2022年7月21日，西安—CBRE世邦魏理仕發布《2022年上半年西安房地產市場回顧與展望》，解析西安商業地產市場最新發展狀況與趨勢。

上半年，隨著政府“穩經濟、促發展”等各項扶持、招商政策的持續推出和落地，城市投資信心持續回暖，1-5月已完成全年投資計劃的52%。招商引資質量效率不斷提升，為西安經濟社會發展注入了強大動能，同時加快西安國民經濟恢復，提振全市經濟發展信心。

2022年上半年，宏觀利好及疫情常態化引發優質寫字樓市場辦公需求結構轉變，升級窗口推動樓宇韌性提升；優質零售市場在賽道迭代中激發需求新動能，新需求催生零售新形態；投資市場在城市利好政策加持下將吸引更多投資關注。

優質寫字樓市場：宏觀利好驅動辦公新勢能

2022年上半年，西安優質寫字樓市場僅錄得兩個乙級寫字樓項目：中鐵·立豐國際廣場及天倫泛太國際入市，為市場帶來5.4萬平方米新增供應，推動市場總體量上升至687.4萬平方米，其中甲級寫字樓體量仍保持在169.1萬平方米。受全國疫情不穩定的大環境及年初疫情封控等因素影響，上半年西安寫字樓市場凈吸納量錄得約7.4萬平方米，較去年同期下降了68%。故在供應相對短缺的情況下，整體市場空置率僅下降1.3個百分點至32.6%。租金方面，整體市場租金仍處在下行階段，隨著吸納的走低，更多業主開始降低租金預期或延長免租期，致使上半年度寫字樓市場的可比租金較去年同期下降0.7%。

按租戶行業看，TMT、第三方辦公服務運營商及服務業為上半年需求前三大來源，分別占比22.3%、20.1%、15.2%。上半年，TMT仍為西安甲級寫字樓市場主要新租需求來源。其中人工智能、芯片、云計算等細分行業需求進一步釋放，推動行業需求持續增長。在二季度發布的《陜西省“十四五”數字經濟發展規劃》中將西安作為數字經濟發展核心動力源，再次強調西安發展數字經濟的核心地位，疊加《西安市“十四五”產業發展規劃》中強調著力培育人工智能、增材制造、大數據等新興產業，相關細分領域的需求也將在未來持續成為需求持續增長的動能。同時，隨著租戶對物業組合靈活性的重視程度的提升，推動共享辦公在租戶資產組合中的重要性持續提升 ，行業震蕩釋放的大量優質面積為第三方辦公運營商提供擴張的機會窗口，上半年第三方辦公運營商新租需求再次成為市場需求主要來源。此外，上半年來自律所及人力資源等專業服務業企業的跨區域升級需求較為突出，向經濟活動更為活躍的核心片區聚集趨勢明顯。

宏觀利好驅動辦公新勢能。上半年，來自煤炭、石油等能源類企業的升級需求表現搶眼。受后疫情時代、碳中和元年、全球能源短缺等多重因素影響，能源類商品價格持續維持高位，得益于此，2021年，能源行業整體營業收入和凈利潤增速分別達到31%和111%。2022年一季度營業收入和凈利潤增速分別為35%和55%。整體盈利水平的明顯改善，推動能源行業在今年上半年持續升級辦公環境，來自能源行業的升級需求較去年同期增加了31.8%。西安作為西北龍頭城市匯聚了多家石油，煤炭等能源類企業總部，在宏觀利好因素的影響下，未來來自能源類企業的升級需求或將成為西安優質辦公樓的需求新勢能。

升級趨勢推動優質樓宇韌性提升。自2021年上半年在線教育及房地產行業波動釋放大量優質租賃面積后，仍能實現租金增長的樓宇抓住租戶對核心商務區的升級需求，優化自身租戶組合，持續減少小面積租戶，將600平方米以上租戶占比由2021年一季度的53%拉升至近60%，同時著重引入保險、律所、增長強勁的人工智能、芯片、云計算等需求面積較大、抗風險能力較強，租期穩定的韌性行業需求。通過持續的改善租戶結構提升自身抗風險能力。

展望未來，隨著財政和金融政策超預期的寬松，金融、基建及其上游行業都將重啟發展，加之疫情的常態化防范將降低疫情對市場的擾動因素，目前在疫情影響下被壓抑的升級擴租需求將迎來反彈，疊加2022年下半年西安將迎來核心片區30.3萬平方米的新增供應，如金融，專業服務及建筑業的升級擴組需求或將得到進一步釋放。

CBRE西安及鄭州顧問及交易服務部|辦公樓負責人孫奇表示：“下半年西安或將入市兩棟甲級寫字樓，為西安招商引資再添重要載體，進而吸引更多優質企業落戶西安。同時，基于西安快速有效的疫情控制經驗，市場對于城市未來疫情防控情況持較樂觀預期，疫情影響將逐步消退，市場活躍度有望逐步回升，上半年壓抑的升級及擴租需求有望進一步釋放。此外，隨著西安作為數字經濟的核心城市地位的提出，經濟人口資源的進一步聚集將激發科技新興產業鏈的完善，衍生更多TMT細分行業對寫字樓的租賃需求。”

優質零售物業市場：新常態激發零售新消費

2022年上半年，西安優質零售物業市場未錄得新增供應。同時，銀泰百貨鐘樓店于二季度閉店，整體市場體量有所下降。受年初疫情影響，實體店的暫停營業和地區旅游業停滯等因素讓城市消費活力有所下降。部分高空置率項目雪上加霜，空置率持續走高。同時，在品牌策略及業主調改等因素影響下，上半年持續錄得如超市、影院、KTV等生活和體驗類業態的大面積租戶退租案例，致使市場空置率環比上漲0.7個百分點至8.8%；全市購物中心首層平均租金環比下跌0.8%，至每月每平方米267.3元。

消費賽道迭代激發新需求。此輪疫情后，消費者訴求再次演變，眾多消費新趨勢已站上“風口”，品牌方迎來迭代新周期。前兩年在西安零售市場極速擴張的茶飲賽道，在上半年開始有所放緩。疲軟的消費環境、日益增加的成本壓力使得如奈雪、喜茶等頭部茶飲品牌暫緩擴張，收縮店鋪。上半年，喜茶已率先開始縮鋪，位于鐘樓的西北首家喜茶LAB暫停營業，同時永寧里門店也于二季度閉店。而與此形成鮮明對比的是咖啡品牌的集中入駐。上半年網紅咖啡品牌%Arabica、M Stand及MANNER均開始布局西安，錨定城市或區域首店 。在資本推動下，此類品牌將接力茶飲，加速擴張市場，成為西安零售需求的又一增長極。此外，疫情的反復及全運會的余熱推動“全民健身”、“健康生活”等理念根植在年輕消費者的消費習慣中，推動“體育+”的新消費潮流。如籃球、滑板、滑雪、棒球等更加注重社交與健康的生活方式正在成為主流，同時相關的體育體驗類業態持續進駐購物中心，成為體驗業態中快速崛起的新興需求。

新零售空間釋放消費新活力。消費者的生活模式在疫情常態化時代迎來轉變，購物中心作為生活方式主要載體的第三空間，同樣更趨多元化。如上半年入市的未央168街區打造的夜生活場；曼蒂廣場打造的長安十二時辰主題街區及下半年將入市的體育主題零售項目體育之窗、生態主題購物中心南飛鴻樂薈中心、公園商業集樂里等項目，均打破傳統商業空間，通過打造“文旅?”，“生態?”，“公園?”，“社交?”等復合型零售空間，迎合時下流行的“微度假”、“夜生活”、“體育社交”等新興生活方式。以場景營造使商業形態進一步從物理層面融入周邊場景，為線下商業注入新活力的同時更有效地為消費者生成自然、社交、生活之地，充分釋放消費者的購物熱情和消費欲望。

2022年下半年西安零售市場或將迎來供應小高峰，預計近38.7萬平方米的零售項目將集中入市。其中不乏如DCC原力場、正唐廣場等改造項目。未來，開發商將繼續通過拿地自建、輕資產、存量改造等多種方式加碼西安，進一步推動供應端的多元化呈現，逐漸成為長期趨勢。

CBRE西安及鄭州顧問及交易服務部 | 商業負責人何易峰表示：“近期，西安出臺多項措施支持夜間經濟、戶外經濟的發展，通過適當延長夜間營業時間、創新夜間消費業態和模式、依托特色商業街區舉辦文創市集等活動為商業市場發展注入新的活力。同時在各項措施的刺激下，西安零售市場將持續回暖，層出不窮的新零售模式也將孕育新的商業生態、商業結構。”

投資市場：城市利好激發投資活力

2022年上半年西安市場未錄得大宗物業成交。上半年，在物業收購類型層面，寫字樓類項目仍是西安投資交易的重點，客戶關注度最高且可選擇空間大，目前全市超過77%待售項目為寫字樓項目。然而，受疫情和房地產行業宏觀調控雙重因素的影響，開發商對于現金流的追求令大宗交易的供應端將持續增加，除寫字樓外，產業物業及零售物業的可出售項目也有所增加，為大宗物業交易市場活躍度提升打下基礎。此外，全國來看，隨著資本持續聚焦新經濟地產，西安產業地產體量的增加及成熟度的提升或將迎來更多投資關注。

CBRE西安投資及資本市場部負責人郝亞文表示：“目前，具有融資成本優勢的大型國內險資仍是市場上最活躍的買家之一，同時，在整體市場環境持續走低的情況下，部分外資開發商也開始入場尋求抄底機會。隨著西安城市空間擴容，綜合承載能力和輻射帶動能力也在持續增強，將有更多的機構和資本會從關注轉為實際投資。”

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