“一整套金蟬脫殼的方案早都已經設計好了。”

近日，深圳嘉匯新城嘉匯城項目業主苦述著他們遭遇的買房心酸事，原以為是一手公寓，實則為二手裙樓；原承諾遞增的返租，一紙協議直降70%；實際物業面積也縮水嚴重，公共區域被非法違建侵占……

業主口中的嘉匯新城嘉匯城（Qpark）位于深圳福田中心區，范圍內囊括了深圳80%的創投機構和金融中心，得益于地段價值與銷售期內宣傳的維也納運營及高額返租等，2017年、2018年陸續兩年間，吸引不少買家關注，售出500多套房源，平均單價在每平方米6萬元以上。

部分中介及自媒體過去對項目的宣傳

但在2021年底，隨著新一輪委托經營管理合同的重新續約，事關項目的各類問題也開始浮現，而這時，距離業主購入該物業已過去逾3年時間。

前三年高額返祖，續簽直降70%

2017至2018年期間，業主和房屋出賣人劉偉國所指定的委托代理人深圳信安企業管理有限公司（以下簡稱“深圳信安”）以及項目的運營管理公司深圳安邦商業運營管理公司（以下簡稱“深圳安邦”） 分別簽署了《房屋買賣合同》和《委托經營管理合同》。

根據《委托經營管理合同》約定，委托經營管理期從業主取得該房屋產權且將房屋交付給受委托方之日起至2028年12月24日止，十年期間受委托方將業主房屋與其他相連房屋整體對外出租。

前三年的租金標準有明確約定，為購房價格的4.5%、5%、5.5%。以業主林女士所購的一套建筑面積約27平方米戶型為例，其中具體租金標準為2018年12月25日至2019年12月24日租金共計78750元；2019年12月25日至2020年12月24日租金共計87500元；2020年12月25日至2021年12月24日租金共計96250元。

即，至第三年，平均每月的返祖金額約8021元/平方米。

以貝殼平臺現放租的嘉匯新城31平方米一室房源為例，普遍租金在4000元/月。相比之下，項目承諾的高額返租條件確實非常吸引人。

“雖然Qpark酒店2020年才開始營業，酒店的實際經營方也不是當時宣傳的維也納，但除了受疫情影響，2021年有一個月未及時支付外，前三年約定的租金都有按時給到業主。”林女士表示道。

當時項目外墻廣告，提到維也納統一運營 業主提供

事實上，業主并未等來維也納的統一運營，而從2021年9月起，項目業主開始陸續收到運營管理公司深圳安邦發來的《嘉匯裙樓物業委托經營合同續簽事宜聯系函》，函件內容表示，受全球疫情肆虐，深圳安邦決定調整租金，簽署新的合同，事關新的續約租金，業主需自行電話咨詢。據大多業主表示，新租金僅為原租金的30%左右。

“比如我去年租金是7000元+/月，現在直接降到2100元/月，這樣業主肯定不愿意，但他們直接就說若不愿意續簽，業主就得自己收回租賃房屋，且需要簽訂一份《收房確認書》，承認委托方在此前所有的‘責任和義務清了’；我們300多個維權群里的業主有百來戶還是續簽了。”林女士表示道。

據另一續簽業主表示，調整后的租金每月僅2000多元，也僅在過年時給了1000多元租金而已，2月和3月的租金截至目前還沒有給到。

根據此前的《委托經營管理協議》，三年期滿后，另七年委托期的租金，由雙方同意根據市場價格另行協商確定。

但從目前來看，深圳安邦提供的新續約價格實則并非“市場價格”。

而在新的委托經營合同中，還出現了部分“霸王條款”，包括：疫情等不可抗力，無需支付租金，且租金標準不得調高；約滿前30日，按造房屋現狀交付，酒店可對房屋進行整體規劃，包括結構更改，無需業主方同意等。

此外，林女士還提到，對于不續租的業主，即便空置著，也需每個月額外繳納中央空調、新風使用費1000多元。

也就到這時，大部分業主才看到自己買的所謂的“公寓”。

購房3年未見房子

一手公寓實為二手裙樓商鋪

“業主們見了房子都瞬間崩潰了，房子面積縮水小的可憐，有的是廁所房，有的是幾間房被合并成一間，有的是三角形等怪異空間，層高和當初看到的4.6米高樣板房完全不一樣，小朋友都站不直。”林女士表示道。

“戶型圖，裝修圖和業主的分戶圖很多都對不上，樓盤的中庭消失了3千多平方米，而房子似乎多處了幾十套，此外消防也有很大問題。”

當問及為何三年多后才看到房子時，林女士提到在整個過程中，業主們都曾多次要求看房，但均被以在裝修為借口拒絕了。“因為房子問題很大，沒有簽續租合同的業主都沒有收房。”林女士補充道。

與此同時，在梅林檔案中心打印出來的二手房買賣合同以及相關內容更是讓業主們“沒有預料到”。

“我們一直以為是一手公寓，前期對外銷售名義也是一手公寓，然而事實上卻是二手裙樓商鋪。”業主葉先生表示道。

從業主提供的房產證來看，房屋用途一欄中為：商業、辦公、住宅/商業。2022年1月6日區域國土局信訪辦正式核實該物業為“商鋪”。

“我們以為是一手房，實則是先過到一個叫劉偉國的人手上，然后賣給我們的。”

“劉偉國委托“深圳信安”進行房屋售賣，深圳信安又通過找深圳各大地產公司的中介進行推銷，許諾給中介高額的中介費。”

在葉先生提供的一則與銷售代理業務員的錄音文件中，業務員一直強調自己是中原二級市場的銷售，整個談話流程均未提及葉先生購買的實則是二手商鋪。大多中介在推銷中，打出的名義也是“華強北稀缺公寓”。

版本各異的合同

業主與出賣方簽約的《房屋買賣合同》，與檔案中心打印出來的同一房源《深圳二手房買賣合同》并不匹配。

且值得注意的是，該《深圳市二手房買賣合同》上，并沒有買方業主本人的簽字，而是統一由一位名為沈菁的買方代理人簽字。

但業主們均反映并不認識這位買方代理人，也不知道這個人是誰。

對此，廣東鵬乾律師事務所李雪波律師表示，在買方未予授權的情況下，該“代理人”以買方名義實施的行為在法律上屬于效力待定的行為。如果買方對該行為予以追認，則該行為對買方有約束力；如果買方不予追認，則該行為屬于無權代理，對買方沒有約束力。另外，法律還規定了表見代理等保護善意第三人的制度，所以，本人如果知道了他人以自己代理人的名義實施法律行為，該行為不符合自己的本意，宜及時明確地表示否認，否則可能也會面臨法律風險。就本案而言，如果無權代理人簽署的合同不符合買方的意愿，買方宜及時向相關合同備案部門陳述事實，請求撤銷或變更備案合同。

但業主方面卻表示，在簽購房合同的同時，也簽了一些委托協議。“委托合同里面可能就有委托代理人，當時要簽的東西很多，銷售和中介一直誘導我們趕緊簽，甚至在空白A4紙上讓業主簽名”林女士提道。

“我覺得這整個就是一個設計周密的騙局。”另一位業主補充了一句。

或涉嫌違規套取資金

除了莫名出現的代理人，兩份合同涉及的內容也不盡相同。

如同一房源于不同合同上的房款總價并不一致，也進一步暴露賣方或涉嫌違規套取資金，偷稅漏稅。

在林女士提供的業主本人簽字的房屋買賣合同中，該套建筑面積27.04平方米房源的房價款總金額為175萬元，以建筑面積單價計算為64718.93元/平方米。

而在林女士提供的另一份檔案中心打印出的網簽合同來看，同一房源網簽合同中注明的該房地產轉讓總價款為633439.04元，以建筑面積單價計算為23426元/平方米；

一套建筑面積約27平方米的戶型，陰陽合同間的價差已達超百萬元，整個項目超500多戶，合計規避資金或超數億元。因前期的虛假宣傳、高額返租等噱頭一二是位業主一度購入多套。

據查詢，最初委托進行房屋售賣的深圳信安早于2021年7月27日已注銷，實際出賣人劉偉國則仍與部分業主存在司法訴訟的糾紛。

來源：企查查

在業主的維權過程中，針對面積問題，福南社區街道曾組織過一次測繪，目前還未完全結束。同時福田區有關部門也已成立一個事件專案組進行調查，現階段由于疫情反撲，相關維權進展并不順利。

考慮到物業位居華強北的優質區位條件，協調人員曾建議業主收房后自己經營，但據業主表示，目前新風公攤面積電梯等都被運營公司霸占，操作也并不容易。

該事件后續進展，中國房地產報記者將持續關注。

注：文內附圖如無特殊說明，均為業主提供

原標題：《陰陽合同，一手公寓實為二手裙樓，福田中心區三百余名業主苦訴落入“高額返租騙局”》

來源： 中國房地產報大灣區/江小亭