待到山花爛漫時，她在叢中笑。

文 | 金成五

在金庸的江湖中，張三豐是“宗師”級別的存在，武藝深不可測、授徒因材施教，是少有的被正派和魔教公認的武林泰斗。

即便武功修為已臻化境，但他依然潛心探索修煉，在百歲高齡之后參悟出太極拳和太極劍，經張無忌之手剛一亮相就連敗數名強敵。

太極拳看起來輕飄飄、慢悠悠毫無威脅，但在張無忌與西域金剛門實戰中用的也是“敵快我快、敵慢我也慢”的路數，最主要的就是“以柔克剛、以靜制動”。

絕大多數武學都講究“先發制人，后發制于人”以及“天下武功，唯快不破”，而太極拳卻講究“后發制人”，不愧為張三豐百年武學修為的精粹。

不過實戰中真的要用太極拳取勝，還得看使用者自身的武學基礎，張三豐、俞蓮舟和張無忌使出來自然是鮮有敵手，普通人使出來就只能是鍛煉身體了。

如果西安的地產圈也是一個“江湖”，那么央企「保利」就是那個精通“太極拳”的武林高手。

在地產圈，我們一般所說的保利其實是「保利發展控股」，是世界500強、央企中國保利集團旗下三大地產上市平臺之一，另外兩家是「保利置業」和「保利物業」。

目前被國資委認定能開展地產業務的央企共有21家 （部分已名存實亡） ，除了大家熟知的“五虎”中（海）華（潤）保（利）招（商）金（茂）之外，還有中國鐵建、中國中鐵、大悅城 （中糧） 、華僑城、中交、港中旅和背靠五礦和中冶兩大世界500強合并后的中冶等等，無論是地產平臺還是央企本身，實力都非常雄厚。

中指研究院發布的2022年1-7月中國房地產企業銷售業績排行榜中，保利發展以約2497億元的銷售額和約1562.3萬㎡的銷售面積雙雙位居榜單第二位，在地產央企中排名第一。

事實上，從2016年到2021年，保利的銷售額一直穩定在全國TOP5，在地產央企中排名也穩定在第一位，是名副其實的“央企地產一哥”。

地產圈都知道早期中國地產界有“招保萬金”四大金剛，后來又有了“招保萬金中華龍”，保利都榜上有名，可見其實力和口碑。

2012年，保利成為繼萬科之后第二家躋身“千億俱樂部”的房企，也就是在這一年，保利正式“登陸”西安市場。

在保利發展官網上，關于陜西保利的第一句話就是：2012年，保利發展控股將“和者筑善”的核心品牌理念帶入古城西安。

從2012年憑借位于經開區的拉菲公館進入西安市場，到今年恰好是10年。這10年，保利的足跡從城北到城東，從灃東到浐灞，從高新到曲江，幾乎覆蓋了西安所有的重點區域。

而保利與西安的結緣原本可以更早一些。

早在2008年，保利就簽約介入高新丈八北路雙水磨村整村拆遷一級開發項目，不過因為種種原因，直到2010年才完成土地征收，2012年開始拆遷，2015年安置房用地才確認。

所以直到2016年，保利才通過招拍掛形式正式在雙水磨村城改項目上拿住宅用地 （也就是如今的保利·天悅），在流程上總算是圓滿了。

這塊地“拖”了保利8年之久，不過也算是因禍得福，畢竟西安樓市正是從2016年下半年開始復蘇，隨后就是一波大牛市。

保守估計，天悅項目已經給保利帶來約300億的銷售業績，因為超高的性價比和位置，更是逢開必搖，口碑與業績雙豐收。

眾所周知，城改在地產圈一直以來都是“硬骨頭”，開發周期長、前期投入資金多、不確定性高、周轉慢，所以城改一直是很多開發商不愿意涉足的“深水區”。

尤其是西安，城中村本來就多，城改項目之復雜更是全國知名，一個項目拖幾年是常有的事，資金成本和時間、人力成本加在一起就是個“無底洞”，被城改拖垮的小開發商比比皆是。

對開發商來說，最理想的地塊自然是“凈地”，哪怕是溢價拿地，但拿到地之后就能盡快開工，然后迅速開盤回款，投入到下一個項目中，通過周轉換取更多利潤。

但是城改項目利潤高也是有目共睹的，前期投入的資金都會變成最終摘地時的“折扣”，哪怕最終房子均價比周邊的凈地要低一些，利潤也非常可觀，保利·天悅就是明顯的例子。

中國有很多通過城改項目起家并揚名的開發商，比如廣州“城改王”富力、深圳“城改王”佳兆業、云南“城改王”俊發等等，事實上保利、華潤等央企在城改中也經常扮演重要的角色。

西安早期在城改上走過很多彎路，也誕生了不少著名的爛尾樓，所以后期做出了很多改變，城改項目盡量交給真正有實力的開發商去做，“沒有金剛鉆，就別攬瓷器活”。

像保利、華潤這樣的開發商，背后是實力雄厚的央企，本來就不差錢，融資成本也低，自然就是最好的選擇。

在雙水磨村城改項目步入正軌之后，堅定了保利深度參與西安城改的決心，也取得了一定的效果。

比如2020年9月陜西保利在品牌發布會上公布的“一山、二河、六城”九大新品中，城改項目就占了4個。除了雙水磨村城改 （保利·天悅）之外，還有雁塔區「青龍寺周邊改造項目」、航天新城「北里王村城改項目」以及常寧新區「魚包頭村城改項目」。

2022年8月18日，保利以2.8億元摘得長安區1宗58.398畝住宅用地，為魚包頭村城改項目用地，折合樓面單價約5152元/㎡，這意味著保利操刀的魚包頭村城改項目已經進入到實質開發階段。

按照計劃，北里王村城改項目和青龍寺周邊改造應該也會盡快實施，這兩個項目的拆遷工作早就已經完成，就看具體拿地消息了。

尤其是總占地約850畝、總建面近200萬㎡的青龍寺項目，屬于“雁塔區重點城市文化復興項目”，地段非常好，所以也備受矚目。

按照保利的規劃，改造完成之后，青龍寺周邊將煥然一新，變成一個包含「創意街區、精品酒店和住宅、商業、辦公」等多個業態的現代化國際社區。

青龍寺周邊已經有金泰·唐618這樣的豪宅以及恒志云都這種高品質改善項目，如果保利的項目再面世，對青龍寺周邊的城市面貌將會是極大的改善。

現在想想，如果當初保利成功接手爛尾多年的西姜村城改項目「西江月」的話，或許這個項目早就被“盤活”了。

能夠同時推進這幾個大型城改項目，保利的實力雄厚程度可見一斑，畢竟都是需要先期投入巨量資金的，這也在一定程度上也“拖慢”了保利在西安的發展步伐。

和先期進入西安市場的中海 （2003）、龍湖 （2007）、萬科 （2008）等同為TOP級的開發商相比，保利在西安的項目并不算多，甚至不如“后來者”碧桂園 （2015）和融創 （2015 ）。

當然，參與到城市更新項目，也是央企在獲得經濟效益的同時承擔社會責任的一種體現，從這點來說，保利確實無愧于自己的央企身份。

進入西安市場的前些年，保利幾乎不在公開市場拿地，前期開發的項目主要靠 城市更新、合作入股、兼并收購以及產業勾地等方式。

這樣的拿地方式比較多元，成本也較低，不過在西安樓市突飛猛進那幾年，到處都是溢價拍地，保利這種穩健的作風也給大家留下了“保守”的印象。

不過這兩年保利明顯加快了步伐，也開始積極參與公開市場拿地，比如去年10月份就曾在港務區摘得兩宗共計約144畝住宅用地，也就是如今的保利·錦上。

今年上半年保利又斥資約35.3億在高新絲路軟件城拿地近150畝，這個項目目前還未正式面世 （案名：保利·天匯），目前營銷中心正在緊鑼密鼓的施工中，預計年內就會首開。

從樓面價來看，保利·天匯將會是一個改善項目，預計毛坯均價會在2.3萬以上。從目前放風的消息來看，規劃了28棟住宅，產品為高層+小高，戶型分別為建面約128㎡、143㎡和168㎡。

這兩年，全國樓市幾乎都在走“下坡路”，具體到西安來看，溢價拿地的開發商變少了，激進的擴張沒有了，有的房企甚至到了“生存還是毀滅”的地步，行業“大洗牌”似乎不可避免。

連萬科這樣有國資參與的頭部房企都在高喊“活下去”的時候，其他民企的生存狀況可想而知，不過部分央企和國企顯然不用考慮“活下去”的問題，而是如何通過危機實現超越。

看看如今依然在土地市場呼風喚雨的那些房企就明白了，行業危機從來都不是絕對的，對一部分開發商來說是危機，但對另一部分開發商來說則是機遇。

很顯然，機會總是留給實力強且有準備的人。

其實，保利一點都不保守。哪個保守的房企，能成為TOP5“釘子戶”，每年營業額都是幾千億？

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作者|金成五

主編 |王鵬飛