地金君/文

久未露面的王文學再次出現在公眾的視野中。

4月12日，來自華夏幸福的消息稱，4月9日，華夏幸福召開了一季度工作會議。公司董事長王文學表態說，2022年一季度，公司積極主動，排除萬難，債務重組簽約達到半數，成功實現首次現金兌付。

同時，要以產業新城業務重構為抓手，重塑企業發展戰略。

就在一個星期前，聯席董事長、CEO吳向東官宣離任。和他一起辭任的，還有3年前隨著平安入股一起空降的聯席總裁俞建。

在外界看來，吳向東和俞建都是當年平安戰略入股華夏幸福后的關鍵人物。但三年一路走來，華夏幸福依然沒能走出至暗時刻。

頗值得玩味的是，就在2020年4月舉行的業績會上，吳向東還一再強調華夏幸福業務重心的新航道：

“要做中國最好的商業地產項目，最終也成為最好的商業地產發展商或運營商之一?！?/p>

他們的離開，或許意味著華夏幸福要重回產業新城的主軌道，這對華夏幸福和王文學來說，也許是一件好事。

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三年“南北分治”時代結束

4月5日晚，一則關于人事變動的公告，讓業內再次聚焦到華夏幸福。

公告稱，吳向東因個人原因辭去公司第七屆董事會聯席董事長、董事、戰略委員會委員和首席執行官(CEO)暨總裁職務；俞建因個人原因辭去公司聯席總裁職務。

而吳向東和俞建辭去上述職務后，將繼續在公司工作，并繼續協助公司承擔必要的債務重組工作。

吳向東是地產圈的明星經理人。1993年，清華大學畢業的吳向東即加入華潤。在華潤時期以深圳“萬象城”締造了商業地產界的標桿產品，頗受業界尊敬。

明星經理人吳向東

在任期間，吳向東先后操刀華潤大沖舊改項目等標桿項目，幫助華潤注入了商業地產基因，確立“住宅開發+持有物業+增值服務”商業模式。因出色表現，2013年6月，年僅46歲的吳向東出任華潤置地執行董事兼董事會主席。

此后，吳向東受到華潤高管被調查的牽連，以及2016年的“寶萬之爭”。寶萬之爭落幕后，吳向東繼續執掌華潤置地。

而俞建則是吳向東的“老部下”。在2014年至2018年11月，俞建任職于華潤置地，任執行董事、高級副總裁、首席財務官。

兩人事業的轉航始于2018年。

這一年，環京樓市因限購冰封，住宅業務無法為長周期的產業新城及時輸血，華夏幸福首次出現流動性危機。

2018年7月，中國平安入股華夏幸福，以19.88%的股權成為其第二大股東。當年底，俞建加盟華夏幸福，擔任聯席總裁一職。

2019年1月31日，平安再次增資，持股比例增加至25%，此時距離華夏幸?？毓晒蓶|王文學只差約10%，獲轉讓價款總計約180億元。

2019年2月19日，吳向東宣布加盟華夏幸福，擔任聯席董事長、首席執行官兼總裁職務。

而華夏幸福對吳向東報之以桃，開出了當年A股高管薪資最高紀錄——3868.93萬元。

而據多家媒體報道，這背后，主要是由于平安創始人馬明哲的引薦。吳、俞二人因此也被打上了平安系的標簽。

不過，雖然身兼公司聯席董事長、CEO、總裁三個重要職位，吳向東入職后，并沒有選擇北上到華夏幸福的總部去辦公，而是在深圳設立了新的南方總部。

而據當時的報道，吳向東的辦公地址也很有意思，是老東家華潤集團的舊寫字樓。

與北方大本營主要布局業務領域——產業新城、住宅配套不同，加入華夏幸福后，吳向東為南方總部的“夢之隊”開辟了一條新賽道，主要探索商業辦公、長租公寓、城市更新以及康養等非常新的業務航道。

自此開啟了華夏幸福“南北分治”的雙總部時代。而吳向東和俞建是南方總部業務的實際負責人。

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吳向東的“夢之隊”為何沒能救華夏幸福

平安作為第二大股東，當時為華夏幸福帶來了180億元資金，以解燃眉之急。許多華夏幸福內部員工在和地金君交流時，也表達了對平安入股的期待。

但如今3年過去，二者的攜手，仍沒能把華夏幸福從泥潭中救起，反而繼續惡化。

在吳向東剛剛加入華夏幸福的時候，即使華夏幸福資金告急，當時的市值還在1000億左右。而現在，華夏幸福的總市值還剩不到170億元，市值縮水超過80%。

地金君分析，主要原因有3點。

第一，環京樓市仍處于持續冰凍期，疊加房地產市場整體低迷。這也是華夏幸福處于困境最主要的原因之一。

眾所周知，華夏幸福起家于廊坊。

華夏幸福的“PPP”（PPP,Public-Private-Partnership)模式，指的是政府與私人以合作方式，進行公共服務和基礎設施建設。

時間回溯到2002年，廊坊市設立“廊坊開發區固安工業園區”，與三浦威特，也就是現在華夏幸福的子公司簽署了一系列委托開發協議。

2012年和2015年，固安縣又將兩家新設園區委托給華夏幸福。三個園區面積加起來超過170平方公里。

這個特殊的模式，成就了華夏幸福“環京大地主”的身份。

根據華夏幸福自己的解釋，按照這個模式，從一級土地整理到基礎設施建設，再到招商，每一個環節都能收費。

用地金君的理解，華夏幸福的產業新城模式是通過基礎設施建設帶動中心城市周邊小城市的地價來獲得產服收入，再通過賣房回收現金流。華夏幸福幫當地政府做土地整理和基礎設施建設，然后土地價格上漲，房價上漲。

到2016年，華夏幸福創始人王文學以485億的身價成為胡潤百富榜河北首富。

在彼時，是華夏幸福的高光時刻。2017年華夏幸福實現銷售額1522.12億元，比2016年同期增長26.50%，銷售額居行業第九（克而瑞統計）。歸屬于上市公司股東的凈利潤87.81億元，同比增長35.26%，凈利潤率14.72%。

不過，產業新城模式前期投資大、回報周期長，因此配套的住宅銷售一直以來都是華夏幸福依賴回血的重要現金來源。

這時直到2017上半年，環京樓市仍然如火如荼，華夏幸福在該地區的地產銷售能占到其總銷售額的八九成左右。隨后，環京限購政策出臺，京津冀樓市也進入冰點。

再由于“三道紅線”融資新規，以及疫情影響，華夏幸福的財務情況持續惡化。

今年年報季期間，多家房企宣布延期披露，華夏幸?！昂翢o懸念”地加入了延發年報的隊伍。

根據今年1月29日發布的2021年業績預告，2021年華夏幸福預計將出現虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤為-331億元到-391億元。

預告中，華夏幸福提到，公司流動性自 2020 年第四季度以來出現階段性緊張，公司出現金融債務未能如期償還（截至2021年12月21日合計超1000億元），融資業務幾乎停滯，導致公司業績大幅下降。

同時產業新城業務方面，部分委托區域政府階段性擔心產業新城區域后期可持續履約能力，暫停了產業新城項目的相關結算工作；對入園企業承諾的土地整理、配套設施建設等進度滯后，新入園企業實際落地投資進度有所延遲；另外企業自身受產業環境影響而暫不擴大投資規模，導致產業發展服務收入結算資源較少，2021年新增入區企業簽約規模也大幅下降。

在住宅銷售方面，前期公司房地產業務品牌形象受流動性風險影響嚴重受損，客戶購買信心受到巨大沖擊，導致退房及銷售壓力凸顯，銷售價格預期明顯下降；另外由于工期延長等原因，導致預計將要發生的建設成本、人工成本、 利息等相關成本增加。

商業地產方面，由于2021年以來，房地產行業驟然遇冷、疫情反復，地產各業態尤其是商鋪 及寫字樓景氣度顯著下行、加之大宗商品價格劇烈波動，同時疊加公司流動性風險影響，商業地產各項目減值跡象明顯。

此外受2021年公司流動性風險影響，公司部分房地產開發項目無法按時支付已獲取項目的地價尾款，并因此產生相關逾期利息，且預計將導致個別項目因土地使用權出讓合同解除而無法收回定金，加重了公司虧損。

第二個原因，確實和吳向東想開辟的新航道有關。

平安入股，特別是吳向東加入后，華夏幸福的公司戰略也有了微妙的變化。

“南北分治”框架下，王文學主管的是北方產業新城，而吳向東主抓的是南方的商業辦公、城市更新等項目。

而后者，也被認為更多代表了平安的意志。在華夏幸福2019年業績發布會上，吳向東表示，華夏幸福南方區的布局重點是服務中國平安發展需要。

更關鍵的是，這意味著平安可能把更多的資金傾斜給了南方。

據經濟觀察報報道，多個接近華夏幸福人士曾透露，南方總部業務與平安關系緊密，華夏幸福對平安的負債，有相當一部分投入到了南方總部業務上。

據華夏幸福2020年年報，當年前三季度華夏幸福土地總支出198.5億元，同比增長近25億元。其中商業地產及相關板塊支出達102.03億元，而產業新城板塊支出僅有96.46億元，同比去年的173.73億元，近乎腰斬。

但問題是，南方重點布局的商業地產和城市更新項目，是典型的“投資大、周期長、回報慢”業務。

即使吳向東一手締造了華潤萬象城的商業標桿，且在深圳本土資源豐富，但疊加市場長期低迷，華夏幸福又不及華潤有諸多央企優勢，黑鐵時代下，吳向東終究沒能用“第二曲線”幫助華夏幸福完成自救，反而占用了巨額資金。

比如，2019年9月10日，華夏幸福斥116.25億元拿下武漢武昌區商業綜合體項目，這是華夏幸福首個全周期商業綜合體項目。

2020年4-6月，南方總部又連續獲取南京金陵華夏中心項目、招商銀行全球總部大廈代建服務、武漢中北路項目、哈爾濱深哈金融科技城項目、廣州白鵝潭項目等。

據21世紀經濟報道不完全統計，華夏幸福在商業地產領域拿地總金額近350億元。

而2018年，平安入股前，華夏幸福全年投資僅有102.47億元。

城市更新方面，2019年8月23日，華夏幸福南方總部主要工商主體“華夏幸福（深圳）運營管理有限公司”投資成立“華夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司”，正式進入城市更新領域。

在華夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司，俞建擔任董事長，趙榮擔任總經理。而趙榮曾是華潤置地華南大區城市更新業務總負責人，吳向東離職后，也跟隨著一起加入華夏幸福。

深圳城市更新公司拿下的第一個項目，是位于深圳鹽田區沙頭角的“田心工業區片區城市更新單元”，占地16萬平方米，該項目為鹽田區三大重點項目之一。

2019年初，深圳寶安區政府還與平安集團簽訂合作框架協議。根據規劃，寶安區將建平安科技城，參與寶安總部基地、城市更新、片區統籌、保障性住房等方面的合作。

針對南方公司大手筆投資新業務，在華夏幸福內部，一些老員工也頗有爭議，認為公司本身現金流就緊張，在環京調控長期未松綁的背景下，公司的輸血應更多放在盤活產業新城上，新業務布局只能加大企業經營風險。

第三個原因，管理架構的劇變。

平安作為第二大股東進入以后，必然也會對華夏幸福的管理結構產生深遠影響。

一個明顯的變化是，原二把手、董事兼聯席總裁孟驚與王文學之間，多了吳向東。

孟驚是河北霸州人，出生于1967年10月，與王文學是同齡人。孟驚在2000年起就加入了華夏幸福，是與王文學創業并一起工作20余年的老將。光是擔任總裁一職，就接近5年。

但自吳向東接任總裁以后，孟驚的職務變成了聯席總裁，工作范圍是專門是分管產業新城及其相關地產業務。

此外財務方面，俞建本就是華潤置地的首席財務官，其職務也高于身為華夏幸福副總裁、財務總監的老人吳中兵。

與此同時，多個華夏幸福的員工曾透露，南北分治后，公司南部和北部的交集并不多，包括財務結算等，頗有一些各自為政的意味。

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華夏幸福的下一程

相比于兩位平安系高管的辭職，眼下人們更關心的，是誰來接任，公司的新戰略，以及債務重組的進展。

在4月9日的一季度工作會上，王文學提出五個方面安排：

第一， 要以機制創新，激活企業的經營活動共建共享。

第二， 要以債務化解和保交房為基礎，保證企業可持續發展。確保交好房，化好債，不給各級黨委政府添麻煩，以報答各級政府的關懷和支持。

第三，要以產業新城業務重構為抓手，重塑企業發展戰略。包括邏輯重構、業務重構、價值鏈重構、組織重構、機制重構、治理重構、估值重構。

第四， 要以資產經營管理作為公司總資源池、總戰略預備隊。

第五， 要以投資管理為核心，構建投資管理、預算管理、資金管理、成本管理和集中采購管理“五位一體”的投資管理體系。

同時稱，華夏幸福已順利完成與永清、廣陽兩個政府的資產交易協議簽署，資產處置進展符合《債務重組計劃》安排。

就在4月1日，華夏幸福公告稱，公司廣陽、永清產業新城將出售給當地城投公司。

具體來說，一是下屬控股子公司九通基業投資有限公司將持有的永清鼎泰園區建設發展有限公司100%股權轉讓給永清縣臨空科創有限公司，轉讓款總額為7億元；

二是下屬控股子公司廊坊京御房地產開發有限公司將其持有的廊坊市榮華建設投資開發有限公司100%股權轉讓給廊坊廣陽經濟開發區建設發展有限公司，轉讓款總額近2.18億元。

兩筆交易轉讓款合計為9.18億元。

永清鼎泰和廊坊榮華分別為華夏幸福在廊坊市永清縣和廣陽區運營產業新城業務的平臺公司，負責上述委托區域的開發建設和運營管理等工作。

針對債務重組最新進展，公告披露，公司已完成簽署金融債務重組協議累計約1048.12億元，已接近擬重組債務總金額的50%，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計87.18億元。

2021年10月8日，華夏幸福披露了《債務重組計劃》，針對公司2192億元金融債務提出了清償方案，包括賣出優質資產回籠資金、出售資產帶走債務、現金清償、債務展期等多種方式。

經過資產及業務重組后，華夏幸福將保留孔雀城住宅業務、部分產業新城業務、物業管理業務及其他業務。

目前，南方總部的后續處置也是華夏幸福債務重組的關鍵，也被列入“賣”的部分。潛在接手對象可能是深圳鵬瑞集團，后者被坊間猜測是吳向東的新去處。去年6月，鵬瑞集團已接手華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司。

平安與華夏幸福3年的攜手，隨著吳、俞二人的離任，進入一個新階段。地金君認為，這場牽手終究是不枉費的。

平安雖帶了真金白銀入股，在險資受制進入地產開發的背景下，也借助華夏幸福嘗試實施了自己的地產抱負，在產業新城的金字招牌下，得以在全國積極積極拿地開拓；當然，有了平安的背書，在融資市場上對華夏幸福也有諸多益處。

如今，隨著華夏幸福加速對產業新城業務重構，公司的下一程或許能更明朗。

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