還記得《上海大虹橋地產(chǎn)圈里故事多》這篇文章嗎？年初，路數(shù)小馬甲本來(lái)是要一家家展開(kāi)寫(xiě)的。

結(jié)果，上海FC結(jié)束，竟然這么多出險(xiǎn)了。

當(dāng)年，它們抱團(tuán)把總部搬到虹橋，當(dāng)下，它們抱著團(tuán)不開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)回避外界。

上海大虹橋一條街的房企們里，中駿(01966.HK)是為數(shù)不多沒(méi)出險(xiǎn)的。

你可以說(shuō)這算幸存者偏差，但不得不承認(rèn)，只有活下來(lái)才能更有生命力，更有機(jī)會(huì)去改善信用資質(zhì)。

和各類債務(wù)危機(jī)一樣，點(diǎn)燃炸藥包的導(dǎo)火索都是流動(dòng)性問(wèn)題。但外界對(duì)房企之前的擔(dān)憂無(wú)非是，是不是還隱藏了什么旁氏問(wèn)題。

但不同一般的龐氏騙局，房企的財(cái)技大多符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

路數(shù)小馬甲去年只是拆解了下新力地產(chǎn)(02103.HK)的財(cái)報(bào)。

• 新力地產(chǎn)財(cái)報(bào)疑云待解
• 新力地產(chǎn)一筆“蹊蹺”的美元債背后
• 新力地產(chǎn)的Margin Call時(shí)刻
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相比較看報(bào)表，今年更關(guān)注房企一家家怎么說(shuō)的了。

因?yàn)闀r(shí)間會(huì)印證一家家做到了沒(méi)有。

這一次是中駿。

中駿的黃老板，在業(yè)績(jī)會(huì)上也不太多說(shuō)，但他強(qiáng)調(diào)了對(duì)一體兩翼戰(zhàn)略的堅(jiān)持。

其實(shí)就是住宅+商業(yè)+長(zhǎng)租。但商業(yè)部分會(huì)在布局上做微調(diào)。長(zhǎng)租會(huì)做一些資管計(jì)劃，方向是和基金合作。

路數(shù)小馬甲了解到，對(duì)于自己的長(zhǎng)租品牌方隅，中駿有在跟機(jī)構(gòu)談，其中一家是中東主權(quán)基金。方向就是把部分長(zhǎng)租項(xiàng)目放到基金平臺(tái)里，做成資管計(jì)劃，中駿成為GP。

目前看這家大虹橋幸存房企，也不太會(huì)考慮買(mǎi)地了，除非有政策面的重大改變。

【以下為會(huì)議整理】

（未經(jīng)當(dāng)事人審核）

會(huì)不會(huì)做戰(zhàn)略調(diào)整，一體兩翼會(huì)否微調(diào)？

Q：一體兩翼戰(zhàn)略未來(lái)會(huì)堅(jiān)持。公司能走到現(xiàn)在，是因?yàn)閷?duì)戰(zhàn)略的堅(jiān)持。

如果沒(méi)有一體兩翼，過(guò)去在上海、杭州、蘇州、合肥、北京等城市，不可能拿到項(xiàng)目。

未來(lái)一體兩翼里的兩翼會(huì)有些調(diào)整。

購(gòu)物中心，會(huì)聚焦在一線和核心二線，做微調(diào)。速度會(huì)適當(dāng)控制。

長(zhǎng)租，本來(lái)就是在一線和核心二線，二線的布局都很少。這一步走得非常正確。變現(xiàn)上有資管的商業(yè)模式。今年基金和長(zhǎng)租繼續(xù)合作。

組織架構(gòu)會(huì)不會(huì)繼續(xù)調(diào)整？

Q：中駿對(duì)這一波危機(jī)，有洞察。

2020年，行業(yè)非常好的事后，公司從15家城市公司變成11家。2021年一季度，房地產(chǎn)火熱的時(shí)候，公司從11家城市公司壓縮到6家。現(xiàn)在壓縮到4家。

當(dāng)時(shí)認(rèn)為，土地紅利消失后，房地產(chǎn)作為帶有投資屬性的行業(yè)，前期發(fā)展有問(wèn)題。因?yàn)榈教庨_(kāi)城市公司，意味著要投資。新設(shè)立公司就要去投資。

但土地紅利消失后，房地產(chǎn)會(huì)面臨一些項(xiàng)目不賺錢(qián)甚至虧錢(qián)，所以公司提前收縮。中駿在經(jīng)歷人員優(yōu)化后，目前壓力比較小。

應(yīng)該說(shuō)，公司這幾年組織架構(gòu)調(diào)整比較大，但建立了靠譜團(tuán)隊(duì)和人，才能確保不出錯(cuò)設(shè)置少出錯(cuò)。

信用危機(jī)下民企還有空間嗎？

Q：這次房企整體出現(xiàn)信用危機(jī)，影響比較大。現(xiàn)在能夠穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)很少。但對(duì)行業(yè)，我沒(méi)那么悲觀。

客觀來(lái)講，銀行大部分還是國(guó)有銀行，不愿意續(xù)貸還是客觀存在的。

我個(gè)人覺(jué)得，不讓民企發(fā)債不可能。

未來(lái)前30強(qiáng)格局很可能是：央企國(guó)企15家；混合類的比如萬(wàn)科、綠城、遠(yuǎn)洋、金地這些占據(jù)7、8家；民營(yíng)7、8家。大概率這樣組成。

債務(wù)安排，下半年還款的到期情況？

Q：下半年主要債務(wù)是10月到期的境內(nèi)公司債20億元；12月到期12.8億元銷(xiāo)售尾款A(yù)BS。

明年4月，有筆5億美元優(yōu)先票據(jù)。有考慮銀團(tuán)借款以及內(nèi)部資源，來(lái)償還債務(wù)。內(nèi)部資源取決于整個(gè)銷(xiāo)售情況。

集團(tuán)會(huì)不會(huì)有出售資產(chǎn)的計(jì)劃？增收的方法？

Q：現(xiàn)在公司資產(chǎn)處置計(jì)劃主要是有一些自持的公寓，這部分有的還沒(méi)有跟基金合作。

公寓本來(lái)戰(zhàn)略就是資管方向，自持公寓有考慮這部分拿出來(lái)和基金合作。有一些談的比較深入，有一些資產(chǎn)能成交。

中債登擔(dān)保發(fā)債的計(jì)劃？

Q：有在做這方面工作。不過(guò)第一批里面沒(méi)有中駿。爭(zhēng)取看看接下來(lái)有沒(méi)有機(jī)會(huì)，也在關(guān)注。

公司是否有項(xiàng)目停工，情況如何？

Q：中駿停工的項(xiàng)目非常少，階段性有個(gè)別項(xiàng)目，但影響可控。

整個(gè)大環(huán)境下，施工單位對(duì)房企有擔(dān)心。

債券價(jià)格比較低，是否有回購(gòu)的計(jì)劃？

Q：暫時(shí)沒(méi)有回購(gòu)計(jì)劃。

去年4季度開(kāi)始沒(méi)買(mǎi)地，什么時(shí)候買(mǎi)地？公司目前可售資源足夠嗎？

Q：沒(méi)有重大政策改變的前提下，不會(huì)考慮買(mǎi)地。現(xiàn)在首要任務(wù)是保留充足的流動(dòng)性。

公司土儲(chǔ)貨值3900億，未來(lái)2-3年的銷(xiāo)售可以保障。

半年度現(xiàn)金流情況？

Q：流入：銷(xiāo)售收入326億元，其中并表201億元，所以回款185億元，租金管理費(fèi)收入10億元。

流出：買(mǎi)地5億元，建安成本109億元，管理及銷(xiāo)售費(fèi)11億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用18億元，稅項(xiàng)10億元、支付少數(shù)股東31億元，其他方面19億元。

算下來(lái)，凈現(xiàn)金流出8億元。

現(xiàn)金回款率92%，并表的已售未結(jié)736億元，JV491億元，未付土地款30億元。6月底的供應(yīng)鏈abn4.9億元（2022年8月償還），abs 12.8億元（大部分在12月還）。

合聯(lián)營(yíng)公司現(xiàn)金86億元，貸款93億元，中駿應(yīng)占貸款42億元。

一年內(nèi)到期的債務(wù)136億元。主要包括銀行貸款58億元，信托15億元，境外優(yōu)先票據(jù)33億元（明年4月的5億美元），境內(nèi)公司債30億元（今年7月償還回售部分的9.5億元）。