這兩天，有個(gè)地產(chǎn)做財(cái)務(wù)的朋友告訴我，他們部門最近瑟瑟發(fā)抖。細(xì)問(wèn)緣由，大抵是工作內(nèi)容涉及到了預(yù)售監(jiān)管資金“盤活”，最近的停貸潮讓每個(gè)人感到惴惴不安。

“我們整天想方設(shè)法轉(zhuǎn)走預(yù)售監(jiān)管戶的錢，感覺(jué)都不好意思了”，他說(shuō)。截至目前，已有約300個(gè)爛尾樓盤集體發(fā)布了停貸聲明，而且近日恒大的供應(yīng)商也加入了隊(duì)伍，宣布要停貸停工。

01 停貸潮來(lái)了

6月30日，江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭的業(yè)主發(fā)布了第一份停貸告知書(shū)。告知書(shū)稱，該項(xiàng)目去年5月底全面停工，中途復(fù)工過(guò)一次，但至今年6月1日再次全面停工。業(yè)主多次維權(quán)未果，且項(xiàng)目監(jiān)管資金已經(jīng)消耗殆盡。因此決定強(qiáng)制停貸，直至全面復(fù)工。

告知書(shū)在網(wǎng)絡(luò)引起了熱議，天下苦爛尾樓久矣。沒(méi)幾天，吃瓜群眾驚奇地發(fā)現(xiàn)，居然有十余個(gè)樓盤都開(kāi)始了強(qiáng)制停貸，且有不斷擴(kuò)大之勢(shì)。

慢慢地，數(shù)量從十個(gè)擴(kuò)張到幾十個(gè)，上百個(gè)…截至目前，這個(gè)數(shù)字是：303個(gè)。

涉及鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、重慶等數(shù)十個(gè)城市，涵蓋恒大、融創(chuàng)、奧園、佳兆業(yè)、世茂、泰禾、花樣年等房企。

近日，貴州恒大的供應(yīng)商也加入了停貸的隊(duì)伍。7月15，貴州全體恒大供應(yīng)商、小微企業(yè)發(fā)布了停工停貸告知書(shū)。告知書(shū)稱，自從恒大2021.7月商票全面逾期后，我們中小企業(yè)、材料供應(yīng)商面臨生存危機(jī)，我們真金白銀供貨、運(yùn)送材料、發(fā)放農(nóng)民工工資換來(lái)的是恒大無(wú)法兌付的商票無(wú)法上賬的應(yīng)付款。

苦苦掙扎前熬了一年多，我們不得不變賣家產(chǎn)車子 貸款、刷信用卡拿去償還欠款，我們替恒大債務(wù)抵擋了一年多卻換來(lái)了自身的破產(chǎn)：直到今年還是一點(diǎn)說(shuō)法都沒(méi)有，所以我們決定一日不給說(shuō)法，我們寧做黑戶也不還貸。

停貸很快就發(fā)揮了它的威力。各家媒體開(kāi)始廣發(fā)關(guān)注并報(bào)道；13-14日兩天，銀行股大跌，A股42家銀行市值蒸發(fā)超過(guò)3700億元。近20家銀行發(fā)布了公告，口徑都一致：相關(guān)業(yè)務(wù)整體規(guī)模較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

銀保監(jiān)會(huì)也做了回應(yīng)：“最近我們關(guān)注到個(gè)別房企樓盤出現(xiàn)延期交付情況，這件事的關(guān)鍵在于‘保交樓’，對(duì)此我們高度重視。”高手講話就是巧妙，好像說(shuō)了什么，又好像什么都沒(méi)說(shuō)。

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花旗銀行測(cè)算，近兩年停工項(xiàng)目涉及銀行按揭的規(guī)模是5610億元，占到2021年底按揭存量的1.45%。但如果全部讓銀行承擔(dān)的話，壞賬率將擴(kuò)大5倍。受影響的銀行中，平安、招商和興業(yè)風(fēng)險(xiǎn)敞口最大。

有人說(shuō)解決方案是預(yù)售制停掉+中國(guó)版兩房。把司法AMC+招保萬(wàn)金打一個(gè)包，引入優(yōu)先受償專項(xiàng)貸款代建解決爛尾樓，交付解決斷供潮，貸款解決資產(chǎn)荒+壞賬。

花旗建議，可能暫時(shí)停貸是一個(gè)比較好的方式，并不是說(shuō)他以后不還按揭了，只是說(shuō)交房以后繼續(xù)可以還按揭。但是問(wèn)題在于開(kāi)發(fā)商怎么能夠完工？

他們現(xiàn)在可能會(huì)有幾種解決的方案：一個(gè)是地方政府可能要出資，因?yàn)橥恋刭I賣的收入是他們拿的；另一個(gè)銀行可能也要提供一些過(guò)橋貸款或者并購(gòu)貸等等給些好的開(kāi)發(fā)商，讓他們并購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)去完工。

花旗的建議還算中肯，但問(wèn)題是，爛尾的都是已經(jīng)賣了的房源，這部分的銷售款已被挪走。即使銀行給貸款，還貸的錢從哪里來(lái)？

02 預(yù)售款是如何被“盤活”的？

房子爛尾很重要的一個(gè)原因就是預(yù)售資金的監(jiān)管不到位，大量預(yù)售款挪用，因此才導(dǎo)致了現(xiàn)在的一地雞毛。那么預(yù)售監(jiān)管戶是如何被轉(zhuǎn)走的？錢都去了哪兒？之前做過(guò)地產(chǎn)相關(guān)工作，和大家聊聊。

房企的資金財(cái)務(wù)部門，除了做報(bào)表、核算、稅務(wù)之外，還有一項(xiàng)工作職責(zé)：把預(yù)售監(jiān)管戶的資金“盤活”出來(lái)。

要盤活的錢，正是業(yè)主進(jìn)了監(jiān)管戶的預(yù)售款。預(yù)售款包括購(gòu)房人繳交的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款、住房公積金貸款等全部購(gòu)房款。一般而言，各地都會(huì)要求將預(yù)售款轉(zhuǎn)入監(jiān)管戶。

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成都預(yù)售資金管理辦法細(xì)則

盤活的方式，是提供名義合規(guī)的轉(zhuǎn)款材料及申請(qǐng)，溝通銀行、監(jiān)管部門同意簽字蓋章。預(yù)售款轉(zhuǎn)入監(jiān)管戶后，并不是就一直趴在賬上了，預(yù)售監(jiān)管政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)專款專用，必須用于項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)。而開(kāi)發(fā)商要使用預(yù)售款，也必須提供合規(guī)用款的申請(qǐng)、材料。而且需要經(jīng)過(guò)銀行和監(jiān)管簽字、蓋章同意，預(yù)售款才能順利支取使用。

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用款的理由，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)需要資金，要給施工方、材料商付款。開(kāi)發(fā)商不會(huì)名目張膽地說(shuō)：我要挪用預(yù)售款。而是告訴銀行和監(jiān)管部門：項(xiàng)目建設(shè)需要花錢，要合規(guī)使用預(yù)售款，并且會(huì)準(zhǔn)備相關(guān)的申請(qǐng)、合同及材料。

轉(zhuǎn)錢的路徑是從房企項(xiàng)目公司銷售資金監(jiān)管戶→關(guān)聯(lián)材料/施工單位的一般戶→項(xiàng)目公司一般戶/集團(tuán)公司一般戶；而預(yù)售款被“盤活“以后，往往就由集團(tuán)公司統(tǒng)一調(diào)配了。要么轉(zhuǎn)給需要支付土地款的項(xiàng)目公司拿地；要么用來(lái)還貸款、商票付剛兌、要么就是用于公司的營(yíng)運(yùn)。

在房企內(nèi)部，這種預(yù)售資金的“盤活“屬于日常考核與操作，集團(tuán)會(huì)想辦法讓各地的項(xiàng)目將能盤活的錢都匯總到總部，以此來(lái)維持高杠桿與高周轉(zhuǎn)。

據(jù)網(wǎng)易，清流工作室調(diào)查顯示，套取、抽調(diào)預(yù)售款監(jiān)管賬戶資金，長(zhǎng)期以來(lái)幾乎是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)“潛規(guī)則”。具體操作手法，是項(xiàng)目的工程總包，以工程建設(shè)名義，獲得監(jiān)管賬戶撥付資金，再由工程方將資金轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。

而這些工程款的撥付，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)期工程進(jìn)度所需，最終導(dǎo)致監(jiān)管賬戶被掏空。套取的資金，通常在開(kāi)發(fā)商各個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目公司之間調(diào)撥流動(dòng)，一如瓶蓋游戲。

03 結(jié)束語(yǔ)

老舍筆下的駱駝祥子，以為一直努力拉車，就會(huì)擁有屬于自己的一輛黃包車。但他三次買車，兩次被搶，一次被迫賣掉，最后喪失了對(duì)于生活的任何企求和信心，再也無(wú)法鼓起生活的勇氣，最終他開(kāi)始厭惡拉車，厭惡勞作。

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鄭州一對(duì)去年買了房的小夫妻亮亮和麗君，原本以為積極努力就可以擁有幸福。但經(jīng)歷了女生降薪、房貸利率下降高位接盤、開(kāi)發(fā)商融創(chuàng)爆雷后，女生臉上常有的笑容和樂(lè)觀沒(méi)有了，眼里的光一點(diǎn)點(diǎn)消失了。

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亮亮說(shuō)，“我看過(guò)張朝陽(yáng)說(shuō)的一句話，大意是說(shuō)年輕不要努力過(guò)頭，太過(guò)于拼搏的話，也是有傷害的。我以前不認(rèn)同，我覺(jué)得年輕人就要吃苦，年輕不吃苦什么時(shí)候吃。但這件事讓我有點(diǎn)明白他的意思了，太過(guò)努力，會(huì)感受到社會(huì)的不公，那么努力，到最后你什么都沒(méi)有，還會(huì)抑郁。”