目前的地產市場，是兩部大型連續劇，還是按季播出，集數未知。

一部是，慘淡的民營房企。另一部是，不那么慘的央國企房企。

前腳，旭輝控股(00884.HK)配完股，把自己的股價往下“砸了砸”后，大摩就來份報告預告接下來不止旭輝一家。

反正短期內要配股的房企里，肯定沒有華潤置地（01109.HK）。除非它自己打自己的臉。

因為華潤說自己年初拿了600億元并購貸，只用了一點點，余額很充足，不需要走到配股的路上去。

華潤最近可忙了，花33.165億元收了世茂集團（00813.HK）在北京分鐘寺的兩宗地。9月2日，子公司還花了13.45億元投得昆山一地塊。

畢竟有錢。截止630，華潤置地現金及銀行結存1164億元，較21年底上升7.1%。

該夸華潤置地的地方，路數小馬甲也不吝嗇。

上半年，它實現簽約額1210.4億元，同比下降26.6%。這是華潤置地近年來排名上升最迅猛的一年，簽約額趕超萬科、碧桂園，全行業排名第五。

但路數小馬甲聽到管理層說“買華潤置地的房子，不用擔心交付問題”時候，心里也不是滋味。地產行業，怎么就走到今天這地步了。

當然，華潤置地肯定能完成保交付重任。

另外，華潤置地董事會主席李欣坦言，長租業務和代建業務是公司十四五期間最重要的的兩個核心賽道。他們很關注保障性租賃住房，并做了充分研究和準備。如果機會成熟，就會參與。

三十年河東，三十年河西。華潤置地們計劃一步步奪回曾經失去的陣地。

▍要點速覽

• 投資端堅持量入為主、聚焦核心城市
• 收并購項目需滿足合理回報要求，起碼與公開市場拿地保持平衡甚至更優
• 短期沒有發新股的計劃
• 重塑三級管理架構：總部做專、大區做精、城市做實
• 城市公司由2021年年初的47個調整為當前的28個
• 開發毛利率有信心維持在20-22%
• 代建項目分三塊，本體會展場館、大型商業綜合體及政府保障房的代建和代運營
• 目前公司一二線庫存占比超過70%，市場需求有支撐，區塊相對有保障
• 長租業務在華潤置地是賺錢的業務
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【以下為會議詳細整理】

（略有刪減，未經當事人審核）

【公司業務】

Q：關于代建

A：市場格局發生深刻變化，代建在市場層面出現的頻率越來越高，大家都往這一賽道擠。大量不具備開發能力的金融機構、AMC機構、政府平臺公司進入地產行業，未來代建的市場空間比較大。

兩種方式，一是資方代建，二是政府代建，市政設施、大型場館，不僅希望代建，還希望有運營。

這一行需要專業能力，并不是會做房地產，就會代建。代建專業性更強，也不是地產邏輯。

華潤置地在代建業務賽道起步很早，2008年一個偶然的機會，政府找華潤代建26屆大運會場館，效果不錯。

經過十年發展，華潤置地在這一領域已經形成為政府等市場客戶提供快、好、省的項目策劃、規劃設計、招標采購、工程建設、運營維護一體化的代建代運營模式和專業能力。

十年發展，華潤置地做了6-7個場館、很多學校和醫院以及市政設施，同時依托華潤置地城市綜合體的核心業務，做了很多大型綜合體建設。在建設過程中積累了比較豐富的城市綜合體建設、設計能力和經驗。

目前華潤置地代建項目分三塊，分別是，本體會展場館、大型商業綜合體、政府保障房的代建和代運營。

截至22年6月末，公司代建項目221個，管理項目建安總額近2000億，代建面積6000萬平米，合同代建費用超過50億。基本布局在全國相對核心的城市。

Q:關于長租業務

A：華潤置地做長租業務，起步于十三五期間。當時做戰略就認為租賃住宅未來很有可能成為獨立賽道業務。

在嘗試過程中，沒有盲目擴張，整體推動節奏不錯，核心策略控制得較好，主要聚焦3+3核心城市，一線和強二線城市。

聚焦深耕，同時輕重并舉，構建自身運營能力。輕的就純輕的，重的就是租賃用地和集體用地，包租業務不做。

按照核心策略走了五六年的時間。目前長租業務是華潤置地賺錢的業務，而不是虧錢的業務。到6月末共持有54個項目、5.5萬間的規模。上半年營業額1.8億，經營利潤8000萬。預計全年營業額是4.4億，凈利潤1.3億。

十四五期間，長租業務和代建業務作為公司生態圈要素型業務里最重要的、需要推動支持發展的兩個核心賽道。公司很關注保障性租賃住房，也做了非常充分的研究和準備。如果機會成熟，就會參與。

Q:出租物業是否分拆獨立上市

A1：過去兩年公司持續嘗試資產證券化，包括CNBS，一定程度上把資產負債表做輕，會流現金支持公司更好的發展。

短期內沒有把優質資產分拆的計劃，而且公共REITs的政策也不具備，最大的障礙是增值稅。

A2：核心物業資產也不考慮出賣，期待公共REITs放開后，資產價值有好的釋放機會。具體持有的個別城市個別項目的寫字樓、酒店等，可能會根據市場情況進行買賣。但這只是個別案例。

Q:是否發新股

A：短期沒有發新股的計劃，不用擔心。目前行業股價整體偏低。

公司在現金流和負債率方面完全沒有壓力。年初拿了600億元的并購貸，只用了一點點。而且收并購不計入三條紅線的考核。

【投資端】

Q：關于拿地

A：整個行業伴隨著風險企業的出清、高杠桿模式的淘汰，土地市場會回歸到相對健康的局面。

下半年甚至包括未來一段時間，土地市場競爭預計仍然以央企、國企為主，競爭相對緩和有序。從供應端來說，政府短期內也會繼續推出更多核心城市優質土地。華潤置地可以更加從容地優中選優，投資優質土地。

華潤置地緊抓上半年的土地市場窗口期，在一線和強二線城市做努力，也獲得回報，一共拿了24個項目，基本位于一線和強二線，權益地價接近470億。利潤率都不錯，基本上23%左右。

當然行業的風險仍然存在，華潤置地需要繼續堅持穩健的投資策略，堅持量入為出，以現金流安全為首要原則，保持投資定力。聚焦一二線高能級城市、主流區域、主流客戶，關注投資的安全性。

Q：關于收并購

A：華潤置地積極接觸，謹慎科學研判，擇優獲取，該出手時就出手。收并購談了很多，發現兩個特點：一是，從今年以來土地市場走勢看，收并購項目多數未必比公開市場性價比更高。二是，收購項目往往受制于股東、債權方等各方面的訴求，利益平衡難度較大。

主要遵循以下幾個原則：

第一、市場化，法制化。第二、符合華潤置地的戰略，聚集在核心城市、核心區域和主流客戶需求。第三、重視和控制交易風險和市場風險。第四，側重項目端收并購，原則上不考慮平臺的收并購。并且還應該滿足合理的回報要求，起碼與公開市場拿地保持平衡甚至更優。

目前部分項目取得實質性進展，有些項目已進入合約階段，有些還在價格資產價值方面做博弈，相信下半年會有所斬獲。

前幾天在北京成交了1單，從世茂收購的2個項目49%和51%的股權。綜合看都是不錯的，在北京東南三環、距離地鐵300米，從資產底商的素質來說不錯。從回報角度看，與北京公開市場類似地段拿地的回報水平持平。

【公司策略】

Q:組織架構調整

A：現在地產行業已經進入管理紅利時代，2020年底制定十四五戰略規劃的時候，就全面研判了行業趨勢，提出降本、提質、增效的管理主題，推動常態化的管理舉措落地，包括管理架構變革、組織人事變革、薪酬體系變革。

管理架構變革大力推動公司經營效率和組織效率的提升。從具體舉措上，圍繞精簡、放權，重塑總部大區、城市、公司三級管理架構，同時推動生態圈，實現權責匹配。

按照總部做專、大區做精、城市做實的組織定位，總部打造專業性，強化提升總部的專業管理能力。大區層面落實大區做精，結合兩級總部的職能錯位精簡，強化跨專業的協同，提升大區的業績管理能力。

在城市公司層面，主要提升全價值鏈的組織能力，提升自驅力，落實城市深耕聚焦，提升城市公司的業績實現能力。城市公司由2021年年初的47個調整為當前的28個。

【公司業績】

Q：未來毛利率水平

A：未來兩三年無論是拿地端、銷售端、已售未結和報表端，毛利率水平，單獨看開發，有信心維持在20-22%。上半年開發銷售業務毛利率22.8%，跟去年比屬于比較穩健的趨勢，絕對跑贏行業。

Q:關于銷售

A：當前地方性的寬松政策效果進入衰退期，在經濟下行反復影響下，短期市場有壓力，而且存在一定不確定性，市場能否企穩取決于經濟整體走勢和行業受困的情況。

長期，公司對中國經濟發展持樂觀態度，對今年業績實現持樂觀積極的態度。

預計今年公司行業排名比去年有所提升，業績實現總體原則是，堅持現金流和利潤兼顧，確保業績有質量增長。

從三個方面保證今年的業績實現，第一，保證可售資源充足、優質和結構合理。全年可售資源5370億，下半年大約4300億，其中新推資源1725億。

從城市分布上看，布局合理。一二線城市占比85%，其中一線城市占比30.4%，二線城市占比54.6%。上半年供貨的重點城市是北京、杭州、南京、蘇州、深圳、成都等市場比較好的城市，占比66%。上半年新獲取的土地平均凈利潤率較高，項目質量好。

第二，堅持以銷定產，做好供銷管理。對于暢銷項目，要求全面開工，全速供貨，加快現金流回正。上半年首開的7個暢銷項目，平均比計劃提前42天開盤，貢獻300億的簽約額。對于直銷價，堅持以銷定產，大分期改成開發小分期，小步快跑，根據流速確定開發和銷售節奏。對于少量個別難盤項目，對未開發分期實施暫停緩建策略。

第三，堅持兩抓兩強兩保，一穩一控、一清一解整體銷售策略，就是抓銷售、抓回款、搶供貨、搶去化、保交付、保利潤、穩投資，控工建、新增土儲和開工土儲，清尾盤、解難盤，通過全方位目標管理和舉措，確保業績高質量實現。