱逢甘霖般的利好，而且是喜上加喜，也難怪置業(yè)顧問和中介們歡天喜地的發(fā)朋友圈。

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02

首先我們要明確一點(diǎn)：疫情期間，西安的房價(jià)跌了嗎？

至少在新房層面上，查詢各大項(xiàng)目的備案價(jià)來看，并沒有出現(xiàn)明顯的降價(jià)情況，甚至就在疫情期間，西安新房備案價(jià)連續(xù)捅破天花板，毛坯均價(jià)2.5萬/㎡成為日常，3萬+甚至4萬+的房源也越來越多。

當(dāng)然，備案價(jià)是一方面，還得看最終成交的價(jià)格。買房時(shí)開發(fā)商能給幾個(gè)點(diǎn)的折扣，一般都是隨市場行情和營銷節(jié)奏而定的，有時(shí)候給的多一些，有時(shí)候給的少一些。

一位和西安各大開發(fā)商都有業(yè)務(wù)往來的渠道商告訴我們：目前還沒有發(fā)現(xiàn)開發(fā)商年前年后在優(yōu)惠力度上有什么明顯的變化，雖然每個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)惠力度不同，但相應(yīng)都會有一定的折扣，不過這些政策也不是一成不變的，比如有的項(xiàng)目年前是2個(gè)點(diǎn)的折扣，年后變成1或1.5了，也有的項(xiàng)目年前本來沒有折扣，但年后反而有了折扣，政策每個(gè)月都會有調(diào)整，我們要隨時(shí)和對方保持溝通。

當(dāng)然，我們也不能小看這一個(gè)點(diǎn)半個(gè)點(diǎn)的折扣，不說那些動輒大幾百萬或千萬級別的豪宅，就算是總價(jià)三四百萬的剛需房，開發(fā)商多給一個(gè)點(diǎn)的折扣，就能讓購房者省三四萬。

和有備案價(jià)卡著的新房市場不同，二手房市場明顯就靈活很多，此前因?yàn)榻?jīng)濟(jì)和指導(dǎo)價(jià)的原因，很多房源也確實(shí)跌的慘不忍睹，單套房源三五十萬的降價(jià)也是常有的事。

貝殼西安一位門店負(fù)責(zé)人告訴我們：自2023年以來，西安二手房成交量有了顯著增長，不但超過去年同期水平，甚至比疫情前同期成交量還高。

“不過價(jià)格上漲還不太明顯，畢竟現(xiàn)在還處在清疫情期間庫存房的階段，那些著急賣房的業(yè)主依然沒有漲價(jià)，等庫存清完之后，或許就不太好議價(jià)了，到時(shí)候可能會有上漲。”這位負(fù)責(zé)人隨后補(bǔ)充道。

新地產(chǎn)陜西在貝殼APP上查看了部分熱門二手房小區(qū)的掛牌房源，很多房源已經(jīng)開始頻繁調(diào)價(jià)，有漲也有降，當(dāng)然，議價(jià)空間依然存在，這點(diǎn)在部分小區(qū)樓下的線下門店和小區(qū)物業(yè)的租售中心同樣出現(xiàn)。

還有一個(gè)明顯的例子就是周末一些小區(qū)的帶看量明顯有了增加，在一些比較大、二手房成交比較活躍的小區(qū)，隨處可見房產(chǎn)中介帶意向客戶看房。

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03

種種跡象顯示，過完這個(gè)農(nóng)歷年之后，西安樓市又開始活躍起來了，有一定程度的回暖。說實(shí)話，這對所有人來說都是好事，但是，要說“房價(jià)漲回來”還為時(shí)過早。

每年農(nóng)歷年前后，樓市都會有一波“小陽春”，這點(diǎn)類似于國慶年后和新年前后，所以才會有金三銀四、金九銀十的說法，不但二手房交易證明，各大項(xiàng)目發(fā)的年后戰(zhàn)報(bào)也能管中窺豹。

還有點(diǎn)就是過完年后，很多學(xué)齡兒童的家長會買學(xué)區(qū)房，準(zhǔn)備給孩子上好一點(diǎn)的學(xué)校，這部分成交也是不可小覷的，畢竟西安是一座1300多萬人口的超大城市，即便比率比較低，算到總量上也不少了，也會造成一波短暫的繁榮。

如果大家還有記憶的話，可以回想一下前幾年真正的樓市火爆是什么樣子的，那時(shí)候是個(gè)項(xiàng)目都能搖號，雖然各種限制政策層出不窮，但依然無法澆滅大家涌進(jìn)樓市的熱情。

不是說那樣的情形就是好的，對樓市來說，過熱和過冷都不是好事，所以才有了后來的“房住不炒”，才有了從中央到地方的層層限制。但是我們也應(yīng)該明白，這些限制只是為了馴服樓市這個(gè)猛獸，而不是為了殺死它。

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04

那么樓市真正回暖的標(biāo)志是什么呢？

簡單來說，是利好政策不斷加碼，是信貸政策不斷放松，是成交價(jià)量明顯增長，是開發(fā)商和媒體不再把“保交樓”掛在嘴上，是開發(fā)商不再把“按期如約交付”拿來宣傳，是資金斷裂的開發(fā)商開始有了復(fù)活跡象，是你身邊所有人或者大多數(shù)人都知道買房是不錯(cuò)的投資，是那些鳥不拉屎的地都有開發(fā)商拿著錢往上湊，或者主城區(qū)的地又開始搖號搶。

或者可以看看你們家樓下的房產(chǎn)中介公司以及走進(jìn)去的人是多了還是少了，看那些熱門的二手房小區(qū)帶看的人是多了還是少了，如果真的有買房需求的話，自己去各大售樓部走走，一目了然。

大家可以看看，現(xiàn)在才到哪兒。

房貸利率不斷下行，以至于引發(fā)了規(guī)模龐大的提前還貸潮，很多銀行甚至預(yù)約還貸都快排到年底了，以至于官方都出面要求銀行不能設(shè)置提前還貸的障礙。如果樓市真的如某些人所說開始有火爆的跡象，為什么這么多人排隊(duì)提前還貸？他們把手里的錢加杠桿不好嗎？

而且為了讓大家貸款買房，部分城市已經(jīng)或明或暗出現(xiàn)了“接力貸”的跡象，子女擔(dān)保，房貸可以貸到80甚至100歲的新聞，真正意義上的“貸貸相傳”和“傳宗接貸”。

雖然從開發(fā)商到銀行都在極力否認(rèn)，但也從側(cè)面說明一件事情——購房者對樓市的信心，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有恢復(fù)過來。樓市真要是這么火爆的話，銀行還能這么著急的往出送錢？但凡前幾年在高點(diǎn)買過房子的人都知道，那時(shí)候想讓銀行放貸有多難。

大家要知道，個(gè)人住房貸款算是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一了，每年穩(wěn)定的利息收入簡直是躺著賺錢。銀行為啥不讓你提前還貸？還不是因?yàn)闆]有更好的投資創(chuàng)收渠道么，銀行要自己的錢有啥用啊？他們要的是你的錢！

最后我們想說，無論是小宗消費(fèi)的衣食還是大宗消費(fèi)的住行，疫情之后，大家的信心都在逐漸恢復(fù)，但這注定是一個(gè)漫長的過程。

房地產(chǎn)躺了好幾年了，政策和市場上稍微有點(diǎn)風(fēng)吹草動，大家就像抓住救命稻草一樣，恨不得把它宣傳成“靈丹妙藥”我們理解，畢竟樓市一直以來的傳統(tǒng)就是“買漲不買跌”，但是疫情好不容易才過去，現(xiàn)在正是休養(yǎng)生息的好時(shí)候，不要再制造焦慮了。

房地產(chǎn)市場離不開各種營銷手段，但是，最好的營銷就是踏踏實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)不是酒好也怕巷子深的時(shí)代了，只要你的產(chǎn)品真的好，多得是人愿意為你義務(wù)宣傳。

從元旦到現(xiàn)在，登記平臺上這么多房源入市，有搖號的嗎？

踩盤報(bào)告

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作者| 何足道

主編| 王鵬飛

新地產(chǎn)陜西原創(chuàng)作品

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