真實的感知，才是最好的欣賞。

文 | 金成五

2022年7月19日，備受關注的「大明宮金茂府」首次上線登記。

最終140套房源，意向登記申請數（含撤銷）150個，開發企業現場核驗家庭102個（其中核驗通過101個），線下平銷。

大明宮金茂府不搖號的結果并不讓人感到意外，畢竟無論是從單價還是面積段/總價來說，這個項目都要歸到「豪宅」范疇中。

而無論是前幾年市場火爆的時候還是現在市場下行，豪宅的銷售都有自己的節奏，如果以剛需、剛改的眼光去審視豪宅，顯然不會得到自己想要的答案。

豪宅最重要的是什么？是 地段、產品、服務、圈層等因素，這些大明宮金茂府都滿足了，剩下的，不過是一場與時間的較量。打造的時候是這樣，銷售的時候也不例外。

▲大明宮金茂府示范區實拍

我們先來分析一下大明宮金茂府本次推出的房源。

140套房源，其中建面約168㎡三室兩廳三衛戶型48套；建面約209㎡四室兩廳三衛戶型84套；其余8套不是主力戶型，不過面積也都是180㎡以上。

我們都知道，大明宮金茂府2022年6月22日首次公示的樓棟備案均價是約22024.17元/㎡起，最高樓棟均價約25103.4元/㎡，毛坯交付。

具體到一房一價，建面約168㎡的房源大多數總價大概在370萬-390萬之間，建面約209㎡的房源差距比較大，3#樓總價基本在488萬-520萬之間，5#樓總價幾乎都在520萬以上，最高近550萬一套。

再強調一遍： 大明宮金茂府這個備案價是「毛坯」價格，也就是說如果你想要最終住進去，還需要額外再支出一筆錢。

有高新金茂悅園的先例，大明宮金茂府也是提供一個「健康科技生活方案」供購房者自主選擇。

金茂的科技相信通過長安和未央兩座金茂府大家已經耳熟能詳了，精裝部分也得看最終的價格，今天，我們先通過展示樣板間來簡要分析一下大明宮金茂府建面約209㎡四室兩廳三衛戶型。

友情提示：大明宮金茂府為毛坯備案，金茂提供了健康科技生活方案供購房者自主選擇。本文以介紹戶型為主，展示的樣板間實拍圖只為方便介紹病并加深大家記憶，并非項目交付承諾，僅供參考，具體交付標準請以合同約定及實際交付為準，后文不再贅述。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型裝修示意圖

從戶型圖來看，這是一個包括客廳、主臥套、次臥套在內的三面（四開間）朝南的設計，南向面寬約15.4米，戶型方正，基本沒有浪費空間。

個人認為這個戶型最大的亮點就在于它是目前市面上大平層戶型中比較流行的「端廳」設計。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

顧名思義，端廳就是將客廳放在室內空間端頭的位置，所以也有人把它稱作“邊廳”，不管稱呼是什么，有一點是硬性標準，那就是保底270°的采光面。

從早期的豎廳到后來的大橫廳，戶型一直在隨著設計潮流和居住需求而改變，這兩年的大平層戶型中，端廳就成為一種潮流。

端廳看起來很簡單，好像只是把客廳從中間移到遠離入戶門的那一端，然后在墻上再開一個采光的窗子就行了。

但從實際情況來看，做出端廳很容易，但是做出一個“好端廳”卻沒那么簡單。非常考驗設計師對空間的利用能力以及對各個功能區的協調。

從室內布局來說，帶有端廳的戶型屬于“動靜分區”布局，不過傳統戶型的動區一般會放在入戶門位置，將靜區放在更靠內的位置。

而端廳戶型一般是將廚房、餐廳、客廳等動區放在更靠里面的位置，臥室、書房等靜區反而會放在剛入戶的位置。

這就涉及到一個問題：如何處理從入戶門到動區尤其是端廳位置的這段空間？

如果只是單純的設計一條過道，那顯然是對空間的浪費，而且會給人一種“逼仄”的感覺，也顯得過于“小家子氣”。

大明宮金茂府的解決辦法就是將這段空間“擴大”，在原本屬于過道的位置設計一個功能區，樣板間做了一個島臺+異型餐桌的設計，平時一家人簡單用餐或者同時滿足10個人左右的聚餐問題不大。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

在島臺北側靠墻位置，金茂預留了進深空間，可以像樣板間那樣做成儲物、陳列柜，也可以根據家庭需求重新設計，這個空間的利用由業主自己決定。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

這樣的設計等于擴大了動區空間，既解決了浪費空間的問題，又避免了過道狹窄逼仄的缺陷，從入戶門進來之后的視覺效果顯得更為寬闊。

同時，這樣的設計又能夠有效降低從入戶到動區這條動線對靜區的影響，一路走過來，即便臥室門開著，也不用擔心有隱私泄露的風險。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

我們再來說說金茂府這個戶型的端廳本身。

對端廳來說，最珍貴的其實并不是內部空間的設計和規劃，而是它帶來的景觀視野的無限延伸。

所以有人說端廳其實是為景觀視野而生的設計，所以公共區域的視野和采光就是端廳的核心和靈魂。

其實從使用面積來說，端廳并沒有增大，但是因為少了一面實體墻壁對目光的阻擋，一眼望過去，270°采光的端廳空間感會更好，也就是我們常說的公共空間的尺度感會更增強，是一種視覺上的差異造成的心理作用。

當然，足夠的面積也是能夠錦上添花的，如果使用面積過小的話，依然會讓人產生稍許局促感，所以端廳一般會出現在建面180㎡以上的戶型。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

從戶型圖結合目視效果來看，大明宮金茂府這個端廳面寬約5.5米，進深單論客廳的話目測接近6米，因為端廳北側和前文說的餐廳連通，所以顯得空間更大。

連接的這部分因為前文所說異形餐桌的設計優勢，又多出了一片可用的空間，金茂在這里設計了一個恒溫酒柜、廚房電器和儲物柜，從實用角度來說比較合理，也算是廚房對外的空間延伸。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

餐廳北側是廚房+生活陽臺的連通設計，樣板間設計的是半開放式廚房，操作空間為U型設計，另一側是冰箱和儲物柜的預留空間，從樣板間的設計來看，除了滿足儲物、置物需求外，放個大容量冰箱也不在話下。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

北側這個生活陽臺值得表揚，從空間來說洗衣、晾曬完全足夠，從設計來說，純正的270°采光在市面上十分稀有。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

說完動區，我們再來介紹靜區。

南側是主臥和次臥雙套房設計，主臥套間整體南向面寬約6.6米，其中臥室部分約3.9米，主衛部分約2.7米。

得益于此，主衛的實用面積堪稱奢闊，盡管浴缸、雙臺盆、鏡柜、馬桶以及淋浴間應有盡有，不過依然不會感覺局促，符合豪宅定位。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

臥室和主衛的連接處是一個純正的步入式衣帽間，樣板間除了衣柜之外，還設計了一個梳妝臺，女主人可以在這里從容梳妝打扮。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

主臥進門處同樣也有一個進深設計，樣板間做了一個陳列柜，可以擺放一些主人心愛的擺件，如果需要的話還可以做成儲物柜，這個看個人需求。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

主臥和南向次臥都是帶飄窗設計，能夠增加空間的延伸，日常生活也能帶來一些實用功能，比如曬太陽、擺放小物件等等。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

根據戶型圖顯示，次臥套是兒童房，包括帶獨立淋浴間的私人衛生間，馬桶、臺盆、鏡柜一應俱全，類似于酒店式設計。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

公共衛生間在北側，三段式設計，同樣能滿足洗漱、如廁、淋浴等需求，供北側臥室居住者和客人使用。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

公衛兩側分別是另一個臥室和書房，面積稍大一些的可以當做常備臥室，如果和老人一起住，怕互相打擾的話可以當做老人房，也可以當做兒童房。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

面積稍小的空間用途可變，如果有在家辦公、學習需求的話可以像樣板間一樣做書房，如果這種需求不是很重要，也可以當做客臥。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

總體來說，根據面積段和價格，這個戶型面對的是二次改善甚至是終極改善客群，屬于“兩代人住著奢侈、三代人住著舒適”的戶型。

戶型設計規劃方面來說，基本沒有問題，空間的分配很合理，后期改造的余地也預留了，因為建面約209㎡，所以室內每個空間都比較寬敞，這就是大戶型的好處。

▲ 大明宮金茂府建面約209㎡戶型展示樣板間 實拍

前文已經說過，這個戶型的毛坯總價基本都在500萬以上，如果加上金茂的健康科技生活方案，總價就奔600萬去了。

但是話說回來，健康科技才是金茂府的靈魂，也是金茂的核心競爭力，這個錢是沒辦法省的。

篇幅有限，這個房子就介紹到這里，如果感興趣想深入了解的話，建議大家去大明宮金茂府營銷中心實地參觀，請置業顧問詳細介紹。

如果覺得買這套房子有點吃力，但是確實喜歡金茂府，還有建面約168㎡三室兩廳三衛戶型可供選擇，這個戶型其實也很不錯，雖然沒有端廳，但滿足日常居住沒有任何問題，具體就不介紹了，戶型圖和樣板間實拍圖放在后面大家自己感受一下。

▲ 大明宮金茂府建面約168㎡戶型裝修示意圖

▲ 大明宮金茂府建面約168㎡戶型展示樣板間 實拍

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作者|金成五

主編 |王鵬飛