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支持股權(quán)融資的“第三支箭”，在預(yù)期中出臺(tái)了。

周一傍晚，證監(jiān)會(huì)官宣：恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。

也就是說(shuō)，A股市場(chǎng)允許房企借殼上市，以及股權(quán)融資了！

這兩個(gè)通道，此前已經(jīng)被暫停了12年。突然一夜回春，市場(chǎng)情緒高亢。

還有不少人在票圈感嘆：今夜最委屈的人，莫過(guò)于許家印許教授了——2016年9月，恒大地產(chǎn)宣布將借殼深深房A，實(shí)現(xiàn)A股上市。2020年11月，二者終止重組，上市告吹。

確實(shí)，若政策早兩年落地，恒大借殼深深房回A就能成行，許老板也不至于苦等四年，最終風(fēng)險(xiǎn)連爆窟窿難補(bǔ)，接連被清盤呈請(qǐng)，連深圳灣總部基地都已拱手他人。

沒(méi)等到天亮是恒大的命。但若非恒大掀起的蝴蝶效應(yīng)，或許這一項(xiàng)政策，也沒(méi)有那么快被準(zhǔn)許通過(guò)。

對(duì)依然還活著的企業(yè)來(lái)說(shuō)，天亮之后的路，看起來(lái)，是在不斷寬敞了。

允許股權(quán)融資 “三道紅線”被打破

2010年的4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布“新國(guó)十條”通知，明確要求對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證監(jiān)部門要暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

同年10月，證監(jiān)會(huì)公開發(fā)文稱，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)。

這一停，就是12年。

期間除了國(guó)企背景的綠地，成功在2015年，借殼金豐控股登陸A股，其他的包括恒大、萬(wàn)達(dá)、富力、首創(chuàng)置業(yè)、金輝地產(chǎn)等，都在多次折戟后，宣布放棄。

而已上市的A股房企，也陷入“再融資無(wú)門”的境地——世茂股份、陽(yáng)光城、萬(wàn)科A、泰禾、我愛(ài)我家均經(jīng)歷過(guò)定增失敗。

在2018年10月，《A股上市公司再融資審核知識(shí)問(wèn)答文件》中，更是明確提及：為防止募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房企或涉房企業(yè)申請(qǐng)?jiān)偃谫Y，暫不推進(jìn)審核。

而證監(jiān)會(huì)的“上市房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施”，除了讓借殼上市重新成為可能，還提到了：

• 恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；
• 調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；
• 進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；
• 積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。

給房企帶來(lái)的直接影響包括：

1、對(duì)于“爆雷”企業(yè)來(lái)說(shuō)，可通過(guò)重組，理清債務(wù)關(guān)系；對(duì)優(yōu)質(zhì)房企而言，則增加了收購(gòu)或者控股其他企業(yè)的機(jī)會(huì)，有利于目前整體行業(yè)出清。

2、上市房企不僅可發(fā)行股份購(gòu)買涉房資產(chǎn)，在發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，還可募集配套資金，用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，將有助于減輕資金壓力。

3、允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將落地“保交樓、保民生”。

4、與A股一致，H股再融資功能恢復(fù)，其與紅籌股之間估值差或逐步修復(fù)。

5、強(qiáng)化REITs與私募基金作用，則有助于為存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等引入新的資金，盤活房企存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)直言，這種豁然開閘的感覺(jué)，就像“以前明令嚴(yán)禁的現(xiàn)在變成公開鼓勵(lì)了”，甚至是在變相“取消三道紅線”——股權(quán)融資不會(huì)直接增加房企的負(fù)債規(guī)模。

有眼力見的房企已經(jīng)在迅速上車。

政策出臺(tái)第二天，即29日晚間，世茂股份就前排搶吃定增螃蟹：籌劃向不超過(guò)35名特定投資者非公開發(fā)行股票：

“募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、償還部分公開市場(chǎng)債務(wù)本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金等。”

甚至“老大哥”萬(wàn)科，也在12月1日晚間宣布：大股東深圳地鐵向董事會(huì)提交了一份議案，將在A股/H股單獨(dú)或同時(shí)增發(fā)股份。

此外，還有華夏幸福、新湖中寶、陸家嘴、大名城、天地源等房企，以及福星股份、北新路橋等涉房企業(yè)，也都已經(jīng)發(fā)布了定增募資公告。

超兩萬(wàn)億大尺度授信 各類銀行自上而下跟進(jìn)

大尺度的政策，最近的行業(yè)已經(jīng)看麻了。

金融16條正式官宣、18家房企分得萬(wàn)億授信、全面降準(zhǔn)…都剛發(fā)生于上周而已。

從關(guān)聯(lián)性上看，金融16條算是對(duì)扶持方向做了整體鋪墊，授信是給踐行里面的第一條：穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。

而降準(zhǔn)是給銀行釋放長(zhǎng)期資金，為加大住房市場(chǎng)信貸投放支持提供“彈藥”。

于是，自23日以來(lái)，已有約15家銀行，宣布將為超過(guò)30家房企提供金融支持，從已披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，授信總額已超過(guò)2.715萬(wàn)億元。

其中，6家國(guó)有大行，共與18家房企總部開展合作（其中民營(yíng)房企8家），共計(jì)提供意向性融資總額16550億元；

股份行和地方商業(yè)銀行中，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、恒豐銀行、中信銀行、廣發(fā)銀行、上海銀行、上海農(nóng)商行等銀行，也宣布共計(jì)與28家房企總部（其中民營(yíng)房企12家）簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

另外，建行、工行、農(nóng)行、中信銀行的重慶分行，還與12家重慶本土房企或房企的重慶分公司，簽訂了銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議。

難一視同仁 效果有待觀望

金融16條里，在穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸投放后面，有一句：對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。

于是在這次大方授信里，我們確實(shí)看到了不少民企的身影。

除了常見的碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)，還有不常見的金輝集團(tuán)、合生創(chuàng)展、大華集團(tuán)、仁恒置地、珠光集團(tuán)等。

民營(yíng)房企里，獲得授信額度最高的，是碧桂園——獲得了5家銀行，合共超1500億元的綜合授信支持。授信范圍包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、業(yè)主個(gè)人購(gòu)房按揭貸款等多元金融服務(wù)。

而央國(guó)企里，作為深圳國(guó)有資本體系的重要一員，萬(wàn)科是這批授信房企里最秀的那個(gè)——6家國(guó)有銀行都給予了授信，其中有披露金額的交通、中行、儲(chǔ)郵三家銀行，就已經(jīng)給了3000億授信。

從數(shù)額和覆蓋企業(yè)上看，其實(shí)還是很難做到“一視同仁”。

尤其是股份制銀行，除了偏向全國(guó)性的央國(guó)企，還會(huì)帶有比較明顯的屬地傾向。

以起家福建福州的股份制銀行——興業(yè)銀行為例，其為10家合作房企提供意向性融資總額達(dá)4400億元，分別是萬(wàn)科集團(tuán)、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、建發(fā)地產(chǎn)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、廈門安居控股、福州左海控股。

首先，除了龍湖、濱江，剩余8家都為央國(guó)企。其次，名單最后那5家房企，前4家為廈門國(guó)資委旗下全資子公司，最后1家隸屬福州國(guó)資委。

相比之下，地方商業(yè)銀行則實(shí)在多了——上海銀行牽手了仁恒置地和濱江房產(chǎn)，上海農(nóng)商銀行牽手了港城、復(fù)地、寶龍。但礙于銀行規(guī)模限制，兩家銀行一共只給出了600億授信，與闊綽大行無(wú)法比擬。

這也為這個(gè)意向性授信，埋下了“能實(shí)現(xiàn)多大扶持力度”的疑慮。有民企人士評(píng)論既有的授信行為，更像是給“地主家添余糧”。

此外，需要注意的是，授信額度不代表銀行將對(duì)房企投放的實(shí)際融資金額。

銀行貸款的流程是，先進(jìn)行授信，然后再根據(jù)貸款準(zhǔn)入要求、風(fēng)控要求等，確定是否要對(duì)房企實(shí)際投放貸款，期限內(nèi)的總貸款金額不得超過(guò)授信額度——從這個(gè)角度看，授信敞口更像是一個(gè)反映銀行向房企貸款意愿的指標(biāo)。

哪怕“意向性授信”的數(shù)額很大，但民營(yíng)房企想要取完依舊不易。就算許老板仍在場(chǎng)上，也仍要為如何做撥款PPT，皺一皺眉。