文|新地產陜西

01

金科，如今安好？

今年2月，一則關于金科的消息在業內流傳： 某市金科項目按恒大模式管理，也就是資金封閉管理。

3月份，有媒體爆出： 金科股份進行一次區域合并，將原有的13個區域公司，精簡為9大區域公司，大量員工被裁或等待被裁。

若以上消息屬實，或也進一步印證了此前的傳聞，金科目前的資金情況不容樂觀。

▲圖源：網絡

02

明月出天山，時勢造英雄。

1998年國務院推行房改，全面實施商品房。

在這樣的歷史背景下，黃紅云抱著“中國要趕上外國，肯定要多修高樓大廈，蓋樓修房子肯定大有作為”的念頭在重慶創辦了一家地產企業，金科從此登上歷史舞臺。

1999年，金科首個住宅項目「金科·花園」問世，“離解放碑更近的好房子”這句廣告語在媒體刊出后萬眾矚目，打響了金科搶占重慶市場的第一槍。

▲圖源：網絡

2007年起，金科開始走出重慶，先后進軍江蘇、北京、四川、湖南等全國21個省市，到2008年全國土儲面積達到1000萬㎡，全國化戰略初戰告捷。

到了2009年，金科成為“中國地產品牌10強”之一，正式躋身一線開發商隊列，距自己首個地產項目面世剛好過了10年。

金科的腳步還未停止，繼2010年銷售規模首次突破百億之后，2011年金科又在深交所掛牌上市。

成功登陸A股之后，金科股份成為龍湖之后重慶第二家上市的地產公司，并且在次年成為“重慶民營企業50強”榜首。

2013年，金科首次入圍中國企業500強。

▲圖源： 網絡

2018年，金科開始收窄與做精住宅產品線，提出“三系一核”產品戰略，構建“瓊華”、“博翠”、“集美”三大產品線品牌；同年，金科銷售規模突破千億大關。

▲截圖來源：金科官網

2020年底，金科在上海發布戰略規劃綱要，聯席總裁方明富表示：要在2025年做到4500億。

這就意味著，未來5年，金科要保持15%的復合增長率。

通過對金科發展的梳理：1998年-2006年深耕重慶；2007-2016全國布局、高速發展；2017-2020跨越式發展。

用金科官網的話來說，金科開始由“跨越式發展”向“高質量發展”戰略轉型。

03

金科，也曾“倔強”。

在金科快速發展進程上，還有一件不得不說的事，就是與融創的“股權之爭”。

2016年9月21日，融創中國披露，公司以約40億元認購了金科約16.96%股份，此后融創通過認購定增、二級市場增持等方式陸續購入金科股份。

截至2020年第一季度末，融創中國合計持有金科29.35%股權，金科掌門人黃紅云及其一致行動人持有金科29.98％的股份，雙方無限接近，融創步步緊逼。

▲圖源：網絡

眼看著心血就要轉落他人之手，金科老板黃紅云坐不住了，他表示： “ 金科就是我的生命”“個人不會放棄公司控股權 ”。

金科實際控制人及其一致行動人，采取了一系列的措施 ，打響了“金科保衛戰”。

2020年4月14日，金科發布公告稱，融創旗下公司天津聚金物業管理有限公司擬向廣東弘敏 （為紅星家具旗下全資子公司）轉讓公司11%股權，交易價款合計46.99億元。

此前，紅星家具已持有金科0.04％股權，加上此次增持的11%股權，合計11.04%。至此，紅星家具將站上金科股份第三大股東之位，此次股權交易并不會對金科股份控制權產生影響，融創持股比例則降低至18.35%。

此后融創一再減持金科股份，最終全部套現離場， 耗時四年的“股權爭奪戰”暫時告一段落，也是繼“寶萬之爭”后地產圈又一重磅股權爭奪戰。

當然對于融創來說，如果要謀求控股權，再進一步的話，勢必會觸及30%的要約收購紅線， 況且投資金科，融創已經大賺一筆，選擇見好就收，減持退場，這波不虧。

04

如何才能追回丟掉的分數？

或許是在激烈的股權交鋒中，讓金科領悟到“做大規模”的重要性。曾任金科董事長的蔣思海就說過：有規模才有話語權，有規模才有江湖地位。

2017年，金科在入駐的52個城市里已經陸續開發了150多個項目。2017年銷售業績658億元，同比增長93%，2019年全口徑實現銷售1860億元。

因為眾所周知的多種原因，眾多房企在2020年放緩了擴張步伐，金科卻選擇在這個時候逆勢擴張。

2020年，金科拿地148宗，土地購置合同金額高達892億，幾乎相當于一家50強房企一年的銷售額。

金科在規模擴張之路上的決心可見一斑。

在之前的文章中，我們曾說過：“沒有土儲，難談未來。”據網上信息顯示，截止2020年末，公司可售面積超過7100萬平米，可滿足公司未來三年左右的發展需求。

土地存儲問題上，金科還是比較有底氣的。

05

談“深根西安”，未免有些牽強。

2018年，時任陜西金科副總經理的賈媛女士在接受媒體專訪的時候表示：目前最主要的目標就是如何把金科地產在西安深根，這是接下來最核心的目標。

作為地產圈少有的女性經理人，賈媛女士如今已經成為陜西金科總經理，她的話自然可以代表金科對西安市場的態度。

但從梳理金科近幾年在西安乃至陜西的發展步調來看，他們“深根”的決心似乎并不是太大。

2013年，金科收購陜西昊樂府房地產開發有限公司100%股權，從而獲得位于西安市大明宮核心板塊一幅占地約94畝的國有土地使用權，高調進入西安市場。

這個項目就是如今的「金科·天籟城」，位于鳳城二路繁華地段，集住宅、商業、公寓多種業態于一體，總建筑面積約32萬㎡，開盤成交價約6500元/㎡。

彼時，金科陜西總經理曾放出豪言：金科5年要在西安（陜西）做到20個項目，到第5年的時候產值達到100億。

那時候，正是西安樓市最疲軟的時刻，金科能如此看好西安市場難能可貴，選擇在這個時候進軍西安，既是豪賭，也是機遇。

▲天籟城效果圖 圖源：網絡

2014年，金科以4.34億元摘得咸陽4宗土地，樓面價約675元/㎡，這塊地如今屬于西咸新區灃西新城，和咸陽主城區咫尺之遙。

拿到這塊地之后，金科直到2016年才正式推出項目，也就是灃西著名的百萬平米大盤「金科·世界城」，容積率約3.8，毛坯高層首開均價僅4000元/㎡起。

2017年西咸新區劃歸西安管轄，2018年西安限購政策正式出臺，主城區房價猛漲且限購， 運氣來了擋也擋不住，不限購的灃西突然就成了香餑餑。

此后金科·世界城的售價就一路上漲，到2019年6月新地產陜西去實踩的時候，毛坯高層的售價已經達到9000元/㎡左右，僅僅兩年多時間，房價比首開翻了一倍。

這個項目的低開高走，也讓金科賺得盆滿缽溢，早期買房的人也跟著身家上漲了不少。

▲世界城實拍

2019年，金科斥巨資拿下浐灞馮家灘村城中村改造項目約176畝居住用地，樓面價約2739元/㎡。

這也是目前為止金科在西安主城區開發的最后一個住宅項目，案名為「金科·博翠天宸」。

從2019年12月20日首次登記到現在，金科·博翠天宸共登記7次，推出2767套房源，均價均為12000元/㎡起，但卻無一搖號，全部線下平開。

▲博翠天宸沙盤實拍

2020年4月30日，金科金科以15.09億元斬獲咸陽335畝住宅用地，正式落子咸陽，案名為「金科·集美嘉悅」。

這個項目總建面約102萬㎡，共分為二期開發，以高層產品為主，整體呈南北向布局，2梯4戶設計。

根據房天下官網顯示：項目首開均價約9000元/㎡，目前在售房源最新均價約10500元/㎡。

▲集美嘉悅效果圖

除此之外，金科還在安康開發了「金科·集美郡」，據貝殼APP顯示，項目參考單價約6200元/㎡。

5個住宅項目，再加上一個商業街區「金科·美鄰街」，就是目前金科在陜西的全部成績單。

▲截圖來源：金科官網

這樣的成績顯然不夠亮眼，不要說和同為渝派房企的龍湖（2007年入駐西安）相比，而且已經被之后入駐西安的融創、碧桂園等房企遠遠拋在后面，甚至還不如2017年才進駐西安的綠城、中南等房企。

如此差異，也讓人不禁產生疑問：難道“洋房教父”金科在陜西水土不服嗎？

06

高周轉的房企就像在刀尖上舞蹈。

或是為了“生存”，或是擔心落后就要挨打，「高周轉」成為多數房企的選擇。

金科也不例外。

“跑起來”的金科向碧桂園“抄了作業”，將“1671”和“6789”這兩個高周轉模式用到了極致，【快】成了金科這幾年發展最重要的準則。

2021年1月10日，金科公布的經營情況簡報顯示：2020年，公司及所投資的公司實現銷售金額約2233億元，同比增長約20%，完成年度2200億元的銷售目標；房地產銷售面積約2240萬平方米，同比增長約18%。

按照金科2017年發布的《2017-2020年發展戰略規劃》，2020年是超額完成了2000億的銷售目標。

▲圖源：金科微信公眾號

高周轉加快房企資金周轉，提高資金的使用率及利潤率，對房企來說，可以快速占有市場，擴大市場份額。

高周轉也是有“后遺癥”，房地產并非”快”就可以。絕大多數時候，“速度”和“質量”都只能二選一，速度快了，工程質量就很難保證。

“洋房看金科”，是大眾對金科洋房的認可。 但在2020年，金科的洋房在大本營重慶翻了車。

2020年7月中旬，重慶南岸區金科聯發東悅府項目因為出現大面積的沉降問題被媒體曝光，還未交房，便成危房。

東悅府開發商是重慶金江聯房地產開發有限公司。根據天眼查數據顯示，金江聯由金科、聯發共同執掌，各持股50%。

7月底，重慶有關部門經過調查后，發現洋房地基出現嚴重沉降，導致多處墻體已經出現開裂，必須推倒，返工重建，需要拆除重建的洋房共計10棟。

▲信息來源：網絡

據新地產陜西在網上查詢的資料，上一次需要推倒重建的項目，是2019年長沙的新城國際花都和新華聯夢想城兩處樓盤，但這兩個項目只是針對存在問題的部分樓層，也并不是完全推倒重建。

其它城市，金科也有維權信息。

▲信息來源：網絡

在西安， 金科天籟城收房就經歷維權。

▲信息來 源：新浪微博

2019年，這個項目又因為化糞池管道堵塞導致700噸污水藏身樓梯被媒體曝光，當時就曝出小區污水管道并沒有接通市政管道的問題。

▲信息來 源：網絡

07

「美好你的生活」。

是金科的品牌理念。

2016年，金科對品牌重新定位，將從傳統房地產開發商轉型為美好生活服務商，首次發布了“美好你的生活”的品牌理念，并確立了全新的5大美好主張：成長更好、便利更好、健康更好、居家更好、鄰里更好。

▲圖 源：網絡

品牌是很多購房者在選房的時候最關注的問題之一。在之前的稿件中，我們也曾反復強調品牌對于房企的重要性。

毫無疑問，金科在中國地產界屬于“大品牌”之一，早年打下的口碑都是實實在在的，這也是為什么金科的銷售業績能夠連年快速上漲的原因。

水可載舟，亦可覆舟。"金杯銀杯，不如老百姓的口碑"，品牌開發商更多的還是需要靠產品質量說話。

大眾關注金科未來動向，更是希望「美好你的生活」別化成為一句空談，畢竟雙輸的結局，誰也不愿意看到。

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作者|新地產陜西

主編 |王鵬飛