2021年1月，盛邦集團拿下面積約31畝的東環大道南段西側C-2地塊，正式宣告進入柳州市場。上述C-2地塊是東環大道南段西側（八中東側）片區土地熟化項目的首期供應地塊，整個土地熟化項目占地面積大約100畝。

　　實際上，早在2017年下半年左右，盛邦集團即深度介入和運作東環大道南段西側（八中東側）片區土地熟化項目。彼時，柳州樓市形勢大好，盛邦集團似乎也急不可耐的想要分一杯羹。

　　只是土地熟化項目過程比較漫長。從2017年下半年開始運作東環大道南段西側（八中東側）片區土地熟化項目，到2021年1月首期地塊正式供應，足足用了3年多的時間。這期間，柳州樓市也跟著全國行情一路降溫，房價高光不再，有個別片區的房價現如今甚至跌至“腰斬”。

　　盛邦集團入柳首盤，誕生得似乎生不逢時！

　　01

　　銷售額嚴重注水

　　開盤宣稱賣了8千萬，實際上只有3千萬左右

　　盛邦集團在拿下上述土地熟化項目首期地塊后，正式定案名為盛邦書香里。2021年10月1日，盛邦書香里的城市展廳正式開放，同年12月份營銷中心開放。

　　2022年1月16日，盛邦書香里首期正式開盤，推出了3號樓共計189套住宅房源。開盤當天，盛邦書香里發布宣傳海報吹噓稱“單日勁銷8000萬”！

　　但是，據我的好朋友九伍二柒掌握的信息顯示，盛邦書香里所宣傳的銷售金額嚴重注水，實際上開盤當天只賣了30套左右，

　　丨銷售金額大概只有3000萬！

　　其實，截止到今日（2022年2月12日）發文時，雖然距離盛邦書香里開盤已經將近“滿月”，但據柳州房產交易所官網顯示，其亦不過只賣了35套住宅，銷售金額估摸約4千萬左右。

　　怎一個慘字了得！！！

　　▲盛邦書香里曾吹噓首開單日勁銷8千萬，實際上至今銷售額也僅4千萬左右

　　盛邦書香里為什么不香呢？

　　02

　　盛邦書香里，戶型除了“小”就是“更小”

　　從位置來看，盛邦書香里位于柳州市八中的東北側，距離非常之近，將來初中大概率或將劃歸八中學區。

　　事實上，八中學區也是盛邦書香里項目最最最重要的一個賣點！

　　但是，從2022年秋季學期起，柳州市有部分學校先行實施“對小學、初中適齡學生入學使用的房屋實行鎖定，一套房屋小學鎖定6年、初中鎖定3年”的學位鎖定政策。簡單來說，學位鎖定就是以住宅產權為依據，學區內一套住房只允許一戶住戶的孩子申請學位，如同一套房有多個孩子申請學位，必須是相同的家長。

　　魚峰區先行實施學位鎖定的學校共有兩所，分別是柳州市德潤小學和柳州市箭盤山小學。其中箭盤山小學位于八中對面，距離盛邦書香里也很近。雖然目前八中暫未實施學位鎖定，但有分析認為不排除后續八中也實施學位鎖定的可能性。

　　據業內人士指出，學位鎖定后，學區房的輪轉受阻，在一定程度上遏制了對學區房的炒作。這，或許是盛邦書香里不那么香的其中一個原因！

　　其次，縱觀盛邦書香里的戶型，給人的整體感覺除了小，就是更小！

　　比如下面這個104㎡的三房戶型。

　　▲盛邦書香里約104㎡戶型

　　這個戶型的次臥減去墻體厚度后，房間凈寬大約只有2.7米，不計算飄窗在內，室內面積大約只有8.7㎡。書房室內使用面積則只有大約6.7㎡，客廳凈寬度大概3.3米，顯得較為擁擠。

　　不過，對于盛邦書香里來說，沒有最擁擠，只有更擁擠。比如下面這個盛邦書香里87㎡的“袖珍”三房！

　　▲盛邦書香里約87㎡戶型

　　這個戶型，客廳凈寬大約只有3.3米，主臥凈寬大約2.8米，次臥凈寬大約2.5米，另外一個次臥雖然利用陽臺“偷”了一部分面積，但凈寬大約只有2.1米……如果在次臥擺放一張2米長的床的話，連轉身都困難！

　　可以看出，盛邦書香里的戶型是非常緊湊的，并非改善舒適戶型，目標客戶主要面對剛需一族。不過，盛邦書香里的價格卻并不剛需，大概賣1.2-1.3萬/㎡。

　　話說，在戶型上沒有亮點，也沒有江景、公園等加持，品牌也不夠強大，僅僅憑借挨著八中這個唯一優勢，盛邦書香里就敢賣這么高的價格，膽子也真是夠肥的。

　　只是，看到現如今奇差的銷售業績，不知道盛邦書香里的膽子能不能一直肥下去！

　　03

　　最后說幾句。

　　其實，盛邦書香里這個位置還是比較尷尬的，周邊環境談不上好，競爭也比較大的。相對來說，再往東的靜蘭片區，環境更好、更宜居，優秀的樓盤也不少，如新葉城、彰泰江城等品質都很不錯，價格也遠沒有盛邦書香里這么離譜。或者往北的河東片區，1.3萬/㎡的價格同樣有不少的樓盤可供選擇。

　　再說了，一個銷售額嚴重注水的樓盤，你覺得它值得消費者信賴不？！

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