地產金融視界 / 文

當前，房地產行業正面臨的挑戰還在加劇，有業界人士甚至認為2022年是房地產行業30年來最艱難的一年。

8月30日，碧桂園發布2022年中期業績顯示，公司在上半年實現權益合同銷售額1851億元，權益合同銷售面積2348萬平方米，同比均出現下滑，但銷售規模仍居行業首位。

較難得的是，在媒體統計目前已有超50家房企上半年業績預虧的背景下，碧桂園仍難得實現了公司盈利，同時公司現金流保持平穩，負債規模持續下降，可動用資金充裕，財務安全性進一步增強。

面對行業持續一年多的“寒潮”，片面追求規模增長及利潤表現已不現實，想方設法“活下來”、增厚現金流安全墊、為未來保有希望，這是房企當前的第一要務。

集團總裁莫斌在業績發布會上表示：“行業仍然會是在長效機制下健康、規模體量超過10萬億規模的市場，而活下來的企業將會有更多的機會。”

01

現金流保持平穩 總借貸余額、融資成本實現“雙降”

盡管3月以來政策調控趨寬松，但房地產市場仍在筑底階段尚未出現恢復跡象。

第三方機構克而瑞發布的數據顯示，2022年1-6月百強房企累計權益銷售同比降幅達到51%，千億房企“消失”過半。相對而言，上半年碧桂園權益銷售金額跌幅為39%，低于百強房企平均跌幅水平，展現出較強韌性。

市場持續低迷，房企流動性危機加劇，房企紛紛主動降杠桿、調結構、保證企業現金流安全。

財報顯示，公司上半年累計實現權益回款現金回款約為1702.9億元，權益銷售回款率為92%，連續7年回款率保持90%以上。同期，碧桂園實現經營性現金流凈額為正，凈現金流入約53億元，表明公司僅靠自身經營性回款而不依賴于外部貸款就能有效覆蓋運營支出，凸顯了出色的經營能力。

截至2022年6月30日，公司總借貸余額從去年底的3179.2億元進一步降至2936.8億元，相較去年底下降7.6%。期內，碧桂園凈負債率為48.1%，連續多年維持在60%以下，繼續穩定在行業較低區間；公司可動用現金余額1479.8億元，短期債務約729億元，現金短債比約兩倍，短期償債無憂；剔除預收賬款的資產負債率也從2020年中期的81%連續下降至2022年中期的72%，距離“不超過70%”的監管要求僅一步之遙。本年內公司已無境外美元優先票據到期，僅騰越兩筆可回售公司債共計40億元人民幣。

截至目前，碧桂園是行業內為數不多能夠進行全品種融資的民營房企。

管理層在8月中旬的投資者電話會上透露，在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態下，公司已發行可轉債折合33.68億元，配售新股折合24.1億元，合計57.78億元；自2021年下半年至今，公司境內發行公司債及中票合計61億、供應鏈ABS及ABN合計87億。

公開資料顯示，碧桂園在銀行間市場交易商協會的50億元中票也已經獲批，待擇機發行。報告期內，碧桂園綜合融資成本保持平穩，其中境內融資成本從2019年底開始持續下降，至今年年中共累計下降124個基點，處于行業較低水平。

近日有市場消息稱中國監管部門計劃通過指定國有企業擔保和承銷示范性房企的人民幣債券新發，其中龍湖、碧桂園等房企被納入考慮范圍內。

碧桂園方面表示，在交易商協會和中債信用增信擔保的支持下，目前正在推進中票的發行。據Wind數據顯示，截至2022年8月17日，碧桂園港股通持股比例為2.58%，創出公司港股通開通以來的持股新高，較7月29日1.88%的持股比例，提升了70個基點。

02

精準投資布局、精細化財務管控 上半年交付25萬套房屋

市場下行期，低線城市銷售去化面臨的挑戰備受關注，但從碧桂園財報數據來看，全國范圍內廣泛且均衡的項目布局在一定程度有效對沖了市場分化和嚴重疫情影響，同時豐富的可售資源幫助企業應勢而為，快速調整推盤節奏、保證供貨需求。

截至2022年6月30日，集團已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為3179個，業務遍布中國內地31個省╱自治區╱直轄市、298個地級行政區劃、1412個縣/鎮區。

截至2022年6月底，碧桂園位于中國內地已獲取的權益可售資源合計約1.22萬億元，另有潛在權益可售資源約2917億，合計約1.51萬億，可支撐公司未來銷售需求。

中報顯示，在碧桂園上半年銷售中，三四線市場的下跌幅度明顯低于一二線城市，整體上三四線銷售占比也提升1個百分點至69%。在公司所布局的城市中，有155個城市的市占率超過5%，其中17個城市的市占率高于20%。

圖片來源：碧桂園2022年中期業績報告

截至8月底，東莞市橫瀝碧桂園松湖明珠項目去化率達到91%，安慶碧桂園、中山碧桂園鳳凰城的項目權益貨值去化率均達到79%，長垣碧桂園玖華臺去化率達到75%，這表明即使是在普遍不大看好的三四線市場，碧桂園依靠精準布局，也依然在分化的市場中尋找到了發展機會。

另外，在碧桂園現有權益可售資源中，96%位于常住人口50萬以上的區域；77%位于人口流入區域；75%位于長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區域發展戰略和人口流動趨勢。

碧桂園常務副總裁程光煜表示,公司強調一到五線城市均衡的布局，哪里有市場，或者是哪里的市場當期比較確定性、自己經營的效率比較高，就向哪里配置。“下半年碧桂園將堅持合理的方向，向著更加確定性的市場和人口流入的市場進行相應的投資。”

行業周期考驗之下，那些基礎扎實、內功深厚的企業在退潮后往往能生存下來，并獲得更大的發展空間。

碧桂園集團總裁莫斌介紹，公司把重心放在保證現金流、資產負債表及利潤的平衡上，同時公司還通過經營性現金流償還了部分高成本、期限短的融資，進一步了優化債務結構。

在收入端，碧桂園繼續強調回款效率，平均按揭放款天數同比加快了19天，新增簽約的權益回款率提升了兩個百分點，已在上半年盤活大宗資產收回69億元。

在支出端，公司嚴格進行復工鋪排，從源頭嚴控開工量，真正做到“以銷定產”。上半年公司銷管費用同比下降36.3%。

莫斌介紹，在現金流管理方面，公司在短期上進行每周資金計劃的滾動鋪排，留足安全墊以應對外部的不確定性；在中長期，通過鋪排未來12個月的現金流計劃，將未來可能遇到的各個風險點都納入考量，做極致的壓力測試，同時每季度滾動更新，使得公司有足夠時間、空間應對可能存在的階段性波動。

2022年上半年，碧桂園共有1070個批次、25萬套房屋如期交付，另有165個項目實現了交付即辦證。據第三方不完全統計（樂居財經《2022上半年房企交付榜》），碧桂園交付量超過已披露交付量前五的其他房企的總和，這在當前市場環境下殊為不易，用實際行動顯示了公司突出的運營實力和頭部房企的責任與擔當，也為行業持續注入信心。

7月以來，房地產信貸環境持續改善，多地出臺“保交樓”舉措。8月22日，5年期以上LPR大幅下調了15個基點。首創證券分析師認為，優質企業仍將迎來新一輪穩步成長的機遇，行業將逐步進入否極泰來的良性反轉階段。鑒于此，首創證券、華泰證券、申萬宏源等多家機構推薦持續關注碧桂園等優質房企。

03

“人工指揮”變為“系統指揮”科技建造體系加快落地

房地產市場的深度調整迄今已超過1年，市場規模大幅萎縮已是不爭的事實。

房企競爭的下半場，在想法設法穩定基本盤的同時，所有公司都需要思考未來的業績增長點。作為行業龍頭，碧桂園選擇依托自主研發的科技建造體系拓展代管代建業務，發力數十萬億規模的建筑市場。

中國有著世界上最大的建筑市場，國家統計局數據顯示，2021年全國建筑業總產值29.31萬億元，但行業大而不優，生產方式粗放、勞動效率不高、科技創新力不足。近兩年，住建部等部門已在部分城市開展智能建造試點，引導發展智能施工、建筑機器人等新產業。

緊跟國家政策方向，碧桂園四年前就開始布局科技建造體系及上下游產業鏈等新業務賽道，目前已成立科技建筑集團，依托BIM數字化、新型裝配式、建筑機器人自動施工等新技術、新體系，實現“研發-生產-運用”的全過程貫通，搭建了科技建造項目全周期管理平臺，將傳統的“人工指揮”變為高科技的“系統指揮”，積極拓展代管代建市場，引領行業工業化、智能化水平躍遷。

截至2022年7月，碧桂園旗下子公司博智林已有30款建筑機器人投入商業化應用，服務覆蓋28個省份超550個項目；累計交付超1200臺，累計應用施工超1000萬平米，并開始了多機協作試點應用。截至目前，博智林已遞交專利有效申請3700多項，獲授權超2000項，相關機器人技術已在國家科技成果鑒定中獲得五項國際領先、一項國際先進的綜合評價。

地面整平機器人無懼烈日作業中

與傳統建造體系相比，科技建造體系具有安全、質量、效率等方面顯著優勢，同時也響應了國家“雙碳”規劃，通過標準化施工、精確算量等技術減少建材消耗和浪費，助力行業可持續發展。比如博智林流動制磚車能將有用的建筑余料分離加工轉化為符合要求的再生建材制品，減少粉塵污染和運輸排放。截至目前，該產品已累計消納建筑垃圾450噸，生產路面彩磚超過20萬塊。

莫斌在業績發布會上表示：“我們通過博智林機器人和科技建造系的全面應用，與房地產主營業務相輔相成，相信在未來的市場中能夠發揮更大的作用、創造更大的價值。”

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