8月31日，又一個(gè)被地產(chǎn)拖累的物企開了業(yè)績(jī)會(huì)。

對(duì)，就是那個(gè)7月底表態(tài)將要給金科地產(chǎn)（000656.SZ）"輸血"15億元的金科服務(wù)（09666.HK）。

整個(gè)業(yè)績(jī)會(huì)聽(tīng)下來(lái)，感覺(jué)金科服務(wù)有點(diǎn)慘。三個(gè)參會(huì)的管理層氣勢(shì)不太足，回答問(wèn)題能簡(jiǎn)則簡(jiǎn)，想要說(shuō)但又有些猶豫。

沒(méi)辦法，誰(shuí)讓不少問(wèn)題都跟母公司相關(guān)。既然都被外界默認(rèn)物業(yè)是給地產(chǎn)填坑的，還有啥好說(shuō)的。

其實(shí)金科服務(wù)也不冤，明明知道市場(chǎng)對(duì)物企的獨(dú)立性充滿憂慮，還在風(fēng)口浪尖上弄這么一出事，也無(wú)怪乎被不停追問(wèn)。

這一次，金科服務(wù)也沒(méi)再說(shuō)：地產(chǎn)公司會(huì)持續(xù)對(duì)我們提供支持。到底經(jīng)歷讓人成長(zhǎng)。

金科服務(wù)收縮了不少業(yè)務(wù)。

一方面是地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，全力收縮有風(fēng)險(xiǎn)、低質(zhì)效項(xiàng)目以及受行業(yè)、疫情影響的部分業(yè)務(wù)。

另一方面，為避免較大應(yīng)收賬款減值和利潤(rùn)率下降，公司階段性收縮了社區(qū)增值服務(wù)中的旅游、貿(mào)易、零售類的周期性業(yè)務(wù)。

這樣的收縮，也是刀刀帶血，說(shuō)不痛，肯定假。只是不知道歷經(jīng)此番，能不能成為當(dāng)年斷臂求生的萬(wàn)達(dá)老王。

還有一個(gè)值得推敲的點(diǎn)，博裕派駐到金科服務(wù)的代表，并未出現(xiàn)在此次中期業(yè)績(jī)會(huì)上。而3月份召開的金科服務(wù)21年業(yè)績(jī)會(huì)，他是出席了的。

▍要點(diǎn)速覽

• 外拓三個(gè)方向：住宅、政企和城市服務(wù)。
• 階段性收縮社區(qū)增值服務(wù)中的航旅、旅游、貿(mào)易、零售類等周期性業(yè)務(wù)。
• 社區(qū)增值服務(wù)從平臺(tái)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向自營(yíng)業(yè)務(wù)，截至年底，所有平臺(tái)業(yè)務(wù)全部砍掉。
• 爭(zhēng)取讓大股東解決歷史遺留問(wèn)題，努力爭(zhēng)取回款。
• 下半年收入和利潤(rùn)一定會(huì)好于上半年。
• 全年直拓目標(biāo)沒(méi)有改變，基本確定能超額完成。
• 不會(huì)存在相關(guān)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，未來(lái)會(huì)嚴(yán)格控制此類關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。
• 退出的1000萬(wàn)平合同建筑面積基本上以城市服務(wù)為主，且全部是第三方的，沒(méi)有金科的。
• 
  
• 
  

【以下為會(huì)議詳細(xì)整理】

關(guān)于市場(chǎng)拓展

上半年市拓積極但謹(jǐn)慎，在經(jīng)濟(jì)下行周期關(guān)注客戶質(zhì)量，看重支付能力、回款效率。上半年如果按照往年的客戶評(píng)判做拓展，不止這個(gè)規(guī)模，現(xiàn)在對(duì)客戶選擇更加挑剔。不管是單客戶的面積、金額還是單價(jià)全部上升，更加聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，這樣才能帶來(lái)更好的利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

全年直拓目標(biāo)沒(méi)有改變，主要有三個(gè)拓展方向：住宅、政企和城市服務(wù)。

住宅收并購(gòu)上半年做了大量動(dòng)作，上半年業(yè)績(jī)?cè)鏊贈(zèng)]有那么快的核心原因是，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)有大量收并購(gòu)進(jìn)場(chǎng)，做了近9億平米的項(xiàng)目接觸，全面盡調(diào)項(xiàng)目超過(guò)3億平米。最后由于行業(yè)變化，算賬之后決定采用謹(jǐn)慎的態(tài)度，沒(méi)有去做。

下半年成本算得過(guò)來(lái)，近期有一些項(xiàng)目會(huì)很快落地，下半年會(huì)持續(xù)做收并購(gòu)，對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，特別是優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目，包括老盤拓展以及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的合資合作。

政企方面，聚焦學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園以及頭部企業(yè)等優(yōu)質(zhì)客戶，結(jié)合生態(tài)優(yōu)勢(shì)，快速通過(guò)服務(wù)+生態(tài)的方式獲取更多項(xiàng)目。上半年物業(yè)和生態(tài)的獲取都在快速提升。這是金科服務(wù)非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

城市服務(wù)方面，從去年開始嚴(yán)格控制在環(huán)衛(wèi)等低質(zhì)效項(xiàng)目上的獲取，更加注重軌道交通、機(jī)場(chǎng)服務(wù)、高速服務(wù)等可確定的優(yōu)質(zhì)客戶，保證客戶質(zhì)量，不為面積和營(yíng)業(yè)收入拿項(xiàng)目，聚焦利潤(rùn)和回款。

關(guān)于社區(qū)增值服務(wù)

社區(qū)增值服務(wù)上半年收入有一定程度下滑，但維持了較好毛利水平，同比有較大提升。這一塊的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和模式公司主動(dòng)做了調(diào)整。

第一，針對(duì)疫情，把過(guò)往航旅業(yè)務(wù)大幅壓降，包括上下游產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，對(duì)其他板塊起到支撐作用。

第二，受地產(chǎn)行業(yè)影響，對(duì)房產(chǎn)營(yíng)銷領(lǐng)域、旅居板塊業(yè)務(wù)（一手房代理、房屋傳媒業(yè)務(wù)）進(jìn)行近100%壓降，堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)、有正向現(xiàn)金流的利潤(rùn)。

第三，對(duì)業(yè)務(wù)模式進(jìn)行調(diào)整，轉(zhuǎn)型升級(jí)。尤其是零售類業(yè)務(wù)，過(guò)往有to B業(yè)務(wù)，感受到回款壓力，進(jìn)行了大幅壓降。在to c的業(yè)務(wù)上進(jìn)行聚焦，同時(shí)進(jìn)行體系化建設(shè)。

接下來(lái)社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展，核心是三個(gè)導(dǎo)向。

第一、聚焦核心業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)本身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在資產(chǎn)服務(wù)、美居服務(wù)、社區(qū)新零售、親子類業(yè)務(wù)、社區(qū)傳媒類業(yè)務(wù)上進(jìn)行聚焦。

第二、對(duì)業(yè)務(wù)本身邏輯進(jìn)行升級(jí)調(diào)整，加強(qiáng)與客戶的聯(lián)系，加強(qiáng)產(chǎn)品力和服務(wù)能力。

第三，持續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)化拓展以及內(nèi)部體系協(xié)同。

有信心在今年下半年到明年，核心業(yè)務(wù)取得較好發(fā)展態(tài)勢(shì)。

從平臺(tái)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向自營(yíng)業(yè)務(wù)

社區(qū)增值服務(wù)不是從自營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為平臺(tái)業(yè)務(wù)，而是從平臺(tái)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向自營(yíng)業(yè)務(wù)。截至今年年底，所有平臺(tái)業(yè)務(wù)全部砍掉，轉(zhuǎn)為自身的體系建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。

目前在整個(gè)行業(yè)中，絕大多數(shù)企業(yè)在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域還處于前期探索試水階段。金科服務(wù)有自身思考，首先會(huì)強(qiáng)化體系優(yōu)勢(shì)，其次會(huì)強(qiáng)化自身能力建設(shè)，第三會(huì)強(qiáng)調(diào)基于市場(chǎng)化下的差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。

公司不會(huì)選擇什么業(yè)務(wù)都開展，選擇開展的業(yè)務(wù)一定是公司認(rèn)為非常有市場(chǎng)空間，以及與自身優(yōu)勢(shì)結(jié)合度非常高、能在市場(chǎng)化方面展開相對(duì)成熟和完整體系建設(shè)的。比如社區(qū)傳媒類、資產(chǎn)服務(wù)類、家裝美居類、親子服務(wù)類、社區(qū)零售等是接下來(lái)的核心業(yè)務(wù)。

同時(shí)，公司還會(huì)考慮孵化培育試點(diǎn)業(yè)務(wù)。比如社區(qū)康養(yǎng)類、寵物類等業(yè)務(wù)。金科服務(wù)始終把客戶滿意度排在公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的第一位，相信服務(wù)力會(huì)持續(xù)不斷提升，推進(jìn)增值業(yè)務(wù)更好開展。

與金科地產(chǎn)相關(guān)

Q：8月中和地產(chǎn)公司的貸款協(xié)議，后續(xù)資金執(zhí)行以及未來(lái)應(yīng)收款追繳情況

A：公司未來(lái)堅(jiān)持獨(dú)立性和市場(chǎng)化原則，獨(dú)立性體現(xiàn)在幾個(gè)方面，第一，公司在治理層面已經(jīng)建立了更加獨(dú)立性的機(jī)制，包括大股東、二股東、執(zhí)行董事。

為了更好地處理公司的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，保持獨(dú)立性，今年在修改《公司章程》里特意引進(jìn)了關(guān)聯(lián)交易委員會(huì)機(jī)制。在做任何重大決策時(shí)都會(huì)保持透明度，交給董事會(huì)、股東決策相關(guān)事宜。在處理涉及關(guān)聯(lián)方需要履行信息披露的事項(xiàng)時(shí)，第一時(shí)間履行好相關(guān)信息披露義務(wù)。

第二，15億元貸款，股東大會(huì)已經(jīng)通過(guò)，公司經(jīng)營(yíng)管理層會(huì)按照股東大會(huì)的決議做好相關(guān)工作。比如按照股東大會(huì)的決議簽好相關(guān)貸款協(xié)議，辦理相關(guān)抵押手續(xù)。這項(xiàng)事情正在進(jìn)行中，如有進(jìn)一步工作進(jìn)展，會(huì)第一時(shí)間披露。

Q：貸款15億后，大股東是否返還之前的應(yīng)收款

A：目前貸款具體事項(xiàng)還未完全實(shí)施，完成相關(guān)手續(xù)后，公司履行這項(xiàng)貸款義務(wù)時(shí)，會(huì)進(jìn)一步和大股東做好協(xié)商工作，爭(zhēng)取讓大股東解決歷史遺留問(wèn)題，努力爭(zhēng)取回款。

Q：外拓面積和大股東交付面積指引

A：全年直拓目標(biāo)沒(méi)有改變，根據(jù)在手項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況，基本確定能超額完成。

大股東上半年交付超過(guò)500萬(wàn)平米，整體交付良性，沒(méi)有大面積爛尾，對(duì)下半年大股東交付充滿信心。

Q：應(yīng)收帳款

A：應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、預(yù)付賬款，相較去年年末增加8億元左右。其中由于經(jīng)營(yíng)性往來(lái)，大業(yè)主、小業(yè)主等凈增加5億元左右。

此外，購(gòu)買幼兒園過(guò)程中部分預(yù)付賬款增加2億元左右。隨著事項(xiàng)逐漸簽完，所有合同資產(chǎn)交給公司，這筆預(yù)付賬款最終會(huì)形成資產(chǎn)或長(zhǎng)期租約合同。

下半年一定堅(jiān)持現(xiàn)金流管理，確保所有業(yè)務(wù)回款得到保證。采取更多收費(fèi)動(dòng)作，加強(qiáng)欠款回收。公司壞賬整體水平可控，大股東往來(lái)款相應(yīng)辦理了抵押手續(xù)，欠款減值可控。

Q：其他關(guān)聯(lián)事項(xiàng)（借款或并購(gòu)）

A：不會(huì)存在相關(guān)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，未來(lái)會(huì)嚴(yán)格控制此類關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。

Q：商管并購(gòu)

A：去年關(guān)聯(lián)方支付預(yù)付款，交易一直沒(méi)有落地，原因是：對(duì)標(biāo)的研判，行業(yè)發(fā)生變化，看標(biāo)的的邏輯發(fā)生本質(zhì)區(qū)別，會(huì)盡快COVER。

方式一是基于新的對(duì)價(jià)邏輯達(dá)成交易，二是終止交易，把預(yù)付款收回。

對(duì)于金科服務(wù)，從服務(wù)+生態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)考量，物業(yè)拓展上，把商業(yè)運(yùn)營(yíng)作為重要核心業(yè)務(wù)去發(fā)展。即使金科商館沒(méi)有并進(jìn)來(lái)，公司也在打造商業(yè)運(yùn)營(yíng)、招商管理、商業(yè)服務(wù)體系，從社區(qū)商業(yè)、主題街區(qū)、大型商業(yè)綜合體全系列拉通。不久就會(huì)有新消息出來(lái)。

關(guān)于業(yè)績(jī)

Q：關(guān)于現(xiàn)金流

A：從目前貨幣資金披露情況來(lái)看，所有銀行存款以及相應(yīng)現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物不受任何限制，隨時(shí)可以動(dòng)用和支取。

Q：收入、利潤(rùn)指引

A：下半年仍然存在行業(yè)繼續(xù)下行、疫情反復(fù)的情況，通過(guò)經(jīng)營(yíng)鋪排和內(nèi)部預(yù)算，下半年收入和利潤(rùn)一定會(huì)好于上半年。

Q：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降的原因

A：公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流有所下降，并且現(xiàn)在是負(fù)的水平。主要是受內(nèi)外部環(huán)境的影響，關(guān)聯(lián)方、小業(yè)主欠款增加。

Q：退出1000萬(wàn)平米合同建筑面積的原因

A：上半年退出的部分項(xiàng)目，全部是第三方的，沒(méi)有金科的。

主要因?yàn)橐韵聨c(diǎn)：一是長(zhǎng)期合作方資金鏈斷裂或支付能力出現(xiàn)問(wèn)題，二是項(xiàng)目自身在后期運(yùn)行中發(fā)生本質(zhì)性變化，包括后續(xù)不具備支付能力。

而且基本上以城市服務(wù)為主，堅(jiān)持向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)A斜，是金科服務(wù)主動(dòng)的選擇。

Q：基礎(chǔ)物管毛利

A1：毛利率下降6%，原因如下：第一，以前地產(chǎn)行業(yè)較好，開展大量非業(yè)主增值服務(wù)，整體毛利率達(dá)到40%。現(xiàn)在這塊業(yè)務(wù)現(xiàn)金流回款情況不太好，公司主動(dòng)進(jìn)行收縮，影響今年收入和利潤(rùn)。

第二，疫情反復(fù)，沒(méi)有疫情補(bǔ)貼，但抗疫成本增加。

第三，非住宅業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，整體毛利率低于住宅業(yè)務(wù)，拉低一部分綜合毛利率。剔除所有不確定性、可持續(xù)影響毛利的事項(xiàng)，毛利率長(zhǎng)期會(huì)保持穩(wěn)定水平。

A2：今年年初，公司和大股東關(guān)聯(lián)方之間在報(bào)銷業(yè)務(wù)上有約3.3億元的現(xiàn)金流出。上半年6月有少部分回款，預(yù)計(jì)下半年到明年會(huì)陸續(xù)實(shí)現(xiàn)回款。

上半年高度縮減和壓降非業(yè)主增值業(yè)務(wù)，和關(guān)聯(lián)方基于示范區(qū)的房屋業(yè)務(wù)有約2.4億元左右支出。

Q：為何智慧科技業(yè)務(wù)的利率從50%下降到20%

A：科技服務(wù)做兩個(gè)賦能，為服務(wù)進(jìn)行賦能、為地產(chǎn)進(jìn)行賦能。

為地產(chǎn)賦能有兩塊較大業(yè)務(wù)，智慧案場(chǎng)建設(shè)以及智能化施工建設(shè)。以前這兩塊毛利潤(rùn)較高，同時(shí)公司自身專業(yè)能力非常強(qiáng)。

但行業(yè)變化之后，從可持續(xù)情況和風(fēng)險(xiǎn)控制判斷，公司對(duì)這兩塊業(yè)務(wù)全面進(jìn)行收縮，更多業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向可持續(xù)性的LOT業(yè)務(wù)和能源業(yè)務(wù)。所以上半年毛利潤(rùn)和收入變化上很明顯，未來(lái)會(huì)逐步穩(wěn)定。