作者：老胡

策劃：貝姐

僅僅是一年前的此時(shí)，因?yàn)閾?dān)憂樓市交易太過火熱，中國主要城市中的大多數(shù)都在想方設(shè)法為市場降溫。當(dāng)時(shí)，地方政府部門聯(lián)起手來在限購、限售、限貸、限價(jià)上出臺了無死角的政策補(bǔ)丁，以確保住宅的售價(jià)不至于上漲太快。

監(jiān)管層的動(dòng)機(jī)在于抑制投機(jī)，打擊將房子作為一種投資品，但是，這些外科手術(shù)式的調(diào)控既限制了交易，又控制了流動(dòng)性。被全方位無死角壓制的市場并不是一個(gè)長久健康的市場，當(dāng)市場逆轉(zhuǎn)時(shí)，這些政策也將擇機(jī)退出。

我們了解到，在過去幾天，設(shè)計(jì)頂層制度的政府部門認(rèn)為逐步松綁的時(shí)機(jī)已到，他們指引地方住建局對過于嚴(yán)苛的政策做出調(diào)整。限購限售等政策的退出思路是讓主要的一二線城市遵循因城施策的原則，在限購限售等政策松綁上有更自由的空間。

從2009年、2014年的地產(chǎn)下行周期來看，這些政策的退出對改變市場太過冷清的局面有立竿見影的效果。

截至2022年2月份，在新房銷售上，中國前百強(qiáng)房企的銷售額已出現(xiàn)連續(xù)8個(gè)月的負(fù)增長，數(shù)量眾多的頭部房企的銷售額也出現(xiàn)了腰斬。而在存量房交易上，占據(jù)市場份額最大的貝殼找房第四季報(bào)顯示，這家公司在當(dāng)季的總交易額同比減少了34.6%。

2021年3月，中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清對房地產(chǎn)泡沫發(fā)出警告，稱泡沫已經(jīng)變得“非常危險(xiǎn)”，而今年3月份，他認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)，這是一個(gè)明確的信號。

目前，在中國四個(gè)超一線城市中，上海、廣州、深圳都實(shí)行了住宅限售政策。深圳于2018年規(guī)定商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)證后3年內(nèi)限售、商務(wù)公寓5年內(nèi)限售；廣州則是2017年規(guī)定商品住宅取得不動(dòng)產(chǎn)證2年后才可轉(zhuǎn)讓；上海在2021年3月份規(guī)定購買新建住房在網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

而超過40個(gè)一二線城市則在4、5年前也爭先恐后出臺了類似的限購限售政策，一些經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的低能級城市也參與其中。比如，在河北保定，政府在出售一宗土地時(shí)要求購房者在取得產(chǎn)權(quán)證后十年內(nèi)不得出售；在湖南長沙，所有新房在網(wǎng)簽后6不得出售。

在限價(jià)上，地方政府對新房項(xiàng)目大多都提前設(shè)置了最高限價(jià)。深圳甚至史無前例的對二手房設(shè)置參考價(jià)，把參考價(jià)作為銀行在批準(zhǔn)房貸時(shí)的評估依據(jù)。

這些政策都是在“因城施策”指引發(fā)出之前出臺的，當(dāng)時(shí)，地方政府幾乎是一刀切、運(yùn)動(dòng)式的互相效仿，并未根據(jù)各自區(qū)域的實(shí)際情況。

2020年，有六個(gè)城市曾鼓足勇氣試圖在限購限售上做出松綁，但當(dāng)輿論關(guān)注后幾乎是在一夜之間就無一例外撤回。

這種情況導(dǎo)致了一些戲劇化的情景。過去兩年，很多城市的市場監(jiān)管部門最初是限制開發(fā)商售價(jià)過高，但當(dāng)開發(fā)商試圖降價(jià)促銷時(shí)，他們則以“惡意降價(jià)”為由予以罰款。

嚴(yán)格的限售限購在2021年下半年造成了市場的快速冷凍，2021年9月份70個(gè)大中城市的新房均價(jià)環(huán)比下跌，這是六年多來的第一次。尤其是當(dāng)恒大等頭部企業(yè)出現(xiàn)暴雷，導(dǎo)致市場對期房能否按時(shí)交付出現(xiàn)悲觀預(yù)期，這極大影響了購房者出手購買期房的信心。

河南鄭州及遼寧沈陽在過去一段時(shí)間里已經(jīng)在限售限購限貸的松綁上邁出一步，且至今并無撤回。

然而，潛在買家重返市場的意愿可能沒有預(yù)期那樣強(qiáng)烈，地方官員們眼下面對的是一個(gè)完全逆轉(zhuǎn)的市場，他們正調(diào)轉(zhuǎn)頭思考如何讓昔日的繁榮早日重現(xiàn)。