（資本市場的反應很快。）（一起加油！）

01.

柳暗花明又一村。

前幾天是有史以來最冷清的雙十一，反觀房地產卻是今年最激動人心的時刻。

11月11日，人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出臺十六條措施，明確支持房地產市場平穩健康發展。

一口氣讀完整個報告，密密麻麻的文章，總結成兩個字：

送錢。

這對于房地產，對于我們究竟意味著什么？

02.

先看內容。

《通知》中的金融十六條措施包括：
1、穩定房地產開發貸款投放；

2、支持個人住房貸款合理需求；

3、穩定建筑企業信貸投放；

4、支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；

5、保持債券融資基本穩定；

6、保持信托等資管產品融資穩定；

7、支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；

8、鼓勵金融機構提供配套融資支持；

9、做好房地產項目并購金融支持；

10、積極探索市場化支持方式；

11、鼓勵依法自主協商延期還本付息；

12、切實保護延期貸款的個人征信權益；

13、延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排；

14、階段性優化房地產項目并購融資政策；

15、優化租房租賃信貸服務；

16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。

03.

那么這里面都有哪些是值得我們關注的重點呢？

事實上對于目前房地產的境遇，每一條都是重點。

當然最重磅的還是這三條。

第一，對國有、民營各類房地產企業一視同仁。

你可能知道，金融機構對于輸血對于央國企都是優先級的，即便是針對于民企，也要是例如龍湖、碧桂園等示范性房企，很難雨露均沾。

在大部分危難房企都靠自救。一旦暴雷，后果你我都清楚。

一視同仁，意味著大量還在掙扎的民營房企等來了救命稻草。

這相當重要。

第二，房企的存量貸款可展期1年。

展期是什么？

字面上的意思是，把預定的日期往后推遲或者延長。

通知中表示，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

這意味著房地產企業即將到期的貸款，可以延期1年，并且銀行的考核也對應放松，可見其力度相當大。

通知一出，資本市場的房地產股頓時興奮，股票大漲。

旭輝漲9%，新城漲10%，龍湖漲16%，美的漲18%，碧桂園漲45%...

第三，鼓勵依法自主協商延期還本付息。

如果因疫情住院、隔離，或因疫情停業失去個人來源的個人，可以和金融機構自主協商，進行延期調整。

在黑夜中的人，看到了些許希望。

懂的都懂。

04.

盡管文件對房地產行業有全方位的定向支持，但市場就能因此轉向嗎？

不一定。

為什么？

首先，人口漲勢漸緩的基本面不會變。

“期看政策，中期看土地，長期看人口 ”，這是房地產不變的定律。

這里就要說到一個詞，人口紅利。

房地產市場的興衰本質上就是需求的關系。舉個例子，當某件商品售價10元，剛開始只有一小部分人需要，后來需要的人多，價格也就高了。

然而國內的人口紅利的勢能正在衰減。

2012年，中國新出生人口1635萬人，出生率也在14.5‰的高位。

十年之后，新出生人口已經下降到1062萬人，出生率也腰斬到7.5‰。并且“十四五”期間將進入負增長。

重慶人口及樓市，亦是如此。

(增速明顯減緩。)

其次，供大于求的基本不會變。

近20年里，我國商品房銷售面積達到177萬平米，總面積接近885萬平米。

什么概念呢？

按照90平方米/套計算，共計近9.7億套住房，如果每套房住3人，那么目前的房子足夠29.1億人住，遠遠超過了當下需求。

那么，重慶市場是怎么樣的？

2021年初，重慶主城住宅存量高達6620萬方，在2021年重慶主城區住宅合計成交1971萬方，中期庫存將銷售3年左右。

即使面對迎面而來的房地產利好，雖然銷售量會有回升，但是供應量會持續增加。

這種供大于求的狀態，不會變。

好在的是，不會因為政策刺激引發樓市的過度興奮。這是好事，也是正確的事。

最后，房子的金融屬性在減弱。

從商品房時代剛剛興起，那個野蠻生長的二十年，房子是最好的投資品。

買房能賺錢好像是一個時代的共識，但這個金融屬性正在被重塑。

重慶的區縣市場大部分已經喪失了金融屬性，只剩下居住屬性，并且人口在不斷流失。

再加上歷經三年的變化，大部分人預期及心態都發生變化，這就如同房地產泡沫破裂后的日本，買房的欲望不強烈了。

而主城板塊面對人口紅利的衰減和房地產企業腳步的受限，在居住屬性上保留較少的金融屬性。

這或許是趨勢所定。

05.

萬萬沒想到，11月份是地產界的盛會。

11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合召集金輝、新希望地產、德信中國、雅居樂等21家民營房企召開座談會，同時明確將加大對民營房企的支持力度，涉及金額約100億元。

11月8日在人民銀行指導下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計約2500億元。

11月9日，中債信用增進公司發布關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知。

11月11日，“第二支箭”計劃發布僅三天，龍湖成為利好落地的首家房企。龍湖集團200億元發債規模，是之前示范性房企發債規模10億左右的20倍。

11月11日，十六條措施支持房地產市場平穩健康發展，正式出臺。

（態度很明確。）

06.

2008年是房地產的“黃金時代”，城鎮化飛速發展。

2016年是房地產靠舊改維持的“白銀時代”,直到現在，房地產已然進入黑鐵。

初冬的重慶，有點冷。

冬天到了，春天還會遠嗎？

重慶雄起，重慶加油。

（一起加油！）