什么樣的投資，擁有能成為養老核心資產的稀缺性呢？

我拋磚引玉，舉了幾例——

黃金？

地殼中蘊含的黃金可能遠比我們想象得多，只是開采有難度。

隨著技術進步，人類開采的黃金越來越多，最近10多年開采的就超過過去幾千年的總和。

黃金真的稀缺嗎？

鉆石？

鉆石本質就是碳元素，只不過blingbling很漂亮，還被商家刻意附加了文化屬性（鉆石恒久遠，一顆永流傳）。

可現在都有人工鉆石了，鉆石真的稀缺嗎？

比特幣？

理論上說，比特幣總量固定，但這貨看不見摸不著，幾乎沒有使用價值，支撐其價格的是信徒的共識，信徒越多，需求越大，價格越高，但也有全球政府的打壓，價格波動極為劇烈。

這種稀缺性，可能就差點意思，賭徒和信徒可以信仰，但作為養老資產，目前看還不太穩妥。

股票？

不說垃圾股，就說公認的白馬藍籌，真的稀缺嗎？

好公司當然稀缺，赤水河兩岸有很多白酒作坊，但中國找不到第二家能和茅臺媲美的醬香酒品牌。

問題是，股價波動劇烈，且流動性很強。

高波動性易讓人失去理智，反復犯錯，高流動性易讓人心活手癢，上當受騙，兩者都是長期養老投資的天敵。

這就是養老保險既拒絕高波動性，也拒絕高流動性的原因所在。

可見，好的股票確有稀缺性，但對投資者能力和心性的要求，也很高。

相對難度較低的，是基金定投。

基金買了幾十甚至上百個股票，分散了個股炸雷風險，平滑了整體波動，加上基金經理操盤，可以做甩手掌柜。

平時越少關注，越不容易犯渾瞎操作，主觀上的流動性也會降低。

再加上自動定投操作，就進一步平滑了波動，即使第一筆投資看走眼了，高位站崗也不怕，投資體驗更佳。

而養老主題基金，則進一步考慮到投資者生命周期，年輕時，搞股票倉位，承受高風險，博取高回報。

年紀越大，股票倉位越低，債券倉位越高，讓基金波動性下降。

退休后，就變成一只比較穩健的準固收基金，可隨時提取養老金。

其實吧，梵高的真跡，最適合做養老投資。

全球只此一件，從物理屬性上看，供給端的稀缺性無窮大。

再過500年，這畫依然是人類文明的精華，寫在教科書中，教育一代又一代后人，所以有極高的知名度和價值共識，需求也幾乎無窮大。

這就決定了，投資梵高的向日葵，能遠遠跑贏全球通脹。

同時，這些世界名畫也很少有價格劇烈波動，每次拍賣，價格都是一個勁蹭蹭蹭。

但因為極度稀缺，很少有機會上市流轉，流動性也很弱。

對跨越30-40年的養老投資來說，卻是不容易中途出幺蛾子的優點。

問題是，這類藝術品投資門檻太高，大眾可望不可即。

所以兜兜轉轉，大家最關心的，似乎還是那兩個字——

房子。

放在10年前，對大多數國人來說，房子是非常優質的養老資產，這還用說嗎？

房子是實物，一個房子就占一塊地，這塊地所有權有排他性，這就是稀缺性的體現。

房子還能出租，獲得穩穩的租金回報。

且房價和房租還能抗通脹，不比茅臺香嗎？

這幾年被樓市痛打后，很多人不再這么看了。

你看文末點贊對比，80%+已不再看好房子。

供給端，各地還在蓋房子，需求端，人口卻開始萎縮，這就決定了，絕大多數房子，未來不稀缺，不值錢。

但房子所代表的土地，以及以這片土地為中心，周圍一切優質公共設施和配套服務的使用便捷性，卻依然有稀缺性。

也就是說，最重要的不是有個房子住，而是以我家為圓心，一出門就能方便get一切想要的稀缺資源——

優質的教育和醫療資源，

便捷的交通資源，

綠色宜人的生態資源，

發達完善的商業資源，

這些都是美好生活必不可少的配套資源。

這些資源，需要政府和社會力量的長期投資，形成集聚效應和品牌效應，才會產生持續的人口吸引力，不斷虹吸全國各地的年輕韭菜。

更重要的是，你這附近得有更多更好的工作機會，我出門步行就能上班，省時省力拿高薪。

政府砸錢通一條地鐵，弄一條高架，再造一大塊濕地公園，這都不是什么難事。

財政不夠，套個馬甲發點城投債就行了（友情提示：當心今年大面積爆雷）

真正難的，是吸引大批能產生幾十萬個中高收入崗位的企業，聚集在此！

重慶西安和杭州蘇州最大的差距，就在這里，高收入崗位太少了！

能賺大錢，新韭菜才能買得起不斷上漲的房價。

新韭菜老了，也才能把手里的房子，再高價甩給滿懷夢想的新韭菜。

在此基礎上，再加點這座城市本就稀缺的資源，比如有江景湖景海景資源，或者正對高樓林立，霓虹閃爍的城市CBD，以及在黃金地段被撐爆的老破小中，難得出現一個高大新的好小區、好物業、好房型、好樓層……就是進一步的加分項。

從各大世界級都會歷史上多次房價下跌的經驗看，市中心稀缺豪宅，最抗跌。

房子能不能作為養老的核心資產，結論很明顯了——

首先，要挑城市，最有吸引力的城市，房子最稀缺。

其次，要挑城市里好地段的好房子，這是稀缺中的稀缺。

假如中國現在能公開上市交易的存量二手房有5億套，50年后依然能保值升值，能幫你養老的比較靠譜的房子，充其量不超過500萬套。

嚴苛點說，不超過100萬套。

過去這些年，我做過多次城市房產投資價值排名，每次略有變動，但頭部的北上廣深，從未改變。

說句掏心窩子的話，你讓我現在這時點，再花個幾百上千萬，買個能放心養老的房子，我可能只敢買上海外環內（普陀、寶山、新靜安、虹口為中環內）的新房和10年內的次新房。

北京、深圳、廣州，就算我有房票，也不太想買，覺得安全系數不如上海。

年初，易居中國發布了一組數據，2022年，總價1000萬以上的新房，上海成交14973套，北京8391套，深圳6463套，杭州4652套，廣州2942套，南京1981，后面都在1000套以內，忽略不計。

北京+深圳，還不如上海多。

二手房數據更真實，更有參考性（你以后要變現，房子都是二手）。

上海5076套，深圳+廣州+北京合計4863套。

要注意，這還是上海去年封城凍結兩個半月，樓市幾乎零成交的前提下達成的。

但在北上深，1000萬在市區根本算不上什么豪宅，剛改罷了。

再看3000萬以上豪宅數據。

上海新房成交741套，深圳487套，北京448套，廣州193套，杭州168套……

二手房數據，再次顯示上海定于一尊的地位——460套。

北廣深杭寧等其他全加起來，還不到上海一半。

到5000萬以上的二手房，上海還有113套，北京21套，廣州13套，南京3套，深圳2套，杭州1套。

這級別的真·豪宅市場，國內真正還有流動性的，只有上海。

某種程度上，上海的真·豪宅，也具備了類似梵高真跡的收藏屬性。

雖然在熊市中，豪宅也會跌，甚至大跌（參見香港豪宅）。

但跨越N個牛熊周期后看，豪宅還是最頂的。

當然，這些數據和咱老百姓沒啥關系，咱都買不起……

去年這么一折騰，很多人信心都被震沒了。

有富人動了拋房潤錢的腦筋，有中產不再敢放杠桿背30年巨債，有入門級新興中產收入下降，甚至被裁，更不敢動買房的腦筋。

所以即使潛在需求最旺盛的上海樓市，最近幾月，也受沖擊，市區二手房也降價明顯。

現在很多人，都在猶豫觀望，對未來充滿迷茫。

但我還是決定，今年要想方設法，硬著頭皮，繼續在上海上車！

我最近剛把我媽舊房子賣了，還是外環內的全新裝修，堅持了2個月，最后還是比2021年巔峰成交價降了12%，才成交的。

然后，我準備趁現在的市場低迷期，小換大，全力打新。

你可以不相信臨港，不相信金山，更不相信崇明，但還是要敢于相信，10年、20年、30年、50年后上海市中心的好房子，依然具有稀缺性和升值空間。

看看過去幾十年甚至上百年紐約、倫敦、巴黎、香港的房價，不管經歷多少次挫折和熊市，哪怕經歷過大蕭條、二戰、70年代滯漲、亞洲金融危機和08次貸危機，最后房價也都能再創新高。

世界級大都會中，唯一例外的是東京，現在房價距離1989年創造的地產泡沫巔峰，還有很長的路要走。

但至少最近十多年，哪怕已陷入深度老齡化，東京房價也還是在慢慢上漲（也有中國投資客的功勞）。

往下看，北京和深圳，在二梯隊。

廣州和杭州，在三梯隊。

北上廣深杭之外的二三線呢？

如果實在錢多純投資，我建議現在一律別碰了！

自住兼投資，相對能比較安心的，還有南京、成都、蘇州、武漢。

再次一級，還有長沙、重慶、西安、青島、廈門、天津、鄭州、合肥、寧波、東莞、佛山、福州、濟南。

再往下，你還想買，就別老想著作為投資，放平心態，自己住了舒服就行哈。

無錫、沈陽、昆明、南昌、南寧、貴陽、珠海、石家莊、太原、大連、泉州、海口。

再往下，還有這些比較有名的：

溫州、嘉興、常州、惠州、南通、中山、煙臺、哈爾濱、長春、三亞、保定/雄安、徐州、烏魯木齊、臺州、洛陽、蘭州、銀川、汕頭、金華/義烏，廊坊、濰坊、呼和浩特、紹興、揚州、唐山、江門、威海。

還有些轄區總人口（潛在韭菜）很多，是城市真不怎么樣的，比如臨沂、南陽、邯鄲、贛州，我也勉強寫出來吧。

假如你手里的房子（非自住），在這個超級大名單里還沒出現，你還把房子當寶貝一樣，緊緊捏在手上舍不得賣，我只能贊上一句：

真勇士啊！

我這排名，綜合考慮了城市人口（既考慮主城區人口，也考慮下轄鄉鎮地區）、人均GDP、城市規模、地理位置、行政級別、產業結構、教育醫療資源、政府友好度、氣候環境等多方面因素，算是我的主觀經驗，大家可以有不同觀點哈~