外地一「放松」，西安就「吹風(fēng)」。

文 | 郂萊斡

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5月11日， 長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》。

方案主要包括以下幾點(diǎn)：

• 將存量房盤活供作租賃住房，運(yùn)營年限時(shí)間不低于10年；

• 作租賃住房的房源，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算；

• 可以委托給試點(diǎn)企業(yè)整體運(yùn)營，也可以選擇自行出租運(yùn)營，但均需納入服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管；

• 房屋出租期間可以進(jìn)行交易（買賣、贈(zèng)予），購買方、受贈(zèng)方仍需按《協(xié)議》履行期滿；

• 無論是集中運(yùn)營還是個(gè)人出租，嚴(yán)禁擅自改變?cè)袘粜徒Y(jié)構(gòu)或增設(shè)房間，危房和違法違章建筑等不得用于租賃；

• 充分保障租房者權(quán)益，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

雖然“猶抱琵琶半遮面”，但是從本質(zhì)上來說，一向被視為“樓市優(yōu)等生”的長沙也開始大手筆出手“救市”了。

在此之前，長沙就已經(jīng)放松了限購政策。

實(shí)事求是的說，如果真的能夠不折不扣的執(zhí)行下去，這就是目前為止出臺(tái)救市政策的城市中最周到的方案。

至少從表面上來看，這個(gè)方案既能盤活樓市，又能照顧到房東和租客等各方，還能增加政府收入且便于監(jiān)管，照顧到了各方利益。

更妙的是，從這個(gè)方案本身來看，不但不違反“房住不炒”的大政方針，甚至還“解決了”公租房難題，一舉多得，可以說是給各地的救市政策提供了一個(gè)新的思路。

所以在網(wǎng)絡(luò)上，“長沙方案”被稱為“天才般的設(shè)計(jì)”。

但是，再天衣無縫的方案都是需要人來執(zhí)行的，過程中難免會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，“長沙方案”最終效果如何，只能留給時(shí)間來檢驗(yàn)，好在這個(gè)時(shí)間不會(huì)太久。

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樓市下行，已經(jīng)不是什么秘密了。

對(duì)那些依托土地財(cái)政的地方政府來說，開發(fā)商日子不好過，房子賣不出去的話，城市的土地自然也會(huì)滯銷，救市在所難免。

目前，全國已經(jīng)有近百個(gè)大小城市陸續(xù)政策松綁，包括哈爾濱、福州、鄭州、昆明、合肥、沈陽、蘭州等省會(huì)城市、天津以及蘇州、無錫等傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。

盡管號(hào)稱“因城施策、一城一策”，大家可以根據(jù)自身情況調(diào)整，但從政策層面來說基本沒什么新意，不是取消限購、限價(jià)就是降低首付、利率。

在“房住不炒”這個(gè)大前提下，「如何激發(fā)改善人群的購買欲望同時(shí)保障剛需的居住權(quán)」一直是困擾地方政府的難題。

放松限購是一種方式，但買不起房的依然買不起，結(jié)果更多的是房子繼續(xù)向有錢人手中集中，市場確實(shí)能被救活一部分，但無異于飲鴆止渴，不是長久之計(jì)。

降低首付和利率也有一點(diǎn)作用，對(duì)湊不夠首付或者還款壓力較大的剛需來說也算是一種折中方式，但這群人購買力也不是很強(qiáng)，再加上疫情影響，購買意愿也有消退。

結(jié)果就是政策出了一大堆，不能說全無作用，但大多數(shù)城市效果十分有限。

長沙的政策也是一樣，粉飾得再好，歸根結(jié)底還是「放松限購」，給有購買力的人騰出房票，只是說法更委婉而已。

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外地一“放松”，西安就“吹風(fēng)”。

這段時(shí)間，只要重點(diǎn)城市的樓市政策一有風(fēng)吹草動(dòng)，西安樓市都會(huì)吹一陣“松綁”的風(fēng)。

不過，其他城市松綁是為了救市，西安樓市需要“救”嗎？

從數(shù)據(jù)來看，和前幾年相比，西安市場確實(shí)大幅降溫了，大部分樓盤的去化都不盡如人意，整體住宅成交量無論是“同比”還是“環(huán)比”都有較大幅度的下降。

但這并不意味著西安的限購+限價(jià)政策需要進(jìn)行大規(guī)模調(diào)整了，請(qǐng)大家不要忘記，距離西安上一次“萬人搖” （中國鐵建·萬科翡翠國際），還不到一個(gè)月。

在此之前，華潤·未來城市剛剛以46748個(gè)意向登記申請(qǐng)數(shù) （含撤銷，其中核驗(yàn)通過41339個(gè)）刷新了西安登記紀(jì)錄，這是連被稱為“倒掛之王”的天地源·丹軒坊都沒達(dá)到的數(shù)字。

當(dāng)然，萬人搖這種情況畢竟只是少數(shù)，一大半項(xiàng)目現(xiàn)在都是不需要搖號(hào)直接線下平開的，也有一些項(xiàng)目棄選房源過多也要自行銷售。

這只能說購房者更理性了，從搖號(hào)項(xiàng)目來說，西安的購買力和潛力依然在。

剛剛結(jié)束登記的高新5盤也能看出一些端倪，均價(jià)約20745元/㎡的天地源·云水天境6000+人參與搖號(hào)，均價(jià)約22236元/㎡的中國鐵建·西派國樾差點(diǎn)千人搖。

這樣的購買力，你說西安需要救市，誰信？

新房市場冰與火共存也不是現(xiàn)在才出現(xiàn)的，不過西安二手房市場確實(shí)已經(jīng)不容樂觀了。

或許你已經(jīng)注意到，去年7月9日和10月13日出臺(tái)兩批二手房指導(dǎo)價(jià)之后，傳聞中的第三批指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)有整整7個(gè)月沒有出來了。

原因很簡單，通過兩次指導(dǎo)價(jià)的“打擊”，二手房市場的“水分”已經(jīng)被擠得差不多了，看看現(xiàn)在二手房的掛牌數(shù)、成交量、成交價(jià)以及成交周期，再出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)沒有意義了。

好消息是現(xiàn)在西安新房和二手房價(jià)格倒掛嚴(yán)重的問題已經(jīng)緩解了，至少主城區(qū)現(xiàn)在大多數(shù)新房的價(jià)格已經(jīng)不比很多帶學(xué)區(qū)的次新房低了。

不過對(duì)那些想要通過置換改善的人來說，這并不是一個(gè)好消息。

感興趣的話大家可以看看這篇《 》。

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我們?cè)倩氐角懊娴膯栴}：西安需要救市嗎？

救市政策，歸根結(jié)底都是要通過一系列政策刺激大家的購買欲望，緩解房企的流動(dòng)性壓力。

西安的房企流動(dòng)性壓力大嗎？部分房企確實(shí)特別大，不然也不會(huì)停工。尤其是那些前幾年通過高周轉(zhuǎn)大跨步發(fā)展的房企，幾乎已經(jīng)到了崩潰的邊緣。

再不出手的話，這些房企的生死存亡都是小事，主要是那些還未完工交付的房子怎么辦？眼睜睜看著他們爛尾嗎？

每一棟爛尾樓背后，都是無數(shù)家庭的血淚。

從這個(gè)層面上來說，西安確實(shí)需要適度出臺(tái)一些政策，最起碼保證那些已售在建的樓盤能夠交付。

4月6日發(fā)布的《西安市2021年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2021年末西安全市常住人口（含西咸共管區(qū)）1316.3萬人，和2020年相比增加了20多萬人。

這20多萬人可不是來西安旅游的，而是準(zhǔn)備扎根西安，成為“安居樂業(yè)”的新西安人。

如果能夠激發(fā)新增人口的購買欲望，再加上改善群體的置換需求以及此前沒買到房子的剛需群體，西安的市場依然有巨大的潛力。

不過，這些人沒買房，是他們不想買嗎？歸根結(jié)底，還是「錢」的問題。讓他們賺到更多的錢，比單純?nèi)ゾ仁幸幸饬x得多，當(dāng)然，也難得多。

我們一直在說，無論是剛需還是改善，只要不違背“房住不炒”的大前提，合理的住房需求應(yīng)該被滿足。

什么是合理的需求？如何滿足這些需求？我們要走的路還有很遠(yuǎn)。

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作者|郂萊斡

主編 |王鵬飛