房子算不算年貨？

年前買福字的時候，要不要置辦一套？

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十二月的樓市交易量，可謂一雪前恥。

2022年末月，成交商品住宅9275套，交易數據撐桿跳似的逆襲，造就全年唯一熱點月份，幾乎全行業地產人都在感嘆，要是今年一半兒月份能有這樣的成交量，該有多好。

二手房市場也是如此，不但成交量穩定，而且各大中介簽約中心，爆滿的勢頭延續多天，談判桌子都擺到了走廊上，待客的小吃和餅干都一度斷檔。

這樣的熱度引發兩大問題，讓人深思：

第一是，現在都是誰在買房？

第二是，明年樓市真能迅速回暖嗎？

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整理一下真實的簽約數據，比如剔除中新生態城里鼓浪水鎮423套、北辰融創東岸名郡215套等等非正常簽約樓盤。

可以發現本輪成交熱點，東麗區700余套、北辰區700余套、西青區700余套、津南區800余套、靜海區600余套。

顯然本輪樓市主力成交，就在環城區域，和位置更接近主城區的靜海。

東麗區

領銜的幾個樓盤，除了遠洋寬閱時光售價稍高1.8萬元左右。其它諸如中建錦繡麗城、澤信云樾天筑、金地萬悅城幾家，都是主打性價比的剛需盤，1.3~1.4萬元左右的實際成交價，收攏的是剛需客戶和外地來津客戶為主。

北辰區

仍然延續著遠洋未來城一家獨大的形勢，幾乎等于前五里其它幾家之和。1.7萬元的成交價，基本上也處在區域天花板的位置。它努力把整個北辰區的售價鎖死在這個段位上，比它貴的盤，基本上賣得都很艱難。

什么叫錨盤？就是我一旦沉到底，拖著你們所有人誰也別想動。瑞景板塊的中駿和悅府，成交價也只能挺到1.5萬多，對比拿地時八千多的樓面地價，又是個虧本的盤，中駿估計明年也不玩了吧。

西青區

成交相對分散，幾家領頭盤都是60套~80套的水平，它比其它區域相對好點的是，除了剛需客戶之外，承接了一點點市區外溢的改善需求，客戶來源相對稍微豐富一點。所以1.7萬價格的盤能有走點量，2萬以上的盤，也能走點量。萬科翡翠大道的成交價降到1.7萬，行，等你到1.6萬的時候，我考慮入手一套。

靜海區

成交主要集中在萬達，和降價的鴻坤身上。團泊這個位置，優勢的地方就在于，用遠郊的價格，買一套相當于近郊位置的住宅，這也是團泊西一直不被人看好，但一直賣得還行的原因之一。

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還有兩個小亮點值得品味。

武清的成交量有明顯回升，而且分布比較平均，顯然解封之后，外地客源的動作比較快，已經開始流入武清樓市。

津南的成交量，集中在海教園的龍湖天璞、天嘉湖的中海國際公園城身上，這兩個盤恰恰也是外地來津客戶相對其中的典型盤。圖品質的去前者，圖實惠的買后者。

可以看得出，很多意圖在津買房的外地客戶，動手早、早動手，已經開始搶跑。

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二手房成交趨勢的歸集性更明顯。

12月份成交的9478套二手房中，河西獨占了一成以上，把其它城區遠遠甩在身后面。

河西區成交的1062套二手房中，80平米以下戶型有794套之多，占成交總量的75%！四分之三都是老破小啊！這就是奔著學區來的。

提前半年準備房子，慢慢辦理遷戶手續，時間充分，容錯度也高。這應該是絕大部分適齡學生家長的思路。

就沖這個交易量和換手率，個人認為，河西區鎖學籍政策一定會在路上，或遠必至。

南開區更是如此，成交的885套二手房里，80平米以下戶型有65%，針對大戶型改善性購買不足10%。

所以二手房市場中，老破大或者老新大，依然不是主流關注或交易的產品。對于房主而言，要么轉租、要么降價，沒有更好的利銷辦法。因為本輪的市場熱點，就不是改善。

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看到這里，答案已經揭曉，本輪樓市的成交主力，大致有三類：

持續關注天津樓市，并早做準備的外地客戶，解封后第一時間入場購房。

很多人認為，既然反正要在津買房，不在救市時候買，難道要在打壓時候買？趁著政策紅利正當時，是個合適入手時機。

學生適齡家長，被和平區鎖學籍政策制造焦慮，早下手早踏實。

現在這個時段入手，過兩年大概率還能平價轉手，學區房作為稀缺資源不愁賣，即便是今后價格再走低，還能低到哪去？現在時點入手，也許不能算抄底，但更不能算是站崗的山頂吧？

部分具備購房條件的剛需。

從熱點樓盤上就可以看出，這類客戶集中傾向地鐵盤、配套完善的大盤。他們的邏輯很明確，房價已經連跌兩年，繼續再跌兩年的概率還能有多大？拿著五年來最好的政策、最低的利率，買五年前同品質的房子，而且更接近現房，入手風險低。這波操作就已經跑贏了五年來已經買房的六十多萬人。

購房這件事，千人千心，百人百求。有的人可能懷抱著未來房價還要大降的觀點，有的人認為當下入手正其時。誰也沒必要說服對方，更沒必要對不同意見嗤之以鼻，合適自己的，才是最好的。

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這樣一撥剛需，和就學購房、入津購房構成的熱度，能算是回暖嗎？能算是有光嗎？能算是暖春嗎？

很遺憾，不能。

根據以往的樓市需求，上述這些需求量，合計能占到樓市成交量的六成左右。改善需求不能大規模入場的話，天津樓市最多也就能維持個不溫不火的局面。

但改善需求的入場，和更多剛需的入場，還需要更多的基礎條件，比如收入、比如就業、比如經濟預期。

2023年，會是樓市康復治療中的一個觀察期，絕不會是辦出院手續的時候。

但好消息是，最難的時刻，我們已經挺過來了。

需求端的修復，一定會緩緩向好，只要需求端不再遭遇極端變故，別再折騰，康復有期。