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債務(wù)重組道路上，富力算是第一個(gè)吃到螃蟹的。

11月10日這天，富力地產(chǎn)總計(jì)467億元的境內(nèi)外債券全部通過展期，成為首家境內(nèi)外債展期成功的房企。

還有一批早期爆雷的房企，也正在努力“上岸”。

10月，中國(guó)奧園完成了本金逾230億先有融資展期、世茂披露了盡調(diào)進(jìn)展以及再融資安排。

11月，華夏幸福美元債重組啟動(dòng)、融創(chuàng)傳出擬整體重組154億境內(nèi)債、龍光傳出已向投資人提交境內(nèi)重組方案。

苦尋解債之道的一年里，房企們?cè)孟脒^靠銷售回暖、靠融資開閘，但最后，多數(shù)還是走上了重組之路，這其中最大的進(jìn)展便是債券重組。

一些房企大膽地拿著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)增信，直接攤牌和債權(quán)人談?wù)蛊凇?/p>

到了現(xiàn)在，債權(quán)人也并非不可撼動(dòng)，只要還款條件好一點(diǎn)，同意展期的幾率就會(huì)大大上升。

因?yàn)闀r(shí)間越拖越長(zhǎng)，欠款可能更沒有下文。適時(shí)做出一些讓步，最后反而不會(huì)兩手空空。

且能在私下能談妥的事兒，誰都不想走到法庭上。

債權(quán)人心態(tài)變了

富力在債券重組中，一次性提出整體展期方案，獲得境內(nèi)外債權(quán)人集體舉手同意。

其美元債還款期限全部延長(zhǎng)3至4年，境內(nèi)債也平均延長(zhǎng)了3年。而以往，債務(wù)還款期限通常多是延遲1年左右。

這讓業(yè)界有些驚訝。

在IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，這種讓步，主要還是債權(quán)人的心態(tài)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)早期，債權(quán)人還有點(diǎn)傲氣，希望最大化維護(hù)自己的利益。

但客觀環(huán)境在變，樓市短期看不到回暖跡象、房企失去再融資能力，且國(guó)內(nèi)政策指向房企“優(yōu)先保交樓”。

現(xiàn)在不談攏，恐怕債務(wù)人以后連展期都給不起了。

而如果債務(wù)重組失敗，就會(huì)走到破產(chǎn)重整清算這條路，那時(shí)候，債權(quán)人可能不是第一優(yōu)先級(jí)的受償人，承受的虧損更多。

溝通中，債權(quán)人其實(shí)也在精挑細(xì)選，很看重公司的資產(chǎn)質(zhì)量、信譽(yù)保證，以及與自身的適配度。

業(yè)界認(rèn)為，富力手中有很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如說豐厚的土儲(chǔ)、投資物業(yè)及酒店組合、城市更新項(xiàng)目等，將來變現(xiàn)機(jī)會(huì)大，這也給債權(quán)人吃下一顆“定心丸”。

還有業(yè)內(nèi)人士透露，富力境內(nèi)債如此順利，一定程度上得益于早前攢下的良好政企關(guān)系。

另一家出險(xiǎn)房企世茂，9月初與債權(quán)人大華銀行就香港九龍大窩坪項(xiàng)目簽訂了融資協(xié)議，所涉金額共103億港元，以替換原有項(xiàng)目貸款融資。

世茂方面表示，該項(xiàng)再融資安排是為了促進(jìn)該項(xiàng)目的持續(xù)施工，而該項(xiàng)目也可能成為世茂集團(tuán)債務(wù)重組補(bǔ)充增信措施資產(chǎn)包的一部分。

曾經(jīng)，大華銀行因世茂違反貸款條例而將其告上法庭，但現(xiàn)在態(tài)度發(fā)生了180度轉(zhuǎn)變。

一個(gè)重要原因是，大華本是世茂香港九龍大窩坪項(xiàng)目的債權(quán)人之一，而此項(xiàng)目釋放的價(jià)值未來能夠償還其欠款。

境外債權(quán)人更容易妥協(xié)

有出險(xiǎn)房企債務(wù)重組之路遠(yuǎn)沒有前述順利。

這些房企多數(shù)手上沒有可以抵押置換的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，自身信譽(yù)度也不夠。

還有一點(diǎn)是，在談判階段，債權(quán)人各方利益有時(shí)不好協(xié)調(diào)整合。而展期方案需要獲得一定比例的同意才能通過，一旦比例不達(dá)標(biāo)，展期就會(huì)失敗，需要繼續(xù)溝通、修改方案以爭(zhēng)取更多的支持，這樣一來，耗費(fèi)的時(shí)間就更長(zhǎng)了。

細(xì)分債權(quán)人來看，債務(wù)重組中境外債權(quán)人議價(jià)能力其實(shí)比境內(nèi)債權(quán)人低。

在境內(nèi)，債權(quán)人除了持有股權(quán)、項(xiàng)目資產(chǎn)等抵押物，監(jiān)管機(jī)構(gòu)有時(shí)為了維穩(wěn)也會(huì)“插一手”，這讓房企更有緊迫感。

但境外債權(quán)人購(gòu)買地產(chǎn)債時(shí)，手上沒有抵押物作為“抓手”。一旦房企還不上錢，債權(quán)人就有一種“任人宰割”的感覺：【只能同意展期，或者任其違約】。

另外，一位海外咨詢公司重組業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人還指出，許多離岸債權(quán)人已不愿繼續(xù)等待，然而，他們面臨著較多的法規(guī)限制，能夠采取的行動(dòng)十分有限。

正因?yàn)榫惩鈧鶛?quán)人更容易妥協(xié)，針對(duì)境外債務(wù)，房企提出的展期方案都比較大膽。比如，時(shí)間上，龍光提出將美元債展期到五年以上；數(shù)量上，綠地、富力一次性打包所有存續(xù)美元債展期。

境外債權(quán)人雖然略占下風(fēng)，但也不是地主家的傻兒子。要獲得展期，房企需要付出一定誠(chéng)意，才能打動(dòng)債權(quán)人。

比如，資產(chǎn)增信。

以富力地產(chǎn)為例，其以海外兩處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)——倫敦ONE項(xiàng)目和馬來西亞富力公主灣作為美元債增信措施。

這兩大資產(chǎn)都位于當(dāng)?shù)氐腃BD區(qū)域，尤其ONE項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了銷售階段，且富力還為它申請(qǐng)了后續(xù)開發(fā)貸款，增厚了保障。

摩根大通透露，富力的重組目標(biāo)很清晰，對(duì)所有債權(quán)人一視同仁，全部公募美元債都進(jìn)行了增信，并且還準(zhǔn)備了債務(wù)重組支持協(xié)議備選方案。

另外，有房企還會(huì)以現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)和提前本金安排為主，部分結(jié)合同意征求設(shè)置“早鳥費(fèi)”,以提高同意比例。

試圖叫醒裝睡的人

展期意味著，等等還有機(jī)會(huì)。而當(dāng)一些爆雷房企選擇直接違約時(shí)，心急的境外債權(quán)人有些坐不住了。

這半年來，恒大、融創(chuàng)、佳源國(guó)際、天譽(yù)置業(yè)、新力、龍光等多家官宣美元債違約房企，都被債權(quán)人提出“清盤呈請(qǐng)”。

如果清盤申請(qǐng)通過，法院會(huì)發(fā)出強(qiáng)制清盤令，頒令公司變賣資產(chǎn)，以償還債務(wù)、分配剩余財(cái)產(chǎn)等。

現(xiàn)實(shí)沒有想象容易。業(yè)內(nèi)人士分析，上述清盤行為中，提出呈請(qǐng)多為個(gè)別的債權(quán)人，這些債權(quán)人持有金額占比極小，清盤須一定比例的債券持有人同意才可能實(shí)施。

且在過往案例中，法院對(duì)此類呈請(qǐng)的判定較為審慎，會(huì)考慮此舉是否將損害其它債權(quán)人利益，以及該呈請(qǐng)是否會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生不利影響等。

對(duì)于債權(quán)人來說，走訴訟道路，花費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)且費(fèi)錢，未來進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，清償率可能更低。

也有成功的案例。比如前段時(shí)間，陽(yáng)光城境外主體被香港高等法院頒布了清盤令，這是大型中資房企在香港首個(gè)清盤令。

去年，陽(yáng)光城一筆美元債獲大比例支持成功展期，但債權(quán)人東方金控是小部分的反對(duì)者之一。

從展期到清盤這期間內(nèi)，陽(yáng)光城并未對(duì)東方金控做出進(jìn)一步表示，這就可能導(dǎo)致，債權(quán)人失去信心，清盤的意愿更強(qiáng)。

成功的另一個(gè)重要原因，或許還在于債權(quán)人的面子比較大，東方金控是東方證券的全資附屬子公司，也是東方證券協(xié)調(diào)集團(tuán)公司國(guó)際業(yè)務(wù)的平臺(tái)。

但從多數(shù)情況來看，“清盤呈請(qǐng)”只是一種施壓手段，目的便是叫醒裝睡的房企們。

有房企給出了體面的答復(fù)，將盡最大可能與該債券持有人達(dá)成諒解，如果協(xié)商成功就可以駁回清盤呈請(qǐng)。

還有房企在盡力延期，融創(chuàng)將原本在11月16日的清盤聆訊時(shí)間延期到了2023年6月14日，這就意味著融創(chuàng)有了更多時(shí)間，準(zhǔn)備境內(nèi)債務(wù)重組工作。