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最近有位荔枝問：如何計算房產(chǎn)租金回報率？

是“當(dāng)下年租金÷當(dāng)下房價”，還是“當(dāng)下年租金÷當(dāng)年買入價”？

是個好問題，相信困擾過很多人。

支持第一種觀點的人，用的是“資產(chǎn)市值替代法”。

當(dāng)下房價配當(dāng)下房租，才算門當(dāng)戶對。

因為這筆資產(chǎn)你隨時可變現(xiàn)，拿去做其他投資，同樣要算投資回報率。

比如20年前上海市區(qū)一套20萬的新房，現(xiàn)在售價少說500萬，租金大概每月6K，按現(xiàn)在市場價算，回報率1.4%，很雞肋吧？

但按當(dāng)時買入價算，高達(dá)36%！2年回本！這不很荒唐嗎?。?/p>

可見，死咬當(dāng)年買入價不放，從數(shù)學(xué)角度看，沒意義。

就像股民不該死死盯著自己的成本價，心心念回本走人，也是錯誤的投資思維方式。

但也有人支持第二種算法，用的是“成本攤薄法”。

對于長持投資客來說，當(dāng)下市場價的波動，對你的實際意義不大。

因為，你又不賣！

真要賣，你看到的也只是房東報價，市場不好的時候（比如現(xiàn)在），真要急售變現(xiàn)，真實成交價還要猛砍一刀，另外還要考慮到稅費(fèi)成本。

最關(guān)鍵的是，這房子變現(xiàn)后，能找到更好的替代品嗎？

如果找不到，搗鼓半天，還得買房。

但過兩年房價要是大漲，不虧大了？

這就像段永平持有茅臺的心態(tài)——任憑風(fēng)吹浪打，我自巋然不動！無視情緒波動，每年坐等收息！

茅臺12月剛分紅21元，按市場價1700元計算，分紅率只有1.2%，和第一種算法的上海房產(chǎn)租金回報率差不多。

但如果你是7年前，以100元成本買入，實際分紅率就高達(dá)21%，那就相當(dāng)可觀了。

這也是另一種視角下，長期投資帶來的復(fù)利效應(yīng)。

力哥經(jīng)常說，投資是投資，理財是理財，別混為一談。

投資是個小范疇，只關(guān)心如何錢生錢效率更高。

理財是個包含投資的大范疇，不僅關(guān)心錢，更關(guān)心人。

錢是手段，人是目的，關(guān)鍵是如何讓錢為人服務(wù)，從而盡可能提高全家人的一生生命滿足感（幸福感）。

所以我覺得，邏輯上說，“資產(chǎn)市值替代法”更合理，更適合放入經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書，作為教學(xué)理論，適用于專業(yè)投資人（機(jī)構(gòu)）。

我們普通人日常生活中，“成本攤薄法”更有實際意義，能幫我們做出更正確的投資決策。

2

我有個親戚，2017年退休，十多年前買的房子，月供也總算還清了，因為沒孩子，不用考慮遺產(chǎn)繼承問題，就琢磨著把房子變現(xiàn)。

按“資產(chǎn)市值替代法”計算，當(dāng)時這房子租金回報率只有1%出頭，把房子賣了，能回租85年。

但他還能再活85年，活到145歲嗎？

但如果賣掉，手里瞬間就有500多萬現(xiàn)金！

那幾年，理財市場還很熱，特別是P2P發(fā)展到了極盛時期，能給出10%+的固收利息，一年就是50多萬收益，拿出7-8萬把房子回租，剩下40多萬想買啥就買啥，好好提升下退休生活品質(zhì)，不香嗎？

就算P2P不時有暴雷，只要精挑細(xì)選+分散投資，10個里面雷一個，其他9個的利息也能覆蓋暴雷那個的本金。

站在當(dāng)時的市場環(huán)境和家庭需求看，這想法，不能說沒道理。

所以2018年，他把房子賣了。

結(jié)果正巧那年開始，中美貿(mào)易戰(zhàn)開打，中國經(jīng)濟(jì)明顯下行，P2P開始大規(guī)模暴雷，第二年被國家強(qiáng)行安樂死。

到最近兩年，固收利率不斷下降，股市虧錢、債市虧錢，現(xiàn)在連銀行理財都虧錢，別說穩(wěn)賺10%，想不虧錢都難！

與此同時，2018年，正是那波上海樓市熊市的相對低點（2019年最低，2020年下半年復(fù)蘇，2021年上半年大漲）。

當(dāng)時500多萬賣掉的房子，如今想買回來，要700-800萬……

更悲催的是，當(dāng)時5K多的房租，現(xiàn)在也漲到8K多……

沒錯，這幾年上海房價房租都在漲，有時房價不漲房租還在漲，有些租金回報率還略有提升……

你可能會質(zhì)疑：力哥，你說的都是過去式！現(xiàn)在環(huán)境變了，經(jīng)過這三年折騰，無數(shù)年輕人都想躺平，難道你還想鼓吹買房投資躺賺那套早就out的理論嗎?。?/p>

當(dāng)然不是，我從2019年起，但凡寫樓市，都會強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)投資的黃金時代結(jié)束了，該出手的房子趕快出手，別再心存幻想，喊的嗓子都啞了。

3

時代是變了，但影響投資決策的變量，還是那三個——

1、房價長期變化趨勢；

2、房租長期變化趨勢；

3、理財收益長期變化趨勢。

確定性最高的，是變量3。

這也是我近兩年嘴皮子都快磨破的核心觀點：理財者的好日子，結(jié)束了。

一是理財就要錢生錢，客觀上會擴(kuò)大社會貧富差距，讓富者更富，窮者更窮，和不斷強(qiáng)調(diào)共同富裕和公平優(yōu)先的大方向，有潛在沖突，所以明著暗著被政策抑制（規(guī)范），是必然的。

這個大趨勢，這兩年，大家都看到了。

本以為經(jīng)過去年11個月拼死清零+1個月徹底放開的來回折騰，今年應(yīng)該消停會兒了吧？

結(jié)果昨天看到這個新聞——

一方面繼續(xù)做大“蛋糕”，另一方面更好分好“蛋糕”，實現(xiàn)全民共同富裕，這話沒任何毛病，是我們要奔向的美好未來。

問題是，做大蛋糕所強(qiáng)調(diào)的“效率優(yōu)先”和分好蛋糕強(qiáng)調(diào)的“公平優(yōu)先”，底層邏輯有潛在沖突。

要效率，就要政府靠邊，放開管制，允許市場充分自由競爭，讓能干的想干的敢干的充分發(fā)揮主觀能動性，天高海闊，野蠻生長，但副作用一定是強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱，貧富差距拉大。

要公平，就要用各種法子，對市場進(jìn)行強(qiáng)干預(yù)和強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范各種收入，加強(qiáng)稅收和轉(zhuǎn)移支付，讓強(qiáng)者更多切“肉”給弱者。

強(qiáng)者覺得自己利益受損，創(chuàng)富風(fēng)險和難度變大，創(chuàng)富積極性就會嚴(yán)重受挫（傾向躺平），弱者本來創(chuàng)富能力就差，還有國家更大力度轉(zhuǎn)移支付兜底，一邊拼命支持國家，一邊拼命奮斗創(chuàng)富的動力也會變?nèi)酰ㄒ矁A向躺平）。

強(qiáng)調(diào)效率勢必影響公平，強(qiáng)調(diào)公平多少影響效率。

這事就像今年既要動態(tài)清零，又要讓經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行一樣，是自相矛盾的政策目標(biāo)。

治大國若烹小鮮，說的就是沒有完美的一勞永逸的治國方略，只能不斷根據(jù)實際情況，左右平衡，微調(diào)火候，廚師每次下手都要特別小心，不能太咸，也不能太淡，不能燒糊了，也不能夾生……

雖然明面上說的是既要做大，也要分好，但實際上想做大，政府就該靠邊，政府想按自己設(shè)想的方略干預(yù)市場以做大蛋糕，很容易事倍功半，甚至適得其反。

比如，想通過激活土地、資本等要素，為中低收入群體增收，初心是好的，但實操很難。

“土地”對應(yīng)的主要是房子，特別是農(nóng)村宅基地，但現(xiàn)在城里房子都在跌，農(nóng)村房子能值幾個錢？

“資本”是以股市為代表的資本市場，問題是窮人本金少，同樣收益率少，資產(chǎn)規(guī)模也會和富人越拉越大，更別說資本市場的高專業(yè)門檻，實際成了散戶絞肉機(jī)，特別是窮人絞肉機(jī)。

政府越想在這些事上有所作為，縮小貧富差距，反而越容易拉大貧富差距……

當(dāng)然，好的政策是延緩劑，壞的政策是加速器，包括疫情也只是助推器，這些都不存在，中國經(jīng)濟(jì)高速增長的時代，也必然過去了。

因為就在最近3年，中國斷崖式進(jìn)入“未富先老”狀態(tài)。

老齡化，是阻礙經(jīng)濟(jì)增長的最大難題，且全球無解。

2022年，中國人口鐵定負(fù)增長，2023年，負(fù)增長鐵定會更嚴(yán)重。

一是新冠導(dǎo)致大量超額死亡，二是本來疫情3年就大大降低了年輕人生育意愿，現(xiàn)在放開了，怕孕婦和胎兒感染病毒，更不敢要孩子。

為刺激經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)民間投資和消費(fèi)意愿，政府不得不持續(xù)降息放水，全市場理財收益自然只能越來越差。

能鎖定長期復(fù)利無限接近3.5%的增額終身壽，放幾年前看無比辣雞，但這兩年越賣越火，根本原因就在這。

金融投資長期回報率趨勢向下，意味著你把原本打算買房的錢拿去理財?shù)臋C(jī)會成本，會持續(xù)上升。

機(jī)會成本，就是想獲得某種資源或收益，不得不放棄的另一種資源或收益的機(jī)會。

就像堅持清零的機(jī)會成本是經(jīng)濟(jì)崩掉，保住經(jīng)濟(jì)的機(jī)會成本是很多老人集中去世。

手里就這么點錢，我們不能什么都想要。

拿去吃喝玩樂，就不能買房買車，拿去買房買車，就不能理財，拿去理財，就不能存銀行，拿去存銀行，就不能吃喝玩樂……

現(xiàn)在很多人對未來缺乏信心，不敢買房（已經(jīng)或擔(dān)心虧慘了），不敢理財（已經(jīng)或擔(dān)心虧慘了），不敢大手大腳消費(fèi)，更不敢輕易貸款，于是存款暴增，貸款驟降。

但把錢都存銀行，一年賺個2%-3%，雖然安全，卻很難跑贏通脹。

國家拼命降息放水，你不敢借，別人會借，這錢還是會流入市場，最后推升商品和資產(chǎn)價格。

對窮人來說，最主要推升的是食品和能源價格，因為是生活必需品，再貴也得硬著頭皮買。

對富人來說，最主要推升的是具有高度稀缺性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如珍品茅臺、古玩字畫、一線江景豪宅……

這兩年“你不理財，財不離你”，似乎不理財反而更明智。

理財可能賺，也可能虧，這兩年光景不好虧錢多，如果今年風(fēng)水轉(zhuǎn)好，沒準(zhǔn)也能賺不少。

但不理財，鐵定被通脹稀釋財富，這風(fēng)險是100%確定的。

4

再來看變量1和2：房價和房租。

如果長期看，房價和房租不漲也不跌，租金回報率只有1%-2%，還要承擔(dān)房屋折扣和維護(hù)成本，以及可能租不出去或租客置換空窗期的損失，那還不如買個增額終身壽，安安穩(wěn)穩(wěn)坐享長期3.5%復(fù)利回報。

問題就在于：長期看，房價和房租會不漲不跌嗎？

幾乎不可能。

人口重度老齡化+城市化進(jìn)程終結(jié)，是未來10年板上釘釘?shù)内厔?，中國商品房早已?yán)重供大于求，未來絕大多數(shù)房子需求會下降，且持續(xù)下降。

結(jié)果必然沒人租，更沒人買。

先從十八線開始，逐漸到三線，二線，最后一線。

當(dāng)然，等到強(qiáng)二線和一線后續(xù)“韭菜”乏力，還得過上好多年。

就算每年減少400萬（死亡1200萬，出生800萬），從14億減到13億也還要25年，那會兒都快2049，成發(fā)達(dá)國家了。

再悲觀點預(yù)期，假如死亡暴增到1400萬，出生斷崖到400萬，每年減少1000萬，也還要10年，總?cè)丝诓艜p少1億，那也快2035了。

最保守估計，至少未來10年，一線和少數(shù)強(qiáng)二線，還是能繼續(xù)吸血農(nóng)村和弱線城市。

現(xiàn)在全國樓市低迷，主要是這兩年折騰得大家都沒信心了。

情緒性的看空，能隨著時間的流逝，逐漸抹平，這也是我12月起，就一直給大家鼓勁的原因。

只不過，即使一線和強(qiáng)二線，也不是什么房子都能保值。

一線市中心的“面”，和強(qiáng)二線少數(shù)幾個核心的“點”，那里的新房和次新房，才有更好的保值性。

即使這些最稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來還是無法和“黃金十五年”（2003-2017）年15%-25%的年化回報率比，但你得橫向和其他理財工具比，不說有多香，至少不失為相對穩(wěn)妥的選擇之一。

哪怕房價年均只漲5%，14.4年翻一倍，房租年均只漲6%，12年翻一倍。

就算現(xiàn)在租金回報率只有1.4%，2035年就有2.8%，2047年有5.6%，再算上房價漲幅，不比買3.5%的增額終身壽香嗎？

這就和增額年金險效果類似。

比如我曾買過一款年增7%兌付的增額年金險，60歲那年給10萬年金，到70歲能給19.7萬，80歲給38.6萬，90歲給76.1萬，100歲給150萬！

你說拉倒吧，疫情天天死人，誰能活到100歲啊！

假如你擔(dān)心自己不會長壽，甚至活不到退休，那還理啥財？社保都別交了，吃光用光躺平等見上帝就好。

但如果30年后，沒你現(xiàn)在YY的那么不堪呢？

假如科技進(jìn)步，連癌癥都攻克了，你本來能活到100歲，但養(yǎng)老錢不夠，才活到70歲，豈不郁悶？

可見，本質(zhì)上說，這些稀缺優(yōu)置房產(chǎn)，和養(yǎng)老年金險有類似作用——給你余生，帶來很高的財務(wù)安全感。

記住，真正抗通脹的，不是房價——房價上漲更多體現(xiàn)的是“資產(chǎn)泡沫”。

能抗通脹的，是有大量剛需支撐的租房市場。

嚴(yán)格意義上說，樓市所謂“剛需”，是個偽命題。

假如明確告訴你，現(xiàn)在花100萬買的房子，10年后只值40萬，20年后只值20萬，就算你要結(jié)婚，非常喜歡這套房子，你還敢買嗎？老婆還讓買嗎？丈母娘還催你買嗎？

買房是資產(chǎn)，長期能保值升值，租房是消費(fèi)，凈給房東打工，買房賺錢租房虧，所以才拼命上車。

房價連續(xù)五年不漲甚至下跌，很多人長期預(yù)期就會發(fā)生根本性改變。

2018到2022，恰好五年，所以現(xiàn)在越來越多“剛需”選擇觀望。

何必為了可能長期不漲甚至還會下跌的資產(chǎn)，背上30年沉重債務(wù)呢？

真正的剛需，只有一條，叫賺錢！

房子可以不買，但總得有地方住，租房需求沒法稀釋。

因為那些高薪工作機(jī)會，還有最好的教育和醫(yī)療資源，幾乎都集中在一線和少數(shù)強(qiáng)二線。

想要賺更多錢，奔向更好的生活，年輕人只能硬著頭皮來大城市奮斗。

不愿買房當(dāng)韭菜，就只能租房，這才是24K·真·剛需！

哪怕后續(xù)韭菜越來越少，每年沒有1500萬韭菜，1000萬也很多，沒有1000萬，500萬也不少，他們持續(xù)涌入的大城市，房租就很難不漲。

除非，國家供應(yīng)海量的租金低廉的保障房。

但一線市中心建成區(qū)，哪還有那么多保障房建設(shè)空間？

這么貴的地皮，地方財政又負(fù)擔(dān)得起多少新增保障房？

只是這種長期看漲的好房子，已經(jīng)和大多數(shù)普通人，沒多少關(guān)系了。

這些房子普遍總價很高，大多還限購，不到全國商品房總量1%。

今年上半年，對中產(chǎn)和富人來說，是一線和少數(shù)強(qiáng)二線優(yōu)質(zhì)樓盤上車的好機(jī)會。

劃重點：你現(xiàn)在買的房子，最好能自??！

萬一，未來情況比我預(yù)想的悲觀預(yù)期，還要糟呢？

就算房子賣不掉也租不掉，我也還能自己住哇！

這，才是“房住不炒”的精髓吧……

對上不起車的窮人來說，還是寄希望于股市吧。

除了把自己身家性命和國運(yùn)緊緊捆綁，期待股市帶來超額回報，也沒別的選擇。

就像經(jīng)過大澤鄉(xiāng)突遇暴雨的陳勝吳廣，存銀行是等死，買股票基金是找死，左右都是死，不如搏一把，萬一賭贏了呢？