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冬天，又到了賣(mài)物業(yè)的季節(jié)。

12月5日，中國(guó)奧園再度出售奧園健康股權(quán)，公開(kāi)招標(biāo)為其尋下家。

12月12日，“好學(xué)生”旭輝控股稱，已邀請(qǐng)潛在投標(biāo)人競(jìng)投旭輝永升服務(wù)股權(quán)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，不到半個(gè)月時(shí)間里，已有旭輝、奧園、德信等5家房企意欲出售物管公司股權(quán)。

一年之前的冬天，地產(chǎn)行業(yè)爆雷序幕拉開(kāi)，房企匆忙把物業(yè)這頭“現(xiàn)金奶牛”牽上來(lái)輸血。

順利出售物業(yè)資產(chǎn)的房企，獲得了一段緩沖期，沒(méi)有讓聲譽(yù)瞬間跌落；但也有買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期不夠，談判就此告吹，違約爆雷接踵而至。

此后的半年，由于行業(yè)持續(xù)不景氣，物業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)趨于平淡。

如今在“金融十六條”“三支箭”等政策的刺激下，地產(chǎn)行業(yè)喜提全線上漲，物管行業(yè)也隨之回春。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，11月份A股和港股市場(chǎng)累計(jì)有19只地產(chǎn)股和物業(yè)股走出翻倍行情，旭輝永升、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)漲幅超過(guò)200%、雅生活上漲133.68%。

一些后來(lái)踩上債務(wù)雷區(qū)的房企，正碰上套現(xiàn)的良機(jī)，趕緊整活。

上次沒(méi)談攏的房企，看到好行情又躍躍欲試。

借著漲勢(shì)，一些房企還硬氣地在出售協(xié)議上添上了不少附加條件。

一場(chǎng)失敗的自救

去年冬天物管行業(yè)第一輪出售潮，是房企集體爆雷前夜的掙扎。

當(dāng)時(shí)融資環(huán)境未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，很多囊中羞澀的房企，面臨一波美元債即將到期，又無(wú)力支付的窘?jīng)r。

如果逾期，可能會(huì)引起交叉違約、股價(jià)大跌，甚至是失去境外融資能力。

當(dāng)時(shí)的行業(yè)還不流行“躺平”，房企大都希望保住自己的羽毛，于是開(kāi)始到處找“血包”，避免喪失信用。

那時(shí)，物管業(yè)務(wù)連續(xù)盈利且容易變現(xiàn)，自然成為房企快速換取現(xiàn)金流的籌碼。不少房企急忙出售自家物業(yè)，像花樣年賣(mài)掉了彩生活，藍(lán)光賣(mài)掉了藍(lán)光嘉寶，富力物業(yè)賣(mài)掉了旗下全資的富良環(huán)球......

奧園賣(mài)資產(chǎn)之路，卻沒(méi)有上述這么順利。

去年底超5億美元債到期前，奧園欲賣(mài)掉其所持奧園健康全部的55%股權(quán)，報(bào)價(jià)30億元。

業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，雖然盈利勢(shì)頭強(qiáng)勁，但從區(qū)位、持續(xù)變現(xiàn)等條件來(lái)說(shuō)，奧園物業(yè)資產(chǎn)并不算優(yōu)質(zhì)，這個(gè)價(jià)格有些“虛高”。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)呈現(xiàn)“供大于求”的狀況，有意愿出售物業(yè)資產(chǎn)的出險(xiǎn)房企不少，但并購(gòu)風(fēng)口已經(jīng)逐漸收緊，一些物管企業(yè)開(kāi)始囤糧過(guò)冬，更加小心謹(jǐn)慎對(duì)待大規(guī)模收購(gòu)。

如果不壓低價(jià)格，恐怕難以出售。

奧園健康內(nèi)部的小股東卻害怕，壓價(jià)出售股權(quán)，影響后續(xù)市值，容易損傷自己的收益。

剛抄底增持奧園的小股東無(wú)極資本公開(kāi)反對(duì)此次收購(gòu)，它向奧園健康管理層建議，整體出售才是一個(gè)公平做法，這樣能保證整體的溢價(jià)。

當(dāng)然，奧園似乎沒(méi)有一點(diǎn)調(diào)低價(jià)格的意愿，在沸沸揚(yáng)揚(yáng)的傳聞中，收購(gòu)無(wú)疾而終，奧園還是走入了爆雷朋友圈。

物業(yè)股再迎來(lái)曙光

那一波出售潮后，物業(yè)市場(chǎng)一直不溫不火。

收并購(gòu)方面，上半年較為轟動(dòng)的兩個(gè)單子，便是華潤(rùn)萬(wàn)象生活拿下了祥生、禹州兩個(gè)爆雷房企的物業(yè)板塊。

市場(chǎng)遇冷的一個(gè)重要原因是，地產(chǎn)持續(xù)下行，加速了物業(yè)估值泡沫破裂，后者難以獲得市場(chǎng)青睞。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在上個(gè)月。“金融十六條”等政策文件出臺(tái)，物管板塊隨地產(chǎn)股大漲，估值正逐漸修復(fù)，物業(yè)股又迎來(lái)了一波出售小高潮。

以旭輝、德信為代表的房企，正好踩點(diǎn)爆雷，物業(yè)成了其增加現(xiàn)金流的重要抓手。

11月，旭輝宣布停止支付境外債本金和利息，集團(tuán)現(xiàn)金流惡化超出預(yù)期。

此時(shí)金融活水涌來(lái)，但六大行總行萬(wàn)億授信援助里沒(méi)有旭輝的名字，其只拿到了郵儲(chǔ)上海分行和光大的授信；涉及境外債的“內(nèi)保外貸”，境外債承壓的旭輝也沒(méi)有嘗到甜頭。

旭輝能否在這波金融支持中活過(guò)來(lái)，業(yè)界仍持【不好研判】的態(tài)度。

但物業(yè)股的修復(fù)，給了旭輝資產(chǎn)變現(xiàn)的機(jī)會(huì)。數(shù)據(jù)顯示，11月到12月，旭輝永升服務(wù)回漲超過(guò)200%，當(dāng)前股價(jià)估值處于高點(diǎn)，是出售的好時(shí)機(jī)。

如果出售順利，就能馬上填補(bǔ)現(xiàn)金流缺口，可能比授信的錢(qián)要來(lái)得更快。

而雅居樂(lè)、奧園等一批較早出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企，一直有出售物企股權(quán)的動(dòng)作，自然也不會(huì)放過(guò)這一波機(jī)遇。像雅居樂(lè)，8月就已經(jīng)減持過(guò)雅生活服務(wù)，12月又來(lái)套現(xiàn)一次。

奧園也再度上架奧園健康，但出售股權(quán)比例由55%下降到29.9%。

對(duì)此業(yè)內(nèi)猜想是，一方面物業(yè)估值上漲后，奧園更惜售了；另一方面或許是想減輕各方股東的阻撓。

出售所持近一半的股權(quán)，意味著奧園將不再是物業(yè)子公司中的“一言堂”，奧園健康的獨(dú)立性更強(qiáng)，小股東的話語(yǔ)權(quán)也會(huì)提高。

業(yè)內(nèi)人士分析，總體而言，從旭輝、奧園“公開(kāi)競(jìng)標(biāo)”的公告可以看出，目前物管行業(yè)正處于賣(mài)方市場(chǎng)。

相比上次，這次的奧園更直白地說(shuō)出了自己偏好：要求投標(biāo)方必須是國(guó)企、央企，持股至少30%的企業(yè)，且必須接下奧園舊改的活。

奧園對(duì)國(guó)資的青睞已不是一兩天了，此前奧園“白衣騎士”的緋聞名單中，基本上都是山東能源集團(tuán)這類國(guó)資。

不知道這次，“國(guó)資夢(mèng)”能否在物業(yè)板塊中實(shí)現(xiàn)？