“洞房花燭夜，金榜題名時。”

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最近一段時間，西安樓市最熱鬧的區域，莫過于高新區。絲路軟件城和絲路科學城兩大熱點區域輪番出場，從土拍到產品亮相，從住宅到商業配套，不斷吸引大家的注意力。

今年6月絲路軟件城土拍余波未盡，中建絲路TOD項目的官宣就曾引發一片驚呼，這邊的熱度還未散去，絲路科學城土拍又傳出重磅消息：10月26日，央企中海地產斥資24.5億拿下高新絲路科學城約102畝居住用地，樓面價約12888元/㎡。

這是繼2019年9月和12月之后，中海時隔3年再次落子高新絲路科學城。

中海拿地后，朋友圈消息鋪天蓋地地刷屏，這樣的“待遇”在地產圈并不多見。平心而論，中海這次拿地價格并不算太高，樓面價在高新三期甚至擠不進前十。“撩撥”到大家神經的其實只有兩個關鍵詞：地段（配套）和中海（央企）。

從地段配套來說，這塊地位于絲路科學城核心區域，坐擁雙地鐵口和城市主干道，一路之隔就是高新一中一小新校區，直線距離一公里范圍內有兩座公園和國際醫學中心，難怪有人說中海“撿到寶了”。

▲絲路科學城效果圖

雖然中海從拿地到現在只有一周，不過新地產陜西打聽到小道消息，中海這次將在絲路科學城打造純改善產品，售價或許會在3萬元/㎡以上。具體產品如何規劃，我們將持續關注。

畢竟中海在西安幾乎就是“品質”的代名詞，無論是建筑質量、交付水準還是后期物業服務都穩居第一梯隊，從2003年到現在，用近20年時間在西安樹立了極佳的口碑，二手房價格的堅挺就是明證。

其實中海還有一個特點總是被大家忽略，那就是他們「擇址的戰略眼光」非常獨到且長遠，總是能占據優質地段。比如2003年首入西安就落子高新，再比如2006年斥巨資入駐曲江。

2019年，中海時隔16年后再次回歸高新連下兩子，也就是如今的中海·熙峰里和中海·寰宇天下，此后這一區域成為絲路科學城。

2022年，中海再次在高新連落兩子。除了前文所說的地塊外，早在今年6月，中海就斥資約18.5億競得高新絲路軟件城約76.86畝居住用地，折合樓面價約12902元/㎡。

就在中海在絲路科學城拿地的同一天，拿地之后一直“猶抱琵琶半遮面”的中海絲路軟件城項目終于官宣案名——中海·天谷時代。

▲ 中海·天谷時代區位示意圖

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2021年，在原本約14平方公里的基礎上，軟件新城將魚化寨片區約10平方公里土地納入版圖，并更名為“絲路軟件城”。

擴容升級后的絲路軟件城總面積約24.42平方公里，聚集了全省超過90%的軟件和信息技術服務業企業，其中不乏華為、中興、阿里、中軟國際、西門子、海康威視等國內外知名企業或行業龍頭，綜合實力排名國家軟件產業基地前五。

▲絲路軟件城實拍

到目前為止，絲路軟件城從事軟件和信息服務業的人員已經超過22萬人，未來預計將有超過50萬名程序員在這里工作生活。

為了服務這些高精尖企業和人才，絲路軟件城規劃了38所名校+管理模式的學校、14家醫院、54個公園以及省圖書館、國際會議中心等全方位配套。

此前薄弱的交通配套在地鐵3號線、6號線通車之后已經有所緩解，在建的云巴和規劃中的地鐵11、12號線未來通車后，絲路軟件城的城市軌道交通將徹底改善。

▲地鐵三號線魚化寨站站內實拍

最令人驚喜的就是當蘇寧廣場停工后，絲路軟件城一邊積極督促其復工，同時又引進了另一個超大體量商業配套——中建絲路TOD項目（中建山海境）。

所謂“TOD項目”，通俗一點講就是以公共交通站點為中心，在半徑400-800米范圍內建一個涵蓋居住、辦公、商業、文化、教育、交通等功能于一體的大型城市綜合體，為周邊居民提供一站式生活方式。

而中建這座TOD項目是與西安地鐵合作，依托地鐵3號線魚化寨停車場，總占地面積約235.8畝，總建筑面積約56.4萬㎡，其中商業部分約7.5萬㎡，計劃總投資約65億，是中建絲路首個TOD項目。

▲中建山海境效果圖

目前，中建TOD項目除案名及幾張效果圖之外再無更多官方消息發布，不過鑒于中建的央企身份，這個項目落地基本已經板上釘釘，絲路軟件城商業配套未來可期。

而中海·天谷時代就位于中建TOD項目正南側一路之隔的位置，既能近享TOD項目的商業、辦公、交通配套，又能避免地鐵上蓋的TOD項目可能帶來的噪音問題。

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除了正北側的中建TOD項目之外，中海·天谷時代正南側一路之隔就是高新區第十九小學，東側約300米是高新區第四初級中學，這兩所名校+目前均已開學。

高新十九小是高新五小“名校+”，總占地面積約45.5畝，總建筑面積約4.5萬㎡，共有36個教學班，能提供1600多個學位。因為學校主體建筑形似樂高積木般錯落搭建，又被稱為“樂高花園學校”。

高新區第四初級中學是高新一中“名校+”，與高新一中資源共享、管理對接、師資共建，又被稱為“高新一中第一分校”，學校總占地面積約65.5畝，建筑面積約5.15萬㎡，共36個教學班，約1800個學位。

▲高新區第四初級中學實拍

這兩所學校都是公辦，從目前劃分的學區來看，中海·天谷時代因為還未建成交付使用，所以并未包含在內，不過距離如此之近，未來交付之后的學區如何劃分，我們拭目以待。此外，中海·天谷時代東側約800米位置還有高新區第十八小學，屬于高新四小“名校+”。

中海·天谷時代周邊除了優質的商業和教育資源之外，還有絲路軟件城難得的優質交通配套。

且不說距離大概率被納入西安地鐵四期規劃的3號線二期云晁站僅約300米，就目前的交通配套來說，項目東側約800米就是目前在建的云巴云水一路站，一站即可直達3號線魚化寨站。

▲高新云巴運行線路示意圖

高新云巴目前正在緊鑼密鼓地建設中，根據官方發布的消息，預計將于今年年底建設完畢，2023年正式投入使用。

這條云巴全長約17.44公里，共有18座高架車站，北起魚化寨（與地鐵3號線接駁），南到絲路科學城緯二十八路，未來將與3號線、6號線、15號線（規劃中）、16號線（規劃中）實現換乘。

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央企開發、地段優越、配套完善，無論從哪個角度來說，中海·天谷時代都具有成為“熱點”的潛質，而更讓人心動的，則是它的產品。

10月26日，隨著項目案名同時官宣的，還有其戶型（面積段）規劃——建筑面積約120-143㎡。

▲中海·天谷時代官方宣傳海報

雖然中海·天谷時代的具體戶型還未官宣，不過新地產陜西從自有渠道獲取了未經中海官方證實的戶型圖，結合中海官方消息，可信度很高。

本次中海將會推出「全場景戶型可變產品」，全系方廳BLDK拓展空間，再加上高配筋少承重墻結構，業主未來可以根據自己所買戶型面積段，按照需求將家隨心打造為兩房、三房、四房甚至一房。

就拿建面約143㎡戶型來說，標準設計為四室兩廳兩衛，四面朝南的寬廳設計，南北通透的全明戶型，南向面寬達到約15.5米，其中南向陽臺尺度達到約8.85米，可以媲美市面上諸多建面160㎡以上的大平層戶型。

▲網傳中海·天谷時代建面約143㎡戶型示意圖

因為承重墻少，這個戶型還可以改造為三室或者兩室，比如將書房或兒童房改為步入式衣帽間，不但可以將主臥套間的居住舒適度拉滿，而且主臥還能和大陽臺連通，享受約12.25米的南向采光。

建面約134㎡戶型同樣可以改造為大兩室甚至一室，提升居住的尺度感和舒適度，而建面約120㎡的三室戶型則可以改造為大套間+大寬廳，無愧于全場景戶型可變產品的稱號。

▲ 網傳 中海·天谷時代建面約134㎡ 戶型 示意圖

▲ 網傳 中海·天谷時代建面約120㎡ 戶型 示意圖

而且中海·天谷時代無論戶型大小，都會規劃南向大陽臺，就連最小的建面約120㎡戶型南向陽臺尺度都達到約6.9米，這在如今高新的新房市場上，已經非常少見了。

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最后，站在地產從業者同時也是購房者的角度，新地產陜西想說幾句心里話。

如今無論是絲路軟件城還是絲路科學城，大平層產品越來越多，單套售價也都是五六百萬起步，有的甚至近千萬，大家似乎已經默認這兩個區域的購房者擁有更強的購買力。

但是大家可以算一下，500萬一套的房子，首付150萬，如果沒有公積金純靠商貸的話，每個月就要還17300多元的房貸（以貸款30年，等額本息來算），即便是月薪2萬+的程序員，又有幾個人能長期負擔？買房之后的生活品質如何去保證？

而且絲路軟件城雖然擴容后的面積達到24.42平方公里，但高新直管的區域僅約12平方公里，其中規劃的住宅總建筑面積約417萬㎡，目前已經開發了285萬㎡，包括安置房在內，共計約19900套住宅。

目前絲路軟件城高新直管區的在建或待開發住宅土地總計只有約132萬㎡，如果按照之前的戶均約143㎡建筑面積來算的話，只能開發約9230套，如何能夠滿足未來的50萬就業人口？

▲絲路軟件城實拍

從這點來說，絲路軟件城最需要的其實就是中海·天谷時代這樣的房子，建面約120㎡-143㎡的面積段既能滿足居住家庭需求，又不失居住舒適度，而且這個面積段總價也不會太高，上車門檻更低。

所以，站在購房者的角度，我們更希望絲路軟件城和絲路科學城以后能夠多一點像中海·天谷時代這樣的房源，讓如今的20多萬程序員可以從容安家，也讓未來的數十萬程序員可以看到在家門口上班的希望。

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作者|王薦房

主編|王鵬飛