本月的二手房行情分為兩個階段：

上半場由冷變暖，下半場由暖轉涼。

小陽春啟動失敗

3月的前兩周，二手房成交量有逐步回暖跡象，但上周又萎了。

3月前兩周貝殼每個周末日均二手房成交量都突破了130套，上周末雙雙下探到日均100套以下。

疫情短期內產生了較大影響，成交量前高后低。

小陽春啟動失敗。

整體行情偏冷

說完上下兩個半場，再來說整體。

按照貝殼40%的市占率估算，今年3月，貝殼二手房日均成交量大概要到180套才能與去年3月持平。

現在還遠遠沒達到這個數值，甚至還不如去年2月的行情。

即使僅評估3月上半個月的行情，也是如此。

量在價先，量未起，價肯定起不來。

行情未起，打算賣房的朋友（套現非置換），如果能扛，可以再扛段時間，等風來。

剛需主場

3月的二手房市場成交情況：

往日的熱門區域熱度平平，反而是炒作氛圍不濃的區域二手房帶看微有上升。

比如蔡家。

蔡家的內部也有分化：

剛需盤帶看熱度高于月初，總價相對較高的洋房卻沒有起色。

例如：

金科金輝美院A區帶看量對比月初略有上升。

而旭輝朗悅郡對比月初，帶看量卻持續低迷，沒有任何好轉跡象。

以上種種情況說明：

投資客觀望，現在二手房的成交主要來自低總價剛需購房者。

往日投資客很多的樓盤，現在反而遇冷。

組合貸大行其道

行情冷淡，反而適合剛需買房。

一來買房的人少，賣家不容易傲價格。

二來，今年金融政策比去年好太多：

房貸利率從5.85降到5.2；

銀行積件壓件情況大大緩解，組合貸審批時間縮短了。

以前組合貸周期長達半年以上。

有經驗的賣家，大多不愿意賣房給需要組合貸的買家。

或者房價至少要在商貸基礎上加價1萬，用以補償利息損失。

現在組合貸一個月左右可以走完審批流程。

后期，如果行情好轉，組合貸耗時可能會變長，和商貸拉開更大的時間差距。

行情展望

只靠剛需群體是很難帶來行情的，重慶之前的每一波行情形成的軌跡都是：

投資客這只鯰魚先入場攪動風云。

行情能否好轉，就看疫情結束后，能否再迎來一波降息，刺激投資需求。

5.2的房貸利率對應現在的經濟形勢，并不便宜。

而經濟復蘇又非常需要房地產作為支撐。

首套房首付已經降到2成，降無可降，能降的只剩房貸利率了。

房貸利率由5年期LRP+基點組成，那么它下降有兩種方式：

降基點；

5年期以上LPR下降。

如果是后者的話，很可能發生在5月。

美聯儲宣布今年加息6次，我國央行則需要適當降息對沖。

3月美元加息后，央行沒有降息，因為頭天已經明確表示要延緩房地產稅。

美元第二次加息時間預計在5月，那么5月央行降息可能性很大。

一切的大前提是：疫情必須要控制住。