上個星期，在一次閑聊的時候，一位好朋友向我發出了一個來自靈魂的拷問。這位好朋友問我：

　　你說柳東的房價，還能不能重新回到萬字頭？

　　之所以會這么問，是因為我的這位好朋友在2020年初房價最“高光”的時候，入手了百強房企——某光位于柳東新區的一個樓盤，彼時折合下來均價大約8700元/㎡。看著好朋友殷切又期待的目光，再看看上個月底柳東新區某光的該樓盤三期打出的外宣海報：5套特價房，一口價約4580元/㎡。

　　一時間我竟無語凝噎。

　　其實，某光該樓盤的三期也并不是所有房源都低到了4580元/㎡這么離譜。4580元/㎡只是所謂的特價房，雖然真實存在，但往往只有寥寥幾套，更多的只是一種營銷手段和噱頭而已。目前，某光該樓盤三期在售房源中，兩梯四戶的高層均價大約5300-6300元/㎡左右——這也是目前柳東房價比較普遍的行情。

　　比起房價最高光時候的8千起步、1萬不算稀奇來說，五六千的價格確實是下降了不少。柳東的房價，還能回到過去么？

　　01

　　在我的好朋友九伍二柒看來，柳東樓市如今的降溫，一定程度上雖然是因為受到了樓市大環境的影響，但更多的可以看作是房價在經歷資本的無序炒作、過于虛高后的一種理性回歸。

　　先來捋一捋柳東樓市的發展史。

　　2015年時候，柳東的樓盤還比較少，大約只有龍象城和正和城等零星的幾個樓盤，房價也不高僅僅是剛剛夠到4字頭，甚至還有不到4字頭的。

　　2016年8月聯發在柳東新區拿地（聯發濱江壹號項目），2017年2月龍光進入了柳東新區，并以2674元/㎡的樓面地價，成為柳東地王；

　　一個月后的2017年3月，柳東地王易主。碧桂園殺入柳東新區，以3608元/㎡的樓面地價（碧桂園帕克諾雅項目）獲得柳東新地王的稱號。

　　2017年12月，合景以5834元/㎡的樓面地價在柳東新區拿地，柳東地王再次易主，柳州樓市震驚！

　　2018年12月，華潤拿下現如今華潤萬象府地塊；2019年5月，招商首次進入柳州正式在柳東拿地，折合樓面地價約5766元/㎡，柳東甚至整個柳州樓市再次沸騰。

　　同樣是在2019年5月，紅星地產在柳東拿下現如今紅星天悅地塊，大唐地產拿下現大唐印象地塊……

　　2019年應該也是柳東樓市最高光的時刻了，不但大牌房開云集，而且借著樓面地價的“東風”房價更是蹭蹭的往上漲。那一年，柳東房價八九千起步成為了常態，一些樓盤高層的售價甚至已經突破了萬元大關。

　　從2015年到2019年，只不過短短五年的時間，柳東新區的房價就從4千左右飚到了八九千，甚至一萬多，比肩甚至超過了柳南柳北魚峰等老城區的部分片區同時期的房價，大有直追河東之勢。

　　如今回過頭來再看，那時候柳東的房價顯然是過熱和虛高了。只是，當時很少有人意識到這一點。

　　02

　　經過去年和今年的回調，柳東房價的現狀在這里就不再贅述了。感興趣的朋友可以到柳東實地看一看，到各大售樓處問一問，相信大家都會感受到那么一絲絲的寒意。

　　其實也不單單是柳東，整個柳州，或者說全國的房價，都已經被“房住不炒”摁住了。有人認為，現在柳東五六千的房價，才是其真實價值的體現。

　　就目前來看，柳東新區還是存在一些不足的。比如說距離主城區過遠，居住氛圍不夠，缺少大型商業綜合體，人氣不足等等。

　　2019年5月如今的柳東紅星天悅地塊在出讓之初，要求配建不少于6萬㎡的大型商業且四年內要整體開業，紅星地產在拿地后也曾表態將打造愛琴海購物公園。但令人唏噓的是，如今不但柳東愛琴海購物公園毫無蹤影，甚至于連紅星地產都已經被遠洋收購了。而華潤萬象府同樣規劃有大型商業綜合體萬象匯，但目前也未見動靜。

　　新區引入新建商業綜合體→商業綜合體帶動新區更多的人氣→打造更多的商業綜合體……這個思路看起來沒錯，甚至有居住在柳東的朋友抱怨正是因為缺少了大型商業體才導致柳東人氣不足。

　　我的好朋友九伍二柒認為這種抱怨其實并不符合邏輯：如果片區原有的人氣連商業體的基礎運營都不足以支撐起的話，那么誰會去建第一個商業綜合體呢？正確的邏輯應該是：人口多人氣足→需要新建商業綜合體→帶動人口更多人氣更足→吸引更多商業綜合體。

　　歸根到底，最大的問題首先是人氣的問題。

　　不過柳東新區作為柳州大力發展的一個主要新區，發展潛力也是不可否認，不但自身有產業，前些年還搬了不少學校過去，也新建了科技館等。并且政務中心也搬過去了，今年還搬了不少政府職能機構過去。

　　近期聽說新建南寧到衡陽高鐵柳州到衡陽段也有了新的進展，明后年有可能會動工建設，而這條高鐵據說會在柳東新建一個高鐵站。如果真是這樣的話，那柳東新區將會加分不少，人氣之類都能夠大大增加，經過時間的沉淀，未來發展還是可期的。

　　03

　　昨天，上文我那位好朋友和我說，想出手柳東某光那套房子了，91平，50萬，“給錢就賣”。

　　我當然知道他說的是氣話，80萬買來的房子，賣50萬，怎么可能舍得呢。而且，他也還沒有到需要賣房的這個地步。我也只能寬慰他，留著自住還是挺不錯的，環境好空氣也好之類巴拉巴拉的。

　　至于柳東的房價還能不能重新漲回萬字頭，我的好朋友九伍二柒說，短期三五年內應該是不可能的了，往后的房價已經沒有暴漲的基礎了，但跑過通脹應該沒太大問題。

　　話說，能跑過通脹其實你就算贏了！