用屁股賺的錢，

比用腦袋賺的錢多

一個必須承認的現實是，過去20年許多人賺到的最大一筆錢，來自房子的增值。???

這說明“你永遠賺不到你認知以外的錢”純屬忽悠。大部分靠買房賺了錢的人主要靠的是運氣，否則當初為什么不多買幾套？

“用屁股賺的錢，比用腦袋賺的錢多”，這句話對買房賺到錢的人而言，可謂是真相。

很多人因為房子賺到錢，恰是因為房子之商品屬性的缺點：貴、流通難。?

1、因為貴，于是倉位重；

2、因為流通難，于是被迫長期持有。

所以，每個靠房子發財的人，都是因為被動成為了一名價值投資者。

然而，這一趨勢似乎正在發生很大的變化。

世界大變，開發商“爆雷”，各地房價起伏。

買房的賺錢效應還在嗎？

350年“只”翻一番，

以及100年漲一千倍

我剛到溫哥華時，對該城市房價歷史做了個簡單研究。??

當地傳統豪宅區桑拿斯區過去100年大約漲了一千倍。毛估估算一下，每十年翻一番，年復合回報大約7%。?

（以上數據僅為簡單估算。）

100年的一千倍漲幅很嚇人，算到每年7%似乎只能說過得去。這當中還沒計算通脹。?????????

并且，溫哥華是一個非典型的全球移民城市，過去百年間人口持續流入。

當人們談起“房價永遠上漲只是個神話”時，總會講起荷蘭阿姆斯特丹王子運河邊上，那些歷史悠久的漂亮房子。

從1628年到1973年之間，這些房子平均每年上漲了2.3%左右。

扣除通脹后房價每年只增長0.2%。如此算來，該房價在整整350年內僅增長了一倍。

由此能得出房價漲幅不過如此的結論嗎？

不能。

試想一下，經歷人間350年，能留下的還有什么？

一方面，荷蘭阿姆斯特丹350年前是世界中心，后來不是了；

另一方面，又有多少城市能保留350年前的民宅？????

人類歌頌永恒，恰是因為很難實現永恒。??

房價因為其金融屬性而和股市一樣充滿了泡沫。可是，人世間又有什么商品比房子更不充滿泡沫？

“炒房教”信仰好城市好地段的房價必漲；?????

經濟學家認為房地產泡沫早晚破滅。

信誰的？

事實的一面是：

美國20世紀90年代的房價（扣除了通貨膨脹因素）跟19世紀90年代的房價相比，幾乎沒有增長。

事實的另一面是：

試圖戰勝通貨膨脹，原本就是極為艱難的事情。

• 200年前的黃金，扣除通脹后現在大約是當初的3倍；????????

• 200年前的美金，扣除通脹后1塊錢現在只剩下5分錢。

溫和而睿智的席勒教授對房價深有研究，他在2013年獲得諾貝爾經濟學獎。早在2009年訪問中國期間，席勒用“嚴重”一詞來深圳和上海兩地的房地產泡沫程度。???????

教授的預測最終將是“正確的”。然而，假如因為聽了他的演講，而在2009年決定不買深圳和上海房子的人，可能會恨他一輩子。??

人類的整體經濟活動，是個極其復雜的系統，非線性，不均衡。我們無法用一種簡化的方式來評價房子。??

所以，作為個體，只能在中間地帶，憑借自己的獨立思考，來找尋立足之道。

畢竟，人類 就是活在時間泡沫中的動物。

房價漲跌背后，

關鍵還是賺錢的機遇與人

如上所述，房子有可能可以“抵御”通貨膨脹。

然而，房價的財富效應的最大特點是：???

不均勻。

例如，在美國過去一百年，房價走勢似乎與通貨膨脹速度相當，但并不代表購買者就能夠以此抵御通貨膨脹。

因為這一百年間，美國房價的上漲并不均勻。真正稱得上房地產黃金時期的只有兩次：

一次是第二次世界大戰之后；

另一次則是在20世紀90年代后期。

以中國為例，過去二十年房價整體漲幅驚人，但不同城市之間的漲幅，仍然有較大的差別。?

概括而言，房價漲跌是不均勻的，包括了時間和空間的不均勻。?????

即使是在同一個城市，房價的漲跌分布也不均勻。?????

例如，房價漲幅驚人的深圳，該市某區域的豪宅十多年竟然沒有漲。??

那么，決定房價漲跌背后的關鍵要素，到底是什么？???

我有一個觀點：

房子本質上是一種用于存放作為賺錢機器的人的倉儲物業。???

一個人的賺錢能力越強，愿意支付的存放成本越高。

這一觀點顯然是簡單粗暴的。 畢竟房子有居住屬性，有金融屬性，還和區域氣候、城市配套、醫院學校等要素有關系。

也正因為變量復雜，所以簡單粗暴的“觀點”會有價值。????

上面說到的那個深圳十年沒漲的豪宅，最大的問題是距離市區交通較不便利。

“賺錢機器”們可以支付較高的房價，但無法接受較高的時間成本。

哪怕那里環境宜人，空氣絕佳，山景無限。???????

房子的現金流，

居住者的現金流補貼

巴菲特曾經兩次談及個人在房地產上的投資，其關鍵詞都是租金回報。

印象中，一次是買了農場，以10%的買價作為年租金租給自己的親兒子；一次是與朋友合買了紐約的大學邊上年租金回報高達百分之十幾（且被低估）的物業。?

最好的物業投資，也許是可以用租金付月供后還有自由現金流，然后物業本身坐享升值收益。??

當然，這樣的物業很難找到。?

記得十多年前和猶太人合作投資開發購物中心。他們反復說：開發住宅就像做好燒餅一次又一次賣。而購物中心則像是用租金養著，然后將土地的增值從頭吃到尾。?????

然而，購物中心也無法逃離作為生產力工具被替換甚至被淘汰的命運。??

一切皆有價。?

對于大多數住宅而言，即使有不錯的租金收入，也很難兼顧正現金流和增值收益。???????????

相反，物業稅和管理成本還會帶來“負現金流”。?

因此，物業稅哪怕僅有一個百分點的差別，也會對房價帶來巨大影響。???

又要回到上面我那個簡單粗暴的觀點：房子是用于存放“賺錢機器”的。?

對于賺取工資以上的收益的“賺錢機器”而言，用“房價收入比”來評價合理房價并無意義，因為他們更愿意用自己別處的現金流來補貼房子。??????????

還不止于此。

據傳，馬化騰曾經在騰訊股價6元時賣出1000萬股，用于購買別墅。這些股票放在今天，也許價值數百億。?

馬化騰虧了嗎？

當然不。畢竟“賺錢機器”也要改善生活，也要妥善存放以提高生產力。

席勒教授的小島，

和普通人的棲息之地

主張“是泡沫，就一定會破滅”的席勒教授，自己卻在離紐約不遠的長島海灣里買了一個小島。

他對此給出的解釋是：

1、為了消費；

2、為了多元化資產組合。

即使是對房地產泡沫保持極度理性的經濟學家，也承認了房產的最大魅力之一：兼顧了消費和投資。??

因為這“魅力”而付出的代價是，我們不能對“買房發財”有太高期望值。--確切說，你應該懷疑一切有太高期望值的發財之路。????

至此，我可以就“買房還能賺錢嗎？”這一話題做個系統性回答：

一、對絕大多數普通人而言，買房子的主要目的是為了居住，捎帶有一定投資價值；??????

二、從投資屬性看，房子有一定抵御通貨膨脹的功能，但是否真能跑贏通脹，受制于時間和空間的不均勻性；?

三、未來因為區域的不均勻性，房價的走勢會更加兩極分化。二八定律將再次“顯靈”，少部分城市大漲，大部分城市小漲或原地踏步；????

四、那些“賺錢機器”們愿意去的城市，以及他們更愿意支付“存放自我”成本的區域，是房產投資的風向標；

五、買房子最重要的“標準”是讓自己舒服。付款壓力不要太大，讓自己舒服點兒。力所能及的情況下，買一個或換一個更舒服點兒的房子；??????

六、房子是多元化資產組合中的一部分。一方面要關注“多元化”，例如多套房產投資可能要考慮分散風險，并考慮與其他資產的比例。另一方面則要適當關注“現金流”。

以下是一個溫哥華住宅項目，

供您了解海外的房地產投資開發。

春暖花開時節，Chloé正式登場了！帶著濃郁的法式風情，優雅從容，氣定神閑。得天獨厚的地理位置，讓它與自然很近，離繁華不遠。愛上Chloé，至少有7個理由——

01

有歷史有文化

地位超卓的富人社區

久居溫哥華的朋友都知道，Kerrisdale在溫哥華西區的核心位置無可替代。美麗的自然環境、和諧的人文氛圍、卓越的教育優勢，Kerrisdale一直是長居本地的居民不愿遷離，新移民朋友定居溫哥華的至愛之地。

Kerrisdale社區在2018年被評選為加拿大最富有的20個社區之一，29%住戶的家庭收入都可入圍全加拿大的前10%。同時，社區的人口受教育水平普遍較高，年齡介于25- 64歲之間的人群，62%以上都擁有本科學士或者更高學位。

有些巧合，就像緣自天意。Chloé坐落在西48街夾E Blvd，這正是移民先驅Hugh Magee 150年前的家園——Magee農場。富裕知禮的Kerrisdale社區正是發源于此地，由此開啟了百年旺地的輝煌。而Chloé聘請的著名建筑師布萊斯·羅西奇（Bryce Rositch）正是Hugh Magee的后代。

從150年前開始，Kerrisdale一直是一個充滿溫暖和知性的社區。現在的她依然像一個小鎮，鄰里們友愛和諧，濃郁的文化氛圍、優雅從容的氣質、對生活品質的溫和的堅持，是這個社區獨有的精神特質。

有傳統，才有未來。Chloé 以其獨具匠心的設計，薪火傳承，延續著Kerrisdale的百年旺地傳奇。

02

最好學區

坐擁一流教育資源

Chloé所在區域，頂級教育資源匯聚，是溫哥華最好的學區。這里有溫哥華排名第一公校（小學）Maple Grove Elementary School；還有以Kerrisdale先驅家族命名的著名Magee中學，是溫哥華唯一的有音樂和體育特長生培訓計劃的頂級中學。兩所學校步行6分鐘可達，全程內街沒有紅綠燈。

周邊還有諸多著名私校，包括Crofton和St.George’s等大溫排名前10的學校，均在10分鐘內車程。公車可以直達目前全球排名第45位的大學UBC。

這樣的地點最適合帶孩子的陪讀媽媽。而且生活在Chloé，就像住在五星級酒店般輕松方便。樓下有配備鋼琴的琴房，方便老師指導孩子練琴。旁邊就是會所的健身房，媽媽可以邊等待孩子上課邊鍛煉身體。

03

匠心所及

皆是彰顯品質的細節

走進位于西43街的Chloé售樓部，你會恍若進了一間五星級酒店，高端大氣，做工考究，細節到位，如沐春風的舒適感迎面而來。

Chloé的法式風格，彌漫著復古、悶騷、自然主義的情調，優雅平和，精致從容。在當今追求效率實用的如盒子般的建筑中，彌顯卓爾不群。

走進Chloé售樓部的大堂，首先映入眼簾的是一幅浮雕作品，奧斯汀玫瑰溫和地綻放，雍容美麗，華貴而不張揚。這浮雕是非常著名的本地雕塑家David Robinson的作品，是為Chloé項目專門定制的，未來將放置在公寓大堂，等待您的到來。

讓人印象深刻的還有精致貴氣的人字拼木地板。人字拼木地板，最早用于16世紀的凡爾賽宮，近年也是流行新貴，將法式室內設計經典元素融入到現代家居中。但是發展商通常鑒于成本和工藝的難度，絕少采用。Chloé發展商為了保持精致設計細節，可謂不惜成本。

開合自如的洗熨區，完美的體現了設計的貼心和用心。這個區域的門可以平滑方便地拉開，讓主婦舒適地在工作臺上熨燙衣物，關上門就將洗熨區與生活區完全分開。想法源自發展商在日本的旅行見聞，為了完成設計，特別購買了德國軌道，這在溫哥華的開發項目上絕對是首例。

電器采用世界頂級奢侈品牌嘉格納（Gaggenau），這是家電行業的精品中的極品，創辦于1683年，歷經338年，已然歷練成為德國私人廚房至臻工藝的代表。嘉格納，自誕生之日起，就用其非凡的品質呈現了一個奢侈品的創新歷程和領馭之道。

在配置上也處處考究貼心。可升級的電子蒸箱、可消毒可蒸汽熨衣的電子衣柜，適合酒類愛好者并可升級的酒柜，處處滿足舒適寫意生活需求。

會所中備有全套私廚，住戶可以在此舉辦各種聚會派對，成為家居的延伸和補充；3700呎的室內室外公共區域，方便鄰里溫馨往來。

04

精致庭院

打理輕松出游無憂

來到溫哥華，不少移民朋友興奮地體驗了一把獨立屋。但獨立屋的大花園雖好，時間長了，難免對打理花木感到畏懼；出門旅行或回國小住時，對家宅安全仍然有一些不安的牽掛，于是開始懷念起公寓生活的輕松。

Chloé為你打造了兩全其美的解決方案！讓你在過上輕松省心生活的同時，還能享受寬敞美麗的院落！這在溫西高尚住宅區豪華公寓中非常罕見，幾乎絕無僅有！

40%的房子擁有私家院落，20%的房子帶著寬闊的大陽臺，住戶還可以上到公用的屋頂花園享受鳥語花香。

05

融合創造

本地頂級公司杰作

項目還在模型制作期間時，一位本地大開發商就評價說：“這才是Kerrisdale應該有的項目！”

Chloé從建筑設計、室內設計，到園林設計都選擇了與頂級水準的專業公司合作。

RHA建筑設計事務所，風格傳統理性，自1990年開業以來，獲獎無數，創始人Bryce還曾任UBC建筑學院的院長。

Chil Interior design是具有國際視野和水準的室內設計公司，在香港和上海均擁有數百名優秀設計師團隊，是香格里拉、四季酒店的長期合作方。

06

生活便利

步行可及溫西第一商業街

Chloé所在的西41街成熟商圈繁華便利，提供餐飲、購物、娛樂、教育、銀行、專業咨詢等全方位服務。只需要步行10分鐘，您可享受到任何需要的服務。

私人管家式前臺，為您提供各種禮賓服務、收取快遞、安排寵物日常及各種貼心定制服務。

07

得天獨厚

綠色長廊鶯飛草長

西區著名的Arbutus綠色走廊就像是Chloé的私家花園。全長8.5公里，鶯飛草長，環境優美。就在Chloé街對面，下樓就能在這里跑步、騎車、散步……

Chloé讓您怦然心動了嗎？在加拿大最富有社區的百年旺地，輕松享受草木蔥蘢的庭院之美！歷史文化賦予她深厚的底蘊，頂尖教育環境孕育著更好的未來。每天在親近大自然的綠色長廊健行，這難道不是您夢寐以求的生活嗎？

有靈魂有故事的Chloé，會讓你一見鐘情！

如果你想就該項目進行交流，

請加下方微信號：

本人是該項目股東之一。

以上案例僅供專業交流，

不構成任何投資和購買建議。

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