01

實際房屋層高不足的爭議表現(xiàn)

房屋實際層高與合同約定不符作為商品房交付后不可修復的瑕疵情形，勢必對房屋使用面積、實際價值產生一定的影響，由此產生的爭議也較為復雜。

具體而言，商品房買賣合同中多對商品房的建筑面積誤差以及因建筑面積誤差所造成的違約責任作了具體約定，但通常未對層高上發(fā)生的違約行為應承擔何種違約責任作具體約定，加之當前法律法規(guī)及司法解釋對于層高誤差的賠償標準也沒有明確規(guī)定，致使司法實踐中，各地法院可能存在不同處理方式，那買受人是否能夠據此解除商品房買賣合同呢？

02

不同判例

典型案例1：法院認定解除合同

案件名稱：朱冬軍、夏雪芬與蘇州永新置地有限公司商品房銷售合同糾紛案

案號：(2016)蘇 0505 民初 2068 號

審理法院：蘇州市虎丘區(qū)人民法院

裁判要旨：本案中，雖然被告蘇州永新置地有限公司已將上述合同約定的房屋交付二原告朱冬軍、夏雪芬，但該房屋一層的實際層高與約定層高相差達到1.2米，高度誤差達約20.77%，故被告蘇州永新置地有限公司的行為明顯違反了合同的約定，鑒于原告并未提出解除合同，故被告應按合同約定向原告支付違約金。

典型案例2：法院認定返還一定比例的購房款

案件名稱：袁華琴、胡道江等房屋買賣合同糾紛案

案號：（2020）蘇04民終3845號

審理法院：江蘇省常州市中級人民法院

裁判要旨：本案中，雖然雙方未對層高上發(fā)生的違約行為應承擔何種違約責任作出明確約定，但依據上述法律規(guī)定，袁華琴、胡道江有權選擇以減少房屋價款的方式要求旭潤公司承擔違約責任。

考慮到旭潤公司交付的房屋雖然符合建筑規(guī)范要求，但實際層高的降低使其因成本減少而獲取了一定的利益，因其違約行為產生的該部分利益應予以返還。鑒于合同約定的層高為3米，旭潤公司認可其實際交付的房屋層高為2.9米，結合總房價、建房成本等因素，本院酌定旭潤公司應承擔減少房款 10000 元的違約責任。

典型案例3：法院認定不能以此解除合同

案件名稱：嚴希陽與鎮(zhèn)江中冶寶潤置業(yè)有限公司、上海寶冶集團有限公司房屋買 賣合同糾紛案

案號：(2020)蘇 11 民終 2608 號

審理法院：江蘇省鎮(zhèn)江市中級人民法院

裁判要旨：涉案合同約定房屋層高為3.1米，但案涉房屋除第一層符合3.1米的約定外，其余二、三、四層層高為2.9米，低于合同約定0.2米，負一層層高為2.8米，低于合同約定0.3米，明顯不符合合同約定。我國法律規(guī)定，當事人一方在履行合同過程中，存在違約行為致使一方當事人不能實現(xiàn)合同目的的，當事人一方可以解除合同。

本案中，鎮(zhèn)江中冶在明知房屋實際層高的情況下，仍然在合同上填寫案涉房屋層高為3.1米，違反了商家最基本的誠實信用原則，并且房屋高度的不足，空間縮小，也在一定程度上必然會使房屋的使用功能造成影響，損害了嚴希陽的利益。但鎮(zhèn)江中冶的違約行為并不必然導致其交付的房屋因層高明顯與合同約定不符，致使嚴希陽的購房合同目的不能實現(xiàn)。

03

當開發(fā)商交付的房屋實際層高“縮水”

買方能否解除商品房買賣合同

需考慮的幾個因素：

01

是否將層高不足約定為解除條件。

若雙方在合同中對層高所發(fā)生的違約行為應承擔的解除合同等違約責任進行了具體明確的規(guī)定，當實際層高不符合合同約定時，可根據合同約定主張解除合同或主張對方相應的違約責任。

02

是否構成欺詐。

民法典規(guī)定：“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷”。如開發(fā)商為了樓盤暢銷或其他目的，虛構房屋層高與買受人簽訂合同，買受人可據此請求撤銷合同，并要求開發(fā)商賠償由此造成的損失。

03

其他情形。

雙方未在合同中對層高所發(fā)生的違約行為應承擔的解除合同等違約責任進行具體規(guī)定、不存在設計變更、也無法查證開發(fā)商存在欺詐的情形時，可斟酌不可修復房屋瑕疵的嚴重程度來確定買受人是否可行使法定解除權。

層高的降低必然會對房屋的使用情況造成影響，將為買受方帶來一定的經濟損失，但若不會造成該房屋最終正常使用目的無法實現(xiàn)，則未達到法定解除條件。

法院將綜合考慮合同的履行情況、當事人的過錯程度、預期利益以及房屋空間縮減比例、房價等因素，依法行使自由裁量權，酌定房地產開發(fā)商承擔違約責任，向買受方賠償損失即返還一定比例的購房款。