1

最近不少人問力哥：疫情放開+全面刺激，明年房價會大漲嗎？

邏輯是——

疫情放開=經濟基本面回暖，未來收入預期轉好，更愿投資。

全面刺激=政策面從打壓到呵護，加速樓市轉暖。

這幾年越來越覺得，在中國做投資，短期走勢根本沒法預測，因為國家意志和政策走向經常不按邏輯出牌，全是人為主觀意志，完全不可預測，短期走勢不確定性太大，只有往5年甚至10年以上長周期看，才能用邏輯推出比較可靠的結論。

問明年房價怎么走，我真說不準，問10年后啥狀況，我反而比較有把握。

房子是同時帶有投資消費雙重屬性的商品，但本質還是商品。

決定商品價格走勢的核心因素，是供求關系。

供不應求，漲；供過于求，跌。

供不應求卻死活不讓漲，要么沒成交量，要么產生套利空間（比如打新）。

供過于求卻死活不肯跌，同樣沒有成交量。

賣不掉的房子，就只有居住（消費）功能，沒有投資價值。

這是經濟學的永恒真理。

任澤平有名言：“房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口”。

“金融”指住房金融政策，銀根/限貸緊縮or放松，會影響需求端購買力/購買意愿，如果把政策概念擴大到土地供應政策，或是現在對開發商的大規模輸血政策，則同時影響供求兩端。

政策變化就是一紙文件的事，最容易實現，所以短期影響比較大，絕大多數人分析市場，也都是在分析短期政策走向。

“土地”是決定供給的核心因素。

“人口”是決定需求的核心因素。

中期看土地，長期看人口，說明長期看，房子會和絕大多數商品一樣，進入買方市場。

需求端的變化，比供給端的變化，影響更深遠。

原因很簡單，中國已蓋的房子，不管城市地段、面積大小、質量環境，只要是能遮風避雨的，已能容納30多億人。

另一個數據是，中國所有城市新區規劃的導入人口加起來，也有30多億。

中國既不缺能蓋房子的土地，也早就不缺房子了。

只要不嫌棄，有房住就行，杜甫“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的夢想，我們早實現了。

2

那為啥還有那么多人一直想買房？或抱怨房價太貴？或擔心房價還要漲呢？

只有兩種可能性——

一是他們買得起（允許買）的房子看不上，看得上的房子買不起（不讓買）。

二是預期未來人口還會大幅增長，長期看，房子還會供不應求。

先說第二種可能性。

中國現在14億人，未來會繼續增長到30多億嗎？

幾乎不可能。

為什么？

因為現代人觀念（認知）變了。

我經常寫養老育兒文章，這些年，能明顯感覺到，越來越多年輕人不再愿意生娃，或至少不愿多生，覺得成本高，收益低，虧大發了。

其中相當一部分，連結婚的念頭都放棄了（男性多為合適的看不上，女性多為看不上合適的）。

比如《30年后，拿什么養活自己？》的留言墻，這種思潮成了能取得廣泛共鳴的主流意見。

那些批評年輕人自私自利，應該多為國家做貢獻的正能量聲音，反而成了少數派……

比如點贊最高的留言——

巧的是，點贊數250，是不是在反諷，貧窮卻還拼命生的都是二百五呢？

說白了，當了幾千年的韭菜，在互聯網時代，終于大規模覺醒，都想改行當鐮刀了……

事實上，就在2022年的當下，中國總人口大概率已經負增長了。

可以預期，未來國家會出臺更多實打實的生育鼓勵政策。

同樣可以預期，效果注定事倍功半。

且不說中國未富先老，現在國庫拿不出足夠有吸引力的經費刺激年輕人多生娃，就算富如日韓，這免費那免費，這補貼那補貼，同樣很難改變多數年輕人觀念。

記住：房價“長期看人口”，人口是最具決定性因素的變量。

人口持續向下，特別是新生兒數量斷崖式下跌且幾乎不可能完全逆轉，預示著中國房地產市場已步入長期下降通道。

疫情放開+全面刺激，能改變年輕人這種長遠預期嗎？

不能。

疫情只不過加速了這個既定進程，把中國總人口拐點提早2-3年。

政策刺激的效果更有限。

畢竟，政策只影響短期走勢。

特別是在房價多年震蕩或陰跌后，買房賺錢效應消失，更多年輕人和丈母娘也將失去對擁有一套房子的執念。

能接受大城市租房結婚的年輕人，會越來越多。

這條路，日本早幫咱趟過了。

3

再看第一種可能，供求不匹配。

這是眼下房地產市場主要矛盾，也將是長期矛盾。

因為年輕人想找收入更高的工作，讓孩子接受更好的教育，讓父母接受更好的醫療，讓自己享受更高質量的生活環境，就不得不去大城市。

這是現實所迫。

對絕大多數出生鄉村的年輕人來說，沒得選。

大城市收入高，機會多，環境好，但房價更高。

很多人預算不夠，只能在市區的“破小”和郊區的“遠新”之間糾結取舍。

但這個歷史性的城市化進程，從70后走到00后，正在步入尾聲。

“移一代”拼命996，掏空六個錢包，咬牙在大城市買了套小房子，等他們孩子長大后，就成了第一代原住民——他們不缺房子，但缺更大更好的房子。

同理，大城市原住民世代居住于此，也不缺房子，但當孩子長大后，也想換更大更好的房子，改善生活質量。

這就決定了，未來剛需房的需求會日漸萎縮，剛改房的需求會不斷上升。

什么是剛需房？

市區“破小”+郊區“高新”。

市區“破小”的問題是，雖然供給受限，生活便利，產業成熟，但需求也會逐漸下降（未來年輕人越來越追求生活質量，無法接受破小的生活環境），長期看，還是會供大于求。

郊區“高新”的問題是，雖然房子和小區品質不錯，但周邊配套不行，加上供地充足，未來競品無數，長期看，還是會供大于求。

如果預算有限，非要二選一，入手哪種，10年后漲幅更大或跌幅更小呢？

取決于未來10年經濟走勢。

經濟越好，投資越多，郊區發展速度越快，配套成熟速度越快，郊區“高新”的需求就越大。

反之，經濟越差，投資越少，郊區發展緩慢，規劃藍圖無法實現，既缺生活配套，又缺產業配套，生活便利產業豐富的市區就更有吸引力，反正預期變差，市區“破小”反而更有吸引力。

那10年后的經濟會是什么狀況？

這，就要問老天爺了……

所以但凡有能力的，想持有的房產盡可能保值增值，都盡可能避免買市區“破小”或郊區“高新”。

什么是剛改房？

一，有電梯。

二，08年后建成的次新房。

三，小區環境優美，物業管理良好。

四，有地下室固定車位。

五、兩房90平以上，三房110平以上。

六、交通便捷、產業強勁、教育醫療資源豐富，生活配套設施齊全。

你可能會吐槽：有錢，誰不想住這種房子！？

不管未來10年維持平均5%-6%的高增速，還是只有2%-4%的中低增速，只要不內亂，不外戰，全國人民一心向錢看，經濟總是會繼續成長，有錢人總是會越來越多。

但這種房子的總量，并不多。

原因在于，滿足前五條的，絕大多數在郊區，很難滿足第六條。

滿足第六條的，絕大多數在市區，很難滿足前五條。

這種供給總體有限，但需求持續增長的房子，最稀缺，長期看，最能保值增值。

再說具體點，一房太小，需求較少，四房或更大的房型總價太高，也不符合家庭小型化大趨勢，同樣需求較少，二房和三房，特別是三房，會成為未來需求最大的房型。

但“房住不炒”6年來，大量樓盤主推的都是緊湊房型——60-80平兩房，90-100平三房。

未來這種緊湊房型的供給，會越來越大。

但國家同時又在大力推進保障房建設，主推面積同樣在這個區間，形成直接競爭。

差不多的地段和面積，保障房更便宜，為什么我要買商品房呢？

未來很多剛需，特別是剛需的租房需求，會被國家供應的經適房、限價房或公租房取代。

眼下很多爛尾樓，如果開發商破產無以為繼，最后很可能國家掏錢，向購房者買 斷產權，繼續把房子蓋完，改成公租房。

但國家只負責托底，不負責改善，這也是社會主義應有之義。

想要住得更大更舒服，就自己掏錢買商品房。

那為啥還有很多人愿意接手“破小”呢？

因為城市化還沒結束，他們還是想要拼命上車的移一代，卻買不起更好的房子。

但等他們住上十幾二十年，收入不斷提高，想要換更好房子時，就會發現，自己手里的“老破”和附近的“高新”，價差拉得更大了。

還有一種投機性需求。

預判到未來的城市更新計劃，會把你手里的“老破”拆遷。

但老城區的“老破”太多，有先來后到。

上世紀50-70年代建成的“老破中的老破”，最有可能拆遷，80-90年代建成的，洗洗睡吧。

另外時代變了，就算拆遷，也不可能一夜暴富，不管貨幣補償還是安置房，都很難賺到大便宜。

動遷安置房的建造質量，大家都懂的~

4

理解了供給（土地）和需求（人口）的根本邏輯，再來看政策。

經濟不好時，還是不得不把夜壺拿出來救救急，因為牽涉到的上下游產業和就業人口，實在太多。

那喊了6年的“房住不炒”呢？

當然還是底線。

只不過，“房住不炒”只是大方向，具體的政策力度，完全可以因城而異。

房價能穩住的，至少人口還在持續流入的，就不會放得太松。

房價完全hold不住了，人口長期看會持續外流的，就要下猛藥刺激一波剛需和剛改。

這是眼下正在發生，并且很快還會上演更大戲碼的事。

具體手段，主要是限貸、限購、限售政策的松綁或取消，以及房產交易稅費的階段性減免。

對一線影響最大的，是限購。

可預期的放松，也只是類似上海臨港社保年限從5年降到3年這種。

中心城區放松？

不可能。

因為一線總價非常高，500萬預算也只能在市區“破小”和郊區“高新”之間選，但潛在投資需求卻非常旺盛，只是苦于沒房票。

只要限購不放松，潛在需求就沒法大面積轉變為有效需求，引爆房價大漲。

救市目的是把房價穩下來，別繼續跌，而不是主動引爆房價大漲的引線，那就明顯背離“房住不炒”。

想繼續靠剛需/剛改支撐有效需求，就要相信“時間的玫瑰”，用2-3年時間，積累一波新韭菜（韭菜會不斷積累收入和購買力），等韭菜的需求熬不住了，才有可能出現突突的一波上漲。

這也是為什么過去這些年，房價并非勻速上漲，總是脈沖式上漲，未來也一樣。

一線之外，限購政策正在快速退出，就最近，杭州、成都、西安、武漢、南京等能進TOP10的強二線，紛紛松綁限購。

還有一座能進TOP20的佛山，全面取消限購。

中國未來人口還能長期持續流入的大城市，可能也就20來座。

再給大家捋一下，排在越靠前，安全系數越高——

北上廣深

杭州、南京、成都、武漢

蘇州、西安、重慶、長沙、佛山、鄭州、東莞、天津、合肥、濟南、青島、福州、廈門、寧波、無錫

嗯，大概就這些。

對這些二線影響最大的，是限貸，尤其是二套房貸首付比例和利率的大幅下降。

那這些刺激，會讓明年房價大漲嗎？

我只能說，可能性不大。

原因在于越來越多人看明白了我說的道理，對樓市的長期預期，已經變壞。

一個預期將缺乏長期賺錢效應的市場，買家會變得特別理性，不輕易下手。

手里還有老破小想置換，或者想把小城市N套房賣了換大城市，心態可能會變壞——手里房子出不掉，就沒錢買自己想要的。

結果就是價格下滑。

整個小區第一個繃不住大降價的房東，才能找到接盤俠，但也把整個小區均價帶下去了。

三年疫情，特別是今年這么一折騰，很多人對未來預期已大幅扭轉，變得特別保守。

我最近文章一改此前半年“陰陽怪氣”風格，變得更積極樂觀，但后臺大量留言卻還是比較那啥……

一個最鮮活的例子是，上個月因踩踏而起的債災，因持續不斷的踩踏，似乎一直延續到現在，很多純債基金和銀行R2級理財，直到上周凈值還在持續下跌……

說明這兩年，因為種種能說不能說的事，很多人成了驚弓之鳥。

信心，真的比黃金更寶貴。

想改變這種預期，讓大家重新對未來樂觀起來，至少也要等第一波疫情沖擊過去。

但對于一二線剛需/剛改，明年上半年，或許又是一個天賜的上車機會。