地產(chǎn)金融視界 / 文

關(guān)關(guān)難過(guò)，事事難成。

12月12日晚間，富力集團(tuán)就公司董事長(zhǎng)張力因在中國(guó)宴請(qǐng)美國(guó)舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄發(fā)布聲明。聲明稱，公司正針對(duì)錯(cuò)誤指控采取法律行動(dòng)。

12月13日早間，富力地產(chǎn)就該事件做出部分說(shuō)明。公告顯示，公司知悉有媒體報(bào)導(dǎo)倫敦法院就于美國(guó)一宗有關(guān)Z&L Properties Inc.（由張力及其關(guān)聯(lián)方擁有）的待決案件向公司董事張力授出保釋。對(duì)此，富力地產(chǎn)澄清道，其并無(wú)就保釋提供任何保證金、其于Z&L Properties Inc.并無(wú)權(quán)益及該案件將不會(huì)對(duì)公司的業(yè)務(wù)及營(yíng)運(yùn)有任何重大不利影響。

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“富力雙雄”不是兄弟，卻親勝兄弟

朋友勝過(guò)兄弟！富力集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、聯(lián)席董事長(zhǎng)李思廉、張力，被譽(yù)為房地產(chǎn)界最有名的“雙子座”，他倆雖不是兄弟，卻親勝兄弟。

“富力雙雄”的合作始于上個(gè)世紀(jì)。

公開(kāi)資料顯示，1993年， 平民家庭出身的張力邀請(qǐng)香港人李思廉一起出資2000萬(wàn)元成立了廣州天力地產(chǎn)公司———富力集團(tuán)的前身，從此，兩個(gè)沒(méi)有血緣關(guān)系的人開(kāi)始了他們?nèi)松凶钪匾暮献鳌?/p>

張力和李思廉合作伊始，即在廣州珠村拿了一塊宅基地蓋富力花園。但由于品質(zhì)低下以及策劃不成熟，房子賣了一半就賣不動(dòng)了，被迫以很低的價(jià)錢賣給了天河區(qū)做教師宿舍。這次失敗的經(jīng)歷給張、李一個(gè)很大的教訓(xùn)，讓他們從此注意總結(jié)拿地的經(jīng)驗(yàn)，此后，不斷累積的經(jīng)驗(yàn)逐步形成了富力發(fā)展思路。

張力如此對(duì)媒體描述他與李思廉的關(guān)系：“我和李生10年沒(méi)有紅過(guò)臉，在商界也是絕無(wú)僅有。我們之間沒(méi)有簽署過(guò)任何一份文字的東西，大家講的都是信用。當(dāng)然，更重要的是大家分工要明確，正是由于兩個(gè)人的工作很少有交叉，摩擦才會(huì)少一點(diǎn)。”

而李思廉則這樣透露雙方合作的原則：“如果一件事情有一個(gè)人堅(jiān)決反對(duì)，那么富力就不會(huì)去做。印象中好像沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)一方堅(jiān)持做、另一方堅(jiān)持不做的事情。”

據(jù)介紹，張力的“站位”屬于“前鋒”位置，負(fù)責(zé)工程開(kāi)發(fā)及管理方面；而李思廉的“站位”是“后衛(wèi)”，管著財(cái)務(wù)和銷售。

李思廉與張力合作初期，公司結(jié)構(gòu)松散，業(yè)務(wù)雜亂，甚至還經(jīng)營(yíng)過(guò)餐館。但自從在地產(chǎn)上獲得成功后，他們就專心致力于地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

李思廉與張力改造了廣州第一個(gè)舊城項(xiàng)目——富力新居，一炮而紅。隨后多年，沿襲“拆舊建新”的思路，富力成了早期廣州名副其實(shí)的“舊改之王”。

2007年，富力進(jìn)入高光時(shí)刻——銷售額達(dá)到行業(yè)TOP4，氣勢(shì)直逼老大萬(wàn)科，居“華南五虎”之首。

即便是現(xiàn)在的“巨無(wú)霸”碧桂園，當(dāng)時(shí)也是富力背后的小弟。

2004年至2009年，富力在房地產(chǎn)行業(yè)呼風(fēng)喚雨，連續(xù)5年霸占中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的首位。

2017年，富力豪氣盤下萬(wàn)達(dá)酒店。

2017年7月，萬(wàn)達(dá)王健林?jǐn)啾矍笊_(kāi)甩賣資產(chǎn)，相傳接盤者是融創(chuàng)，臨近發(fā)布會(huì)開(kāi)始，富力橫刀殺出。接下了原計(jì)劃賣給融創(chuàng)的73家酒店，總價(jià)199.06億元，較萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)協(xié)商交易價(jià)打了7折。

在富力地產(chǎn)2017年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，李思廉在回答“此前以199.06億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)77家酒店”時(shí)表示，一般來(lái)說(shuō)，大眾看到的是一種規(guī)定下的財(cái)務(wù)報(bào)表，由于財(cái)務(wù)制度，酒店反映出來(lái)的利潤(rùn)是虧的。實(shí)際上，預(yù)計(jì)大連萬(wàn)達(dá)77間酒店實(shí)際分配給業(yè)主的利潤(rùn)有8.7億元多，分?jǐn)傁聛?lái)每家酒店都會(huì)有一兩千萬(wàn)元的利潤(rùn)。

李思廉還強(qiáng)調(diào)，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店對(duì)富力負(fù)債率沒(méi)有影響，酒店的正資產(chǎn)有300多億，還會(huì)降低公司的負(fù)債率。

李思廉還表示與萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)達(dá)成收購(gòu)協(xié)議是一個(gè)“偶然”，“碰巧在北京一個(gè)活動(dòng)碰上了，談了二三十分鐘就談成了”。

對(duì)于SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)會(huì)上潘石屹表示富力買萬(wàn)達(dá)酒店買得太便宜了，李思廉回應(yīng)，總體價(jià)格是便宜的，主要是因?yàn)橥踅×謱?duì)富力的信任，其中的54間酒店還是歸萬(wàn)達(dá)管理的，是出于長(zhǎng)遠(yuǎn)合作的考慮。

面對(duì)媒體為他帶上的“殺價(jià)天王”的帽子，他擺擺手笑道，“我不是殺價(jià)天王。”

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富力的“壓力”

接盤之后，酒店業(yè)務(wù)從“香餑餑”變成了“燙手山芋”。

2017年財(cái)報(bào)顯示，富力的酒店業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為23.75億元，但酒店經(jīng)營(yíng)處于虧損狀態(tài)，虧損額達(dá)1.46億元。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，富力的酒店業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)分別虧損1.46億元、4.59億元、10.1億元；2020年疫情后，富力酒店業(yè)務(wù)的虧損繼續(xù)攀升至14.27億元。

就在9月5日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬向北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權(quán)，代價(jià)為5.5億元。

這次出售的資產(chǎn)是北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店，也是富力近期宣告成功出售的第二家原萬(wàn)達(dá)酒店。天眼查app顯示，買家北京英協(xié)置業(yè)由竇奕涵和竇云鵬共同出資成立，前者占股99%，后者持股1%，是北京鵬睿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第一大股東。

富力地產(chǎn)表示，預(yù)計(jì)此次出售虧損約653.7萬(wàn)元，出售所得款項(xiàng)凈額將用于償還集團(tuán)債務(wù)。值得關(guān)注的是，北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店是富力地產(chǎn)在2017年從大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)手中收購(gòu)而來(lái)。

根據(jù)最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2022年上半年，富力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額約177.8億元，對(duì)比2021年同期的394.9億元下降約55%，毛利為27.97億元，同比下降約67.36%；經(jīng)營(yíng)虧損24.4億元，去年同期為溢利70.6億元；期內(nèi)虧損69億元，去年同期為盈利31.8億元。

對(duì)于凈虧損69億元，富力地產(chǎn)在公告中將其歸因于房地產(chǎn)行業(yè)頗具挑戰(zhàn)的狀況導(dǎo)致集團(tuán)報(bào)告期內(nèi)錄得物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)額減少及毛利率降低，以及期內(nèi)出售附屬公司及一家合營(yíng)企業(yè)部分權(quán)益錄得虧損。

在2022年中期報(bào)告中，李思廉致辭，面對(duì)可動(dòng)用流動(dòng)資金的不確定性及即將于二零二二年到期的龐大債務(wù)，管理層採(cǎi)取更為積極的方法管理本集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)。本集團(tuán)進(jìn)行一項(xiàng)資產(chǎn)出售計(jì)劃，涉及出售離岸及境內(nèi)項(xiàng)目。于四月，本集團(tuán)完成出售倫敦的 Vauxhall Square，代價(jià)為 9,570 萬(wàn)英鎊。出售 Vauxhall Square 讓本集團(tuán)可抵銷二零二二年到期的負(fù)債，并變現(xiàn)若干額外流動(dòng)資金作營(yíng)運(yùn)資金用途。除出售 Vauxhall Square 外，本集團(tuán)亦出售 One Thames City （OTC，位于倫敦的一個(gè)同類項(xiàng)目）的 50% 所有權(quán)，代價(jià)為 26.6 億港元。出售 OTC 項(xiàng)目為一宗大型交易，使本集團(tuán)能夠進(jìn)一步減少其原本無(wú)法于到期時(shí)償還的即期負(fù)債。至于中國(guó)，本集團(tuán)出售位于福州的一家酒店，代價(jià)為人民幣 4.3 億元。出售該酒店為積極將現(xiàn)有投資物業(yè)套現(xiàn)以產(chǎn)生額外流動(dòng)資金計(jì)劃的一部分。

李思廉表示，隨著產(chǎn)生收入的資產(chǎn)成為對(duì)長(zhǎng)線投資者具吸引力的投資，預(yù)期該計(jì)劃將會(huì)繼續(xù)進(jìn)行除進(jìn)行資產(chǎn)出售外，本集團(tuán)亦積極與境外及境內(nèi)票據(jù)持有人及債權(quán)人接洽，就即將到期的循環(huán)貸款磋商友好的解決方案，以避免在融資市場(chǎng)欠缺流動(dòng)性的情況下發(fā)生潛在違約。高級(jí)管理層所採(cǎi)取的方法為根據(jù)信貸投資者的性質(zhì)及債務(wù)融資的類型分析現(xiàn)有的可行選項(xiàng)。總體而言，本集團(tuán)截至公告日成功延長(zhǎng)或再融資約 49 億美元或等值的境外優(yōu)先票據(jù)，以及人民幣 33.5 億元的境內(nèi)債券。再融資的規(guī)模屬空前，反映本集團(tuán)積極應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)以及投資者重視市場(chǎng)環(huán)境。

債務(wù)壓頂尚未解除，最佳拍檔張力被指控涉嫌行賄，孤掌難鳴的李思廉還能玩轉(zhuǎn)富力地產(chǎn)嗎？地產(chǎn)金融視界將持續(xù)關(guān)注。

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