受遭遇流動性危機的地產母公司融創中國（01918.HK）拖累，融創服務（01516.HK）雖然在業務端努力外拓，但。

財務端卻不盡如人意

2022年上半年，融創服務收入約39.89億元，同比增長18.5%。其中，，其他業務收入同比增長約36.2%。

非業主增值服務業務收入同比下降18.8%

截至6月末，。

融創服務歸母凈利潤則虧損達7.51億元

歸母凈利潤虧損的主要原因是，融創服務大幅計提了應收關聯方款項的減值，剔除這部分影響，融創服務上半年能實現歸母凈利潤5.6億元。

8月30日，在融創服務（01516.HK）2022年中期業績會上，融創服務執行董事兼CEO曹鴻玲在談到融創服務和融創中國之間關系時強調，融創服務的資金管理是獨立封閉的，現有賬面資金充足。雙方所有關聯業務的開展都是在獨立、合規、市場化和良性健康為原則的基礎上進行的。

在業績會最后，談及公司未來發展時，曹鴻玲也提出，

要堅決降低對母公司業務依賴，最大限度降低母公司的業務影響。

【以下為會議詳細整理】

Q1:服務和地產的關系

A：，業務上地產是服務的重要客戶，過往物業集團有很多優質項目源于地產開發產生。

服務和地產是兩個獨立的上市公司

上半年地產行業出現變化，大家聚焦到地產對物業的影響。融創地產和物業所有關聯業務的開展都是在獨立、合規、市場化和良性健康為原則的基礎上進行的。

Q2:關聯方應收款計提減值

A：。減值按照會計準則嚴格要求去做，還參考了母公司流通債券的市場價格，這個比例在行業是比較謹慎的。

截至630，關聯方貿易應收款余額36億元，累計減值19億元，撥付比例超過50%

雖然賬面上計提了減值撥備，但不代表公司對這些款項不催收。公司一直在全力催收，積極與地產溝通。

與地產就部分應收賬款，采取資產或股權質押的保全措施。

3月底，地產公開債展期之后，公司采取一系列舉措調整關聯業務，加大對關聯方的應收款管理。，實際上這部分增長主要在一季度形成，從4月份開始對關聯方業務進行相應調整以后，關聯應收款在第二季度總量沒有再增加。

630比1231有6億元應收款的增長

。比如在推進業務上，以回款為基本前提去做，同時做好相應人員的成本管控和回款跟進。對于已開展業務，如果沒有可靠的回款解決方案，資金收支不平衡，堅決做停止動作。比如一些防修安全、施工類業務，對歷史欠款，做專人跟隨、逐項清收，但整體清收進展還需要一些時間。

處理地產業務，首先做好對風險的把控，最大限度降低影響

希望通過這些舉措，伴隨大經濟環境、地產母公司業務后續有序的恢復，逐步沖回。

非業主增值服務，上半年把業務分成三部分，基礎物管、生活服務和社區運營，非業主增值業務，毛利格局達成6:2:2。。

地產業務比重較過往有明顯下降，下一階段這個比例會更近一步下降

過去融創服務依托地產產品和資源快速發展，現階段地產債券展期，又剛好處在大規模交付周期，確實對服務集團原有經營安排有一定影響。但服務的儲備足以應對這些變化，將變化視為自身能力加速提升、釋放的催化契機。

近兩三年，公司自身能力快速積累、蓄勢，無論是高品質的服務形象，還是綜合生活服務能力、市場化拓展能力上，都有著非常顯著的提升。

在服務過往布局中，地產業務并不是戰略重點。

今年上半年，非地產業務毛利同比增長38%，市拓同比增長62%，全力推進內生型的增長和發展。融創服務早已不用像之前一樣依托母公司進行業務，相信未來市場化發展優勢更加突出。

Q3：關于外拓

A：出險后融創服務在第三方市場的拓展問題，上半年大家確實對融創地產母公司和服務比較關注，公司與合作伙伴進行了積極充分溝通，核心是關心公司本身運營資金的安全、持續性是否有保障。

首先，要明確，項目正常經營周轉，包括支付安排都能保障。

公司資金管理是獨立、封閉的，現有賬面資金充足

另外，物業是管理輸出的輕資產行業，與地產的發展和經營邏輯有根本區別。上半年因為信息不對稱，對公司有所關注。對于合作伙伴和招標方，公司一方面積極邀請到項目上做參觀和勘探。對現場品質、實際運營一目了然，增強了進一步合作的信心。

在大客戶的拓展上，以及千萬級項目獲取，服務優勢和競爭力呈現。在第三方市場拓展上，上半年結果不錯。

上半年外拓2100萬方，同比增長62%。

外拓難點：一、非住業態拓展。進入時間晚，在業績積累上還需要一定時間，有信心在這一兩年非住拓展上，業績逐步增強。今年上半年非住新拓，非住合約占比超過50%，拿到大型寫字樓、產業文化中心、商業綜合體等項目。

二、在市拓中，融創服務一直堅持通過提供優質服務，贏得更多市場機會。但在一些競爭當中，也會遇到對成本、客戶關系等方面帶來特殊影響的非良性手段。相信以這樣的方式獲取項目是不可持續的，短期會影響對客戶的服務質量、企業健康經營。長期會對公司品牌和口碑有損害。

三、外拓利潤水平。現在第三方毛利水平雖然相對自有盤略低，但整體基本健康。所有單項目的投資測算，。除對每個項目利潤基本底線考量，會更加關注現有城市業務布局，提升管理能效。圍繞著核心城市增加管理密度，提高單一客戶的延展性服務。

利潤平均水平超過15%

外拓重點策略，一是，比如杭州、天津、重慶、西安、武漢。二是，包括上半年在公招市場上的發力，中標率持穩。戰略大客戶獲取40多家，像互聯網大廠、國企數量超過一半。

持續提升核心城市的管理力度，聚焦現有高能級城市

深耕市拓渠道建設

第三，圍繞業態，首先保持住宅優勢，同時積累非住業態、服務能力，打造服務專業標簽，比如場館類、辦公樓高端商務服務等。進一步推進專業服務商網縱深，上半年獲取10多個項目，比如在環境工程、科技等方面。

Q4:商管業務發展策略

A：上半年疫情反復對商業影響巨大，應對如下：

第一，線下客流受到影響，確保經營利潤和回款收入，，比去年同期同比增長明顯。

開源節流

開源上，開辟新的經營理念和思路，開拓新的商業價值點，比如停車場，開辟部分場地做露營，增加廣告位、充電樁；依托線上小程序，加大GMV經營，推出特色營銷活動。上半年GMV銷售額超過5000萬。

節流上，智能管控系統升級，控制能耗，科技手段，節省設備運營費；根據線下客流量變化，對保潔、保安等團隊進行長期配崗。營銷費用上，更加有針對性。場內租戶分門別類，營銷合作更加精準。

第二，上半年跟租戶合作更加深入，賦能、聯合商戶，激勵商戶進行創新營業，帶動銷售表現。激發一線店長、導購，效果很好，有些品牌做到全國銷冠、全省銷冠。

第三，消費者消費理念變化，為消費者提供新消費業態，比如露營、市集、萌寵等主題活動。獨創野島生活節等廠牌，整合露營、飛盤、電音等潮流健康生活方式內容，結合商業場景，給消費者帶去新體驗。

對于商管發展策略以及外拓上，仍然要做好兩個堅持，

第一，堅持輕資產的發展策略。第二，堅持娛樂化商業賽道。

堅持輕資產發展策略，會做好幾件事情。第一要有清晰的思路，第二要有堅持的能力，第三要搭建生態環境。在市場上選擇商業環境優質的城市，現在項目都布置在一線，新一線、強二線城市。依托于現有項目進行城市深耕和延展，提供全鏈條服務。

能力上，第一是發展能力，商業發展團隊、服務集團外拓團隊，為客戶端、業主端提供更多服務整合。第二加強產品能力。用娛樂化產品模塊替代傳統產品線。隨著城市更新需求，覆蓋消費群體不同，傳統產品線很難適應不同城市不同消費群體，要做到因城施策。第三，運營能力不斷提升。商業運營能力以客戶為基礎，要選擇適合的進行合作。進行精細化運營、整合營銷、特色服務，整合更多資源。

。商業項目有一定的談判周期，現在在跟進的項目非常充足，。

上半年做了2個新項目

預計下半年新增5個項目。在未來兩年每年新增至少10個外拓項目

Q5:業績指引

A：上半年應收關聯方減值、非業主增值業務，對整體業績帶來較大影響。

減值金額按照會計準則去做，主要基于到年末時地產的風險判斷。所以不會做預估，通過業務調整、催收動作，保證應收賬款不再新增。

對非業主增值服務，積極調整和地產的相關業務，應對地產行業調整。預計全年這塊業務規模和利率都有較大下調。

如果不考慮這兩部分的影響，基礎物管、商業運營等核心業務，盡管上半年受地產行業變化、疫情反復影響，按照計劃方向取得了進一步的增長。

全年核心業務收入增長預計不低于30%，毛利潤有25-30%的漲幅。

外拓上，收購比較謹慎，上半年在看收購機會，但標的價格、質量不是很匹配，果斷放棄。

全年外拓合約面積4500萬方，第三方在管新增3500萬方。

社區生活服務預計全年收入增速保持50%以上。

地產現在是短期性的問題，為了應對震蕩期的影響，公司減少相應資金跟成本壓力，做出主動調整，包括減值。特殊時期，把業務重點聚焦在支持長期前行的幾項核心業務發展上。年初設定的雙超雙標目標，是圍繞品質生活服務和基礎運營的核心能力做的，非常有信心達成。

基礎物管運營，主動選擇高質量項目，放棄低質量項目。在保證品質的前提下，通過提升運營管理能力保持合理利潤水平。年初設定的25%的基礎物業毛利率能達到，未來兩年內能保持。生活服務能力，年初設定收入三年復合增長5%，相信會達到。

第三方拓展預計在三年仍然會保持25%以上的復合增速，預計在24年，年度結轉收入達到5000萬方。

綜合來說，在不考慮地產業務的情況下。

預計三年內非地產業務收入能保持25-30%的復合增速，相應凈利潤維持25-30%的復合增速。

Q6:未來行業競爭格局

A：現階段面臨經濟疲軟、疫情反復以及地產行業調整，給行業帶來多重壓力和困難。尤其對母公司民企或者出險企業，市場存在較大不確定性，行業正在從規模快速增長階段進入增速下降放緩階段。以能力補足、優勢發揮來鞏固上一個規模發展階段取得的優勢，對于企業來說至關重要。

從三個方面解決問題：

第一，抓緊消化歷史問題，避免轉成對企業的長期影響。上一個階段大多數物企依托資本實力、母公司實力，規模快速增長，積累了一些問題，需要加緊加速消化。

比如對收并購業務整合、團隊整合。比如以規模為目標下，在第三方項目獲取中服務品質和經營的不平衡。比如多元化新業務的投資以及增長所需的能力跟不上。也包括地產關聯業務影響款項回收，業務份額下降，需要第三方市場業務發展做到有效補充。

不同的企業面臨不同的問題，只有消化和解決好，才能把上一個階段已形成的規模和布局成果真正轉化成下一個階段的優勢。如果處理不好，當演變成系統性問題，會給企業基本盤帶來長期影響。

第二，行業民生屬性更強，需要響應政府公共服務需求，并積極融入社會基層治理。協同政府在持續抗疫過程中，就業端為社會提供大量基層崗位，社會責任越來越越凸顯。

第三，運營能力，守好項目選擇的原則和底線。在上個階段資本助力下，一方面行業發展和競爭，一方面客戶市場化，選擇物業企業的意識、維權能力快速增強。同時也給物企帶來很多競爭發展機會，并推動綜合能力的提升。

頭部物企已經確立了品牌和規模優勢，運營積累和資源整合能力。國企保持較好規模和基本盤，對政府資源和需求能更有效地獲取，深度整合。民企在應對行業變化的周期下，業務還有較大調整空間。對于區域集中度強、有特色服務口碑的物企，也是競爭優勢。

對于融創服務，不管在哪一個階段，依托優勢服務能力都是發展最核心的邏輯。不管對于地產自有項目、第三方項目，好的服務品質都是最核心的要求。整個戰略重心圍繞六個方面。

一是聚焦核心城市，鞏固好已有的住宅服務優勢，深化高品質的服務形象。

二是以特色服務能力壁壘，作為專業化發展方向。加大市場渠道建設，加大對辦公樓宇、企業園區、醫院、公建等特色化、定制化的服務拓展。

三，加強社區生活服務專業縱深發展，聚焦城市、品類、專業能力的提升。長期方向還是以走出市場化發展為目標。

四，針對商業打造模塊化、娛樂性產品、商業運營標簽，深度協同整合商管、物管、文旅、文化等方面的客戶資源。客戶運營最大實現娛樂消費體驗的商業運營價值。

五，持續圍繞文化、人才、組織體系、科技建設，保障并賦能整體業務發展。

堅持以圍繞綜合服務力下的服務品質、服務滿意，作為市場化長期發展最核心的依托，發揮好公司高品質的服務優勢。

六、堅決降低對母公司業務依賴，最大限度降低母公司的業務影響。

公司有信心未來2-3年實現非地產業務持續穩健增長，三年實現雙超雙優目標。