目前，深圳樓市持續明顯冷靜，成交量低位，新房開盤即打折，也不乏部分房企為了去化堅持花式促銷狂打政策“擦邊球”。

建筑工程不規范、營銷話術不嚴謹的現象持續存在。

近日，鳳凰網房產收到網友爆料稱，龍崗大運片區的仁恒公園世紀項目在官方劃定的公共教育用地上建設樣板間展示中心，涉嫌違建。

鳳凰網房產決定實地走訪，一探究竟。

實拍圖

根據現場銷售講述，該項目三期住宅將于本月入市，目前項目工程進度到十層左右。

樣板展示區占用公共教育用地，涉嫌違建

通過核對官方公示的項目地塊規劃圖，結合實地走訪情況，鳳凰網房產也證實了爆料者消息。項目三期異地樣板間展示區的位置確實處于官方劃定的教育用地上，也是在劃定建設區域的紅線外。

圖源：龍崗政府在線

如圖所示，紅色部分02-08地塊為教育設施用地，但現在被項目三期樣板間展示區所占。

據相關人士反映，用地性質必須按照用地規劃條件建設，如果該用地規劃條件為教育用地，就不能擅自用于其他用途。若是需要改變用地規劃需要走法定的流程修改。即使是樣板間類的臨時建筑，也需要按照法律規定進行報批，審批。

教育用地是培養人才的公共性質用地，開發商如果無視法規紅線，將教育用地任意變性，是對政府公信力的挑戰，也變相侵犯了居民的公共權益。

截至目前，官方并未發現有關該項目審批文件公示。

得房率僅70%，109㎡戶型硬傷明顯

戶型方面，資料顯示，仁恒公園世紀三期產品為建面約109—183㎡戶型， 約109㎡三室二廳二衛；約128㎡四室二廳二衛；約177㎡四室二廳三衛；約185㎡四室二廳三衛，以精裝交付。

通過實地走訪樣板間，我們也發現其109平產品戶型的一大硬傷。

根據現場銷售介紹，項目109平的產品，整體得房率只有70%，空間利用率大打折扣。從我們的實地走訪感受來看，客廳明顯偏小、偏窄，可以設想往后生活體驗感也會因此變差。

此外，我們還關注到，該戶型的廚房窗戶并不是直接在外墻上，而是與外墻還有一段距離（如上圖所示的藍色框部分），當我們打開廚房窗戶，外面光線不能直接照進來，該設計也嚴重影響了廚房的采光效果。

128平的戶型也同樣有這個問題。

仁恒打造 “5Y生活體系”，居住體驗成區域亮點

仁恒公園世紀前身為愛聯石火片區城市更新單元，位于龍城街道龍崗大道與愛新路交匯處南側，總建筑面積約為64萬方大體量社區，分四期建設。目前一期已入住，二期預計今年12月底交房。

說起龍崗大運片區，根據規劃，大運新城總占地面積約16平方公里，是聯系惠州及粵北地區的重要門戶。從整個龍崗來看，大運片區也屬于最醇熟的區域，周邊有大運體育館、星河CocoPark、山姆會員店、天光城等集中商業，居住氛圍較好。

但經過實地走訪，仁恒公園世紀其實距離地鐵站點愛聯站、大運站均超過一公里，目前項目周邊還是以在建房與農民房居多，面貌有待提升。

說回項目自身情況，仁恒公園世紀是由仁恒置地負責開發，有一個優勢就是仁恒一貫的企業家“會館”打造，其在大運區域內也是頗具競爭力的。根據項目對“5Y生活體系”的宣傳資料顯示，小區內將建設滿足家庭戶外社交休閑需求的各類設施、場所，包括兒童游樂場、主題架空層、屋頂花園無邊泳池等。

但最近仁恒公園世紀二期出現的維權事件，也讓小編對其項目的交付質量打個問號。近期，仁恒公園世紀二期被曝“虛假宣傳、貨不對板”，業主被迫拉橫幅維權。事件起因是有業主發現主臥室窗戶縮水約三分之一，開發商宣傳的“全景大飄窗”最后全變為小窗，且業主被告知無法整改。

如今，項目三期宣傳的“5Y生活體系”是否能按照宣傳標準如實兌現？鳳凰網房產也將持續跟進報道。

在市場持續低迷的環境下，開發商的壓力的確不小。但鳳凰網房產認為，只有專注產品品質打造，真正考慮到購房者的實際需求，高質量交付，才能彰顯房企的實力與擔當，贏得購房者與市場的信賴。

來源：鳳凰網房產深圳站