最近，部分樓市熱度又有點(diǎn)起來了。

這事不難預(yù)判。

今年上頭意思就是全力拼經(jīng)濟(jì)，拉動經(jīng)濟(jì)主要靠消費(fèi)和投資。

消費(fèi)起來不能只靠過年吃吃飯看看電影啥的，最大消費(fèi)是買房，還能順便帶動上下游十幾個產(chǎn)業(yè)的就業(yè)和繁榮，樓市穩(wěn)定，地方政府才能持續(xù)賣地，賣地才有錢繼續(xù)投資，所以對樓市的刺激政策一個接一個，很多人就按奈不住了。

更重要的是，救經(jīng)濟(jì)就要放水刺激，一月M2增速高達(dá)12.6%，創(chuàng)近七年新高，但CPI同比只漲2.1%，還屬于溫和通脹，說明放水一時半會兒不會停。

現(xiàn)在存款雞肋，理財(cái)虧錢，你手里有錢，如果繼續(xù)存銀行，就是100%被放水收割。

應(yīng)對辦法我在《硬著頭皮，繼續(xù)上車！》一文里深入剖析過，本質(zhì)是把手里的貨幣變成門檻低適合大眾的稀缺核心資產(chǎn)。

持有貨幣=貶值

持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)=保值

持有優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)=升值

一是確定性較高的白馬藍(lán)籌股，二是確定性較高的一二線強(qiáng)勢城市房產(chǎn)。

房子可理解為一座城市的股票，兩者本質(zhì)相通。

問題是癌股這些年傷了太多人的心，現(xiàn)在還半死不活的樣子，看來看去，沒得選，還是只能捏著鼻子買房……

再不濟(jì)，房子還能自住不是？

但樓市也不是全面回暖，至少在上海，二手房依然看的人多，買的人少，成交低迷。

熱度有所回升的，是新房。

因?yàn)樾路亢投址康牡箳煲廊幻黠@。

很多人都想賣掉二手房去打新套利，導(dǎo)致1月上海二手房掛牌存量超過10萬套。

供大于求，哪怕市中心老破小甚至豪宅，都有不小還價空間。

急于出手的房東必須降價，對上海樓市有長遠(yuǎn)信心，堅(jiān)持不降價的，就只能一直賣不掉。

我是二套房，分?jǐn)?shù)低，本來沒想著有機(jī)會新房上車，看現(xiàn)在這架勢，也想賣掉老房子，試試手氣。

但這就要提前還貸。

這是現(xiàn)在理財(cái)市場最熱的話題。

前些年調(diào)控高位上車的小伙伴，房貸利率5.5%+甚至6%+的比比皆是。

現(xiàn)在不少城市首套房利率降到4%以下，利差特別大。

而我打聽下來，現(xiàn)在抵押經(jīng)營貸利率最低可以做到3.1%以下，和福利性的公積金貸款利率差不多了！

這進(jìn)一步導(dǎo)致提前換房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的熱潮。

但對銀行來說，前些年放出去的高利率房貸，都是最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，舍不得放手啊。

辦法就是要客戶排隊(duì)。

少則兩三個月，多則半年以上，尤以四大行的臉皮最厚。

本質(zhì)上，這是一種單方面違約行為。

提前還貸是貸款人的合法權(quán)益。

無非是約定一段時間內(nèi)（比如一年內(nèi)）提前還，要支付違約金（比如多付一月利息），一段時間之后就可以隨時還貸，哪有要你排隊(duì)的霸王條款？

我這套房是10多年前買的首套，當(dāng)時“年少無知”，被中介忽悠選了農(nóng)行。

當(dāng)時利率打85折，現(xiàn)在也就4%不到，還剩30來萬，無論本金余額還是利率，對銀行都算不上稀缺，結(jié)果對穿整個上海城區(qū)，跑到農(nóng)行個貸中心一問，還是要排隊(duì)，約到5月底。

哈？

我就這點(diǎn)利息這點(diǎn)錢，還要等3、4個月？

接待我的土著老女人一臉生無可戀的樣子，好像連多回答我一個問題都已耗盡畢生血?dú)猓瑯O不耐煩地說，都要排隊(duì)，你又不是只差2、3萬零頭，還有30萬，怎么可能說還就還……

當(dāng)然，利率只有3.1%的公積金貸款能隨時還。

想到坐在門口玩手機(jī)的土著女保安，我問話也是一副生無可戀的樣子，連金口都不肯開，就頭朝右邊點(diǎn)了下，示意我去那個方向找人……

我日常幾乎所有業(yè)務(wù)都和招行打交道，招行連給你開門的保安大叔都非常客氣。

對比農(nóng)行的服務(wù)態(tài)度，無fuck說~

我又問那個柜臺老女人，如果我要賣房，你拖著不讓我還，導(dǎo)致我沒法過戶，損失算誰的？

她想了想，說，那你帶好網(wǎng)簽合同過來，給你特事特辦。

我說，有網(wǎng)簽合同就能馬上還嗎？

她說，要看網(wǎng)簽合同怎么寫，反正最后不會影響你正常過戶。

言下之意，會拖到合同約定的最晚過戶日之前，吸凈你最后一滴血……

現(xiàn)在提前還貸要排隊(duì)是普遍現(xiàn)象，如果不賣房，只是單純想提前還貸或轉(zhuǎn)貸，有啥辦法能快速還貸省息呢？

威脅銀行斷供？

人家又不怕，反正房子逃不掉，到時征信黑掉，也是你自己倒霉。

威脅我是老賴，眼下正好有筆錢，你們現(xiàn)在不要，就會被其他債主搶先劃走，你要不要？

emmm……真當(dāng)銀行傻子，你說啥都信？

在某些神奇的地方，有時，法治和契約只是掛在墻上的擺設(shè)，實(shí)操時，還是按鬧分配，鬧得越大，獲利可能越多。

所以可能比較管用的方法，就是不斷投訴。

上門投訴，人家會說你擾亂公共秩序。

那就電話轟炸。

銀保監(jiān)會的投訴電話和銀行總部的投訴電話，輪著翻打，軟磨硬泡，磨到對接你的工作人員看到你就頭大，實(shí)在沒轍，向上打報(bào)告，特事特辦，或許就能提前還了。

當(dāng)然，如果只是讓你排隊(duì)個把月，也沒必要耗費(fèi)那么多時間精力和電話費(fèi)，可能等你磨出結(jié)果，一個月也過去了……

總之，現(xiàn)在房貸利率5%+，手里有閑錢，沒有更好去處，在確保家庭現(xiàn)金流、未來大額消費(fèi)和保險(xiǎn)開支的前提下，都可考慮提前還貸。

4%+的，利差沒那么大，可還可不還。

很多人巴望著國家把存量房貸利率降一降，給老韭菜減輕點(diǎn)負(fù)擔(dān)。

講真，這事挺難的。

國家現(xiàn)在工作重點(diǎn)是開發(fā)新韭菜，定向降低新的首套房利率。

存量房貸的加點(diǎn)，當(dāng)年簽約時已固定下來，永遠(yuǎn)不變。

這事童叟無欺，你自愿的，國家也沒權(quán)力發(fā)指令，要求銀行單方面違約給你降低加點(diǎn)。

合法合規(guī)降負(fù)機(jī)會，是LPR降，這會下降全市場所有貸款的基準(zhǔn)。

問題是，國家似乎不是很情愿這么做，最近幾月都沒繼續(xù)降LPR。

剩下的省息方法，就是轉(zhuǎn)經(jīng)營貸。

優(yōu)點(diǎn)是利息負(fù)擔(dān)能瞬間降低1%-3%。

但也有成本和風(fēng)險(xiǎn)：

1、一般需先還清房貸，再申請經(jīng)營貸，否則算二押，利率提高，貸款額度下降。

中間有個時間差，需要過橋貸，中介狂吸一口血，利率可不低。

2、申請經(jīng)營貸需要名下有公司，還要正常經(jīng)營有流水，如果只是普通打工族，名下沒公司，這么包裝操作下，也需要不少成本。

關(guān)鍵是，維持公司正常經(jīng)營也需要成本，至少有個財(cái)務(wù)成本，一年最少幾千塊，還不能斷。

3、在我國，牛夫人和小甜甜的身份經(jīng)常互換，現(xiàn)在買房又變回小甜甜，等未來經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，大概率又要變回牛夫人，到時經(jīng)營貸收緊，銀行可能倒查歷史舊賬，要是你的公司經(jīng)營不夠“真實(shí)”，就要提前抽貸。

哪怕不抽貸，利率那么低，銀行賺頭不大，一個還貸周期后，可能也會提高利率。

甘蔗沒有兩頭甜，要不要走這條路，自己考慮清楚。

最近還有不少和房貸有關(guān)的新聞，先是說南寧有銀行把房貸提高到80歲，后是杭州有銀行能把房貸提高到75歲。

我一查，現(xiàn)在南寧市民人均預(yù)期壽命才78歲，這……

講真，這其實(shí)是媒體語不驚人死不休的標(biāo)題黨。

銀行不傻，平均才能活到78歲，給你貸到80歲，死了還沒還清怎么辦？

辦法是申請接力貸，父母死后，子女繼承房產(chǎn)，繼續(xù)還。

和最近重新在深圳出現(xiàn)的轉(zhuǎn)按揭或者氣球貸一樣，接力貸也不是啥新鮮事物，早就有了。

只是后來樓市調(diào)控越來越嚴(yán)，才取消了。

上海接力貸2016年10月取消，我媽房子就是政策叫停前最后一秒完成申請。

當(dāng)年我媽61歲，房貸20年，要還到她81歲。

so。這有啥好大驚小怪的？

只是原來接力貸最高申請年齡是65周歲，現(xiàn)在南寧放寬到70周歲，杭州放寬到75周歲。

對于這個年齡，哪怕老人有很高的退休工資，也不可能單獨(dú)申請下來，肯定要子女連帶。

但這也從側(cè)面說明，不少城市為刺激大家買房，已經(jīng)開始出臺各種“騷操作”了……

多說一句，南寧的騷操作特別多。

之前就冒出過買房送10年免費(fèi)坐地鐵的奇特操作。

本質(zhì)上，這都是沒辦法的辦法，有竭澤而漁的feel~

管窺見豹，還想在南寧上車的小伙伴，要做好思想準(zhǔn)備。

同樣名字帶“寧”，寧波最近有個并不騷氣，但非常值得重視的消息。

6月底之前，每晚8點(diǎn)后和節(jié)假日全天，寧波所有地鐵免費(fèi)。

這不是首次推出。

今年過年期間，寧波就推出過地鐵公交免費(fèi)坐的惠民活動，效果很好。

因?yàn)閷幉ㄍ禉C(jī)票比上海便宜很多（上海有錢且喜歡出去玩的人太多），我過年去澳門就是寧波往返，當(dāng)時體驗(yàn)到免費(fèi)地鐵，都驚了。

這事別說其他城市，即使在上海，都不太可能出現(xiàn)。

說明三點(diǎn)：

1、寧波地方財(cái)政有錢

2、寧波愿意把財(cái)政盈余拿來直接惠民，而不是拼命上馬各種基建撈政績

3、非通行剛需時段地鐵免費(fèi)，能以小博大，刺激市民休閑娛樂性的出行需求。

你又不上班，還要坐地鐵，無非就是各種走親訪友，吃喝玩樂，消費(fèi)不就帶動起來了嗎？

第二條說明寧波政府實(shí)在，第三條說明寧波政府聰明，有這兩條，說明寧波政府的管理思路和服務(wù)理念，可以的。

但最關(guān)鍵的，是第一條，有錢。

寧波雖然平時很低調(diào)，不怎么上熱搜，但產(chǎn)業(yè)是真可以。

財(cái)政收入中，稅收占比非常高，說明企業(yè)經(jīng)營好，而不是靠各種攤派收費(fèi)罰款或者賣地為生。

有這樣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，寧波就有實(shí)力不斷吸引外來韭菜，安家落戶。

所以同樣是二線城市，寧波市中心的房子，比像石家莊、昆明、太原、南寧、南昌、貴陽這樣的內(nèi)陸弱勢省城，投資價值更高。