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前兩天，樓市君深扒了臨深片區(qū)、濱海片區(qū)的市場(chǎng)情況。

今天為大家送上市場(chǎng)探秘第三彈，專門來盤一盤環(huán)湖三鎮(zhèn)（寮步、大朗、大嶺山）的情況！

三鎮(zhèn)的來訪量最高翻3倍，成交占全片區(qū)51%，數(shù)字很是亮眼！

看來在新政后，大家都已錨定非限核心區(qū)！

01

到訪翻倍，深圳買家占比提升

有盤項(xiàng)單周認(rèn)購(gòu)超40套

首先來看一看，新政后一周（7月4日-10日）環(huán)湖三鎮(zhèn)樓盤的具體情況。

1、寮步：3新盤在售，城區(qū)松湖客量大

目前，寮步主要有萬科時(shí)富金色家園二期、保利越秀金茂·松湖云禧以及南山悅府3新盤在售，順銷尾盤數(shù)量也比較多。

樓市君了解到，三盤在客源方面有一定的區(qū)別：

萬科時(shí)富金色家園二期，無論是新政前后，到訪成交的均以東城、寮步本地客戶為主，上周認(rèn)購(gòu)超40套。

新政后，該盤廣深客戶有所增加，但外地客比例僅為5%-10%，不算突出。

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萬科時(shí)富金色家園Ⅱ沙盤 東莞樓市發(fā)布攝

值得一提的是，該盤憑借著較低的價(jià)格及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，去化相當(dāng)迅速。目前順銷的26-31棟均只剩下尾貨，將于下個(gè)月加推23-25棟。

南山悅府及保利越秀金茂·松湖云禧兩盤，外地客戶比例則稍高一些，已有10%或更多，客源則主要是松山湖外溢客戶。

2、大朗：1盤加推，單周成交20余套

目前大朗僅有中海松湖云錦1新盤在售，項(xiàng)目也在新政首周開啟了盛夏露營(yíng)季活動(dòng)：新政后別盲選，松山湖“王牌”選手申請(qǐng)出戰(zhàn)！

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中海松湖云錦園林實(shí)景 實(shí)際以交付為準(zhǔn)

據(jù)案場(chǎng)銷售透露，上周有超百批客戶到訪，單周成交超20余套；外地客戶不算多，但也比以往增加了10%左右。

雖然中海松湖云錦價(jià)格已經(jīng)突破4字頭，但憑借著緊鄰松山湖的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，仍然受到不少高購(gòu)買力客戶的關(guān)注。

3、大嶺山：3盤在售，周末到訪翻2-3倍

大嶺山目前有中海松湖璟尚、華堂睿晟松湖云溪、金地格林名鉆在售，保利琥珀也即將開盤。

樓市君了解到，大嶺山的成交客戶同樣是以松山湖工作的人群為主，但也不乏本鎮(zhèn)客戶；

外地客來訪增加，成交比例更高些，在10-20%左右。

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中海松湖璟尚 東莞樓市發(fā)布攝

樓市君也和中海松湖璟尚的銷售聊了聊最近的市場(chǎng)：

銷售小哥表示，新政最積極的影響，是令市場(chǎng)整體信心都提升了，更多客戶愿意來看、來買；深圳等地的一些較高端的購(gòu)買力也能流入東莞，促進(jìn)成交。

在新政前可能一個(gè)周末來看房的只有十來批客戶，但政策后首周到訪人數(shù)都翻了2-3倍。

項(xiàng)目主打的客群仍然是松山湖的顧客，但近期也有中介帶客，接待了不少虎門、長(zhǎng)安、深圳的投資客。

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中海松湖璟尚沙盤 東莞樓市發(fā)布攝

銷售表示，新政的放開后，動(dòng)作比較明顯的還是外地投資客。

對(duì)于深圳剛需來說，東莞的吸引力不如從前的大，主要是因?yàn)樯钶竷傻亻g的價(jià)差不夠明顯：

同樣是3-4萬/平的價(jià)格，深圳剛需更愿意留在龍崗、光明等區(qū)域。

松限后，那些認(rèn)可東莞非限購(gòu)區(qū)域價(jià)值，且購(gòu)買力更高的外地投資客正式進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)熱度將進(jìn)一步提升。

02

環(huán)湖三鎮(zhèn)成交占片區(qū)51%

未來置業(yè)熱度或有變化

環(huán)湖三鎮(zhèn)的成交升溫，在數(shù)據(jù)上也有支撐：

根據(jù)中原研究院數(shù)據(jù)顯示，新政首周，整個(gè)松湖片區(qū)的來訪量約1800組，創(chuàng)造了近兩周以來高峰；

同時(shí)，松湖片區(qū)也是全市來訪量第三高的片區(qū)，僅次于濱海、臨深兩個(gè)片區(qū)。

另外，松湖片區(qū)的成交轉(zhuǎn)化率也突破10%，到達(dá)了近兩個(gè)月以來的高峰，同樣位于全市第三，僅次于濱海片區(qū)，持平于水鄉(xiāng)片區(qū)。

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圖片來源：中原地產(chǎn)研究院

而根據(jù)合富研究院的數(shù)據(jù)顯示，上周全松湖片區(qū)共成交96套新房。

其中，大朗、寮步、大嶺山3鎮(zhèn)共成交49套，占據(jù)片區(qū)總成交量的半壁江山，成交占比達(dá)51%。

其中，寮步、大嶺山兩鎮(zhèn)，成交量環(huán)比分別上漲了213%、300%。

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圖片來源：合富研究院

在樓市君看來，東莞的置業(yè)熱力中心就是目前的限購(gòu)區(qū)。

環(huán)繞著限購(gòu)區(qū)的各鎮(zhèn)，一方面是成為了外地客進(jìn)入限購(gòu)區(qū)的“跳板”，另一方面則仍是限購(gòu)區(qū)外溢的首選區(qū)域。

在“0門檻”的購(gòu)房條件下，像環(huán)湖三鎮(zhèn)這樣的區(qū)域，置業(yè)熱度會(huì)更高。

而目前環(huán)湖三鎮(zhèn)各盤普遍仍然保留折扣，保留低首付等優(yōu)惠政策，供應(yīng)量也較為充足。

可以說，只要客戶想出手，就不怕買不起、買不到。

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環(huán)湖三鎮(zhèn)半年成交均價(jià)

不過，樓市君認(rèn)為，環(huán)湖三鎮(zhèn)內(nèi)部可能會(huì)繼續(xù)分化，大嶺山、寮步兩鎮(zhèn)，優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步拉大：

首先從從價(jià)格上看，大嶺山、寮步仍與限購(gòu)區(qū)之間有著1萬-2萬元/平的價(jià)格差，而大朗目前已破“4”，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不甚明顯。

第二，從區(qū)位上看，大嶺山、寮步夾在南城、東城、松山湖3個(gè)核心限購(gòu)區(qū)域中間，更利于承接主城、松山湖兩區(qū)域的外溢客群，但大朗受城區(qū)的輻射更小；

在未來1號(hào)線開通后，大嶺山與主城、松湖之間的聯(lián)系也會(huì)變得更為緊密；而寮步有莞惠、佛莞城際的規(guī)劃，交通輻射面更廣。

第三，大嶺山及寮步的新房供應(yīng)量，在短期內(nèi)都大于大朗。有盤在手，自然是熱度不愁。

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松山湖 東莞樓市發(fā)布攝

整體來看，新政后東莞的市場(chǎng)，呈現(xiàn)著“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的情況。

限購(gòu)區(qū)仍然備受關(guān)注，但因門檻未降、價(jià)格高企，所以成交爆點(diǎn)較難出現(xiàn)；不過，位于CBD的華潤(rùn)潤(rùn)府即將開盤，將以東莞首個(gè)積分搖號(hào)盤的身份點(diǎn)燃市場(chǎng)。

非限購(gòu)區(qū)中，環(huán)湖三鎮(zhèn)、長(zhǎng)厚虎等區(qū)域，則繼承新政前的熱度，在外地客進(jìn)場(chǎng)后有持續(xù)升溫的趨勢(shì)。

你會(huì)不會(huì)pick環(huán)湖三鎮(zhèn)，新政后又會(huì)怎么選房？