分化的深圳樓市下，只見新人笑，不見舊人哭。

這兩天聽說深圳房價今年跌了，阿勇特意從老家給深圳的朋友打了個電話。

在深圳羅湖做過兩年多快遞員的阿勇，今年6月決定離開深圳，回到老家江西，原因很簡單：“深圳房子買不起，也沒在深圳賺到多少錢，還有三個孩子都在老家。”

深圳的朋友告訴他，深圳房價今年跌沒跌不知道，倒是聽說羅湖年底多了很多個新樓盤，不過中介說都在降價，應(yīng)該也賣不好。

阿勇好奇追問：降價？那是賣多少錢？

朋友答：估計八九萬吧。

阿勇冷笑了一聲：“有病吧？窮人又買不起，深圳富人也看不上。”

盡管我們都知道，羅湖樓市之冷非一日之寒，但如此的一針見血，也確實點破了羅湖新房市場當(dāng)下的那一份尷尬。

在深圳樓市今年最后一個月的推盤潮中，被評論為“折后賣出光明價、龍崗價”的羅湖新房，同樣被不少羅湖業(yè)主詬病：目前這些羅湖一手樓盤，一個爭氣的都沒有。

當(dāng)南山深鐵懿府1260批客戶搶購648套房源時，羅湖的翠園華府289套房源只有59批認(rèn)籌客戶；

當(dāng)福田深業(yè)中城中簽率僅34%，被稱為“最難搖項目”時，羅湖的東海富匯豪庭中簽率超過1786%，閉著眼選房都會犯選擇困難癥；

當(dāng)羅湖獨(dú)樹陽光里為吸引眼球打出5.8萬/平起的開盤價時，龍崗頤安都會中央開盤均價5.6萬/平，375套房源當(dāng)天售罄。

當(dāng)多年來穩(wěn)坐深圳“神盤一哥”的華潤城都不再迎來開盤日光的時候，羅湖的新盤們，就差罵罵咧咧退出群聊而已了。

01

認(rèn)籌221批賣出238套？

益田御龍?zhí)斓?4年舊改終熬出頭

操盤手益田集團(tuán)卻已錯過地產(chǎn)好時候

12月24日，羅湖益田御龍?zhí)斓仨椖块_盤，從當(dāng)晚開發(fā)商發(fā)出的“勁銷海報”上看，項目開盤當(dāng)天賣出了238套房源。

12月17日，該項目獲批預(yù)售并且公布銷售方案，共備案708套住宅，交房時間為2024年9月份底。

按備案總套數(shù)708套來算，御龍?zhí)斓卮舜蔚拈_盤去化率為33.6%。

另一方面，也有中介傳出的市場監(jiān)控報告顯示，益田項目當(dāng)天去化套數(shù)實際或只有為150套，去化率約21%。

有觀點認(rèn)為，由于近期羅湖市場客戶量減少，且項目所處區(qū)域正處于低價競爭的內(nèi)卷態(tài)勢，羅湖本地客戶分流較為嚴(yán)重，因此導(dǎo)致益田項目開盤去化不佳。

更有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，按照益田項目12月21日公示的“入圍完成意向登記及保證金凍結(jié)客戶名單”看，708套房僅有221批認(rèn)籌客戶，是一個少于開發(fā)商所宣傳的開盤賣出238套的數(shù)量。

其次，盡管可能存在開盤線上選完房后，開發(fā)商線下另外通知未凍資的客戶進(jìn)行現(xiàn)場選房的情況，從而達(dá)到221批客戶選走238套房的結(jié)果，

但該業(yè)內(nèi)人士指出，無論是認(rèn)籌客戶100%開盤認(rèn)購、零棄選，還是通知客戶當(dāng)天可到現(xiàn)場線下選房，在當(dāng)前的深圳新房市場特別是羅湖市場上，實現(xiàn)開盤銷售套數(shù)大于認(rèn)籌客戶數(shù)量，可能性和真實性應(yīng)該都是極低的。

記者發(fā)現(xiàn)，上周與益田御龍?zhí)斓仨椖肯喔粢惶扉_盤、位于寶安沙井的瓏灣上城花園，推售508套住宅，認(rèn)籌入圍客戶共403批，開發(fā)商12月26日宣傳海報的開盤結(jié)果是，去化367套房，開盤去化套數(shù)也并沒有高過前期認(rèn)籌客戶數(shù)。

實際上，作為今年羅湖入市新盤的性價比第一梯隊，益田御龍?zhí)斓氐拈_盤無論是賣出238套還是150套，或許均沒有能達(dá)到市場對這個項目的原先預(yù)期，甚至開發(fā)商本身對這個項目的銷售目標(biāo)。

熟悉深圳新房市場的中介告訴記者，益田御龍?zhí)斓刈鳛槟绢^龍舊改，從2010年列入深圳首批城市更新單元計劃，如今11年過去好不容易熬到能賣了，卻又碰上了11年以來最差的市場環(huán)境，算得上是深圳最典型的“命運(yùn)多桀項目”。

“實際賣得好不好，看益田這個項目接下來會不會打折、或者啟動三級市場中介轉(zhuǎn)介就知道了。”

中介市場的如此看法并非極端，一方面，為了沖刺年度業(yè)績開發(fā)商打折促銷或啟動轉(zhuǎn)介在今年的深圳市場并不少見，

另一方面，是因為十幾年來，開發(fā)商益田集團(tuán)在木頭龍項目上的投入和付出實在是太多了，益田集團(tuán)迫切地需要這個深圳項目的開發(fā)銷售帶來現(xiàn)金流回血。

益田御龍?zhí)斓仨椖康那吧怼澳绢^龍舊改”，是羅湖乃至深圳的舊改浪潮中，一個非常有故事的同學(xué)，那些年，它就像深圳城市建設(shè)的一道傷疤，裸露在市中心，“十年改不動”，成了深圳人提起木頭龍的第一印象。

據(jù)南方都市報2019年的系列報道，木頭龍小區(qū)始建于1980-1982年間，占地面積約為7.7萬平方米，拆遷房屋棟數(shù)共61棟。自2010年列入市城市更新計劃，直到2018年，由于4戶業(yè)主未簽約，項目仍未進(jìn)入實施階段，之后一直未有進(jìn)展。

而已簽約的1336戶業(yè)主，因為項目遲遲無法推進(jìn)而有家難回，到處租房搬家，過著居無定所的生活，更有49名業(yè)主在等待中遺憾離世。

2019年8月初，羅湖區(qū)發(fā)布木頭龍片區(qū)零星房屋征收提示，項目才有了新的突破。對于那些在外漂泊的業(yè)主來說，回家的腳步才終于更近一步。

而對于開發(fā)商益田集團(tuán)來說，自2007年進(jìn)駐木頭龍小區(qū)進(jìn)行改造意愿意見征集，彼時的羅湖地位和木頭龍，均讓益田集團(tuán)乃至業(yè)內(nèi)公認(rèn)項目一旦建成，利潤可觀。

殊不知，益田接手的，原來是一個堪稱深圳“史上最難”的舊改項目。

后來的十幾年里，益田集團(tuán)始終將該未動工的舊改項目緊握在手中的代價，據(jù)悉便是每年僅是為業(yè)主支付的租房補(bǔ)貼，就要高達(dá)上億元，

不僅屢屢傳出資金鏈緊張問題，伴隨著在多元化轉(zhuǎn)型路上的不順，益田集團(tuán)元?dú)獯髠絷牐?jīng)與萬科中海等房企齊名的江湖地位也一去不復(fù)返。

更要命的是，回過頭來，益田集團(tuán)已經(jīng)錯過了那十年中國房地產(chǎn)擴(kuò)張的黃金時期與機(jī)會。

如今的益田的御龍?zhí)斓兀谧哌^14年風(fēng)風(fēng)雨雨的舊改路后，能否成為深圳城市更新探索的新樣本外界尚未可知，

但益田集團(tuán)的過去十余年，無論舊改或是轉(zhuǎn)型，都無奈成為了“房企規(guī)模化發(fā)展和多元化轉(zhuǎn)型的反面教材。”

02

賣出龍崗價的獨(dú)樹陽光里

讓首批業(yè)主怒虧一百萬的翠園華府

開盤一個半月僅備案16套的東海富匯豪庭

羅湖，不斷滑鐵盧。

獨(dú)樹陽光里為羅湖獨(dú)樹村舊改項目，2013年納入《2012年深圳市城市更新單元計劃第五批計劃》。

12月10日，該項目獲批預(yù)售許可證，共備案455套住宅，備案均價約7.9萬/平。

值得注意的是，這又是一個羅湖乃至深圳四季度“一拿預(yù)售就大打折扣”的典型樓盤之一。

在獲批預(yù)售后，獨(dú)樹陽光里項目官方打出宣傳海報——“折后單價約5.8萬/平起”，比最低備案價都要降了約1萬/平，一度被媒體稱為“新房降價天花板”。

12月18日，該項目進(jìn)行線上選房，308批凍資客戶選455套房，有開盤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，獨(dú)樹陽光里開盤去化147套，去化率32.3%。

業(yè)內(nèi)人士表示，整體上看，獨(dú)樹陽光里項目的實際折后價格，在7.1萬/平左右，“由于這個樓盤價位較低，9折賣房，購房者的看房熱情還不錯。 ”

然而，開盤降價事小，開盤后降價事就大了。

這頭，獨(dú)樹陽光里打出9折賣房，相隔不遠(yuǎn)、同為四季度新盤的翠園華府則直接來一招“你做初一、我做十五”——直接喊話備案價直降80萬賣房。

公開資料顯示，翠園華府項目于10月25日開盤，均價8.88萬/㎡，推出289套房源，只有59批客戶認(rèn)籌。

開盤不到兩個月，被迫內(nèi)卷降價，賣房的中介一下輕松了，可10月份剛買房的業(yè)主們一下崩潰了。

有疑似項目業(yè)主在網(wǎng)上發(fā)帖稱，自己10月買了翠園華府的房子，12月就迎來開發(fā)商搞促銷，迎來房子總價直降50-100萬的“噩耗”。

帖子發(fā)出，還引來有同樣遭遇的業(yè)主回應(yīng)，“要不一起去鬧”。

據(jù)了解，翠園華府12月為妥妥的“真降價”，開發(fā)商給出的折扣力度很大，大部分房源都打了9折左右，有些甚至低于9折出售，實際上算下來一套房在備案價基礎(chǔ)上優(yōu)惠了80-150萬。

曾幾何時，翠園華府項目的購房誠意金凍結(jié)高達(dá)300萬，令很多福田南山新盤都甘拜下風(fēng)，更讓不少深圳購房者產(chǎn)生了“會不會是我高攀了”的錯覺，要知道，這個樓盤實際上70%的房源，首付都無需300萬那么多。

然而，降價賣得動事小，降價還賣不動，事就大了。

年關(guān)將至，12月以來深圳樓市促銷聲四起，在“羅湖新盤降價群”里的老朋友，還有位于羅湖蓮塘的東海富匯豪庭項目。

該樓盤被稱為“深圳打新史上最高中簽率”的樓盤，12月開始推出“94折特價房，其中最高可省69萬”。

然而，正在上演冰與火之歌的深圳樓市，94折的促銷力度似乎仍未能拯救“消化不良”的東海富匯豪庭。

據(jù)南方都市報報道，談及東海富匯豪庭的促銷問題，深圳某十年從業(yè)經(jīng)驗的中介告訴南都記者，

“就目前這個行情來說，如果特價房源短期內(nèi)依舊賣不動，這近1000套推盤量，說不定要賣個一兩年。”

而降價的背后，是項目開盤當(dāng)天的實際去化率可能比想象中的還要低。有市場監(jiān)控數(shù)據(jù)則顯示，該項目開盤當(dāng)天去化12套，開盤去化率約1.3%。

截止至12月28日，記者查詢深圳市規(guī)土委官網(wǎng)看到，東海富匯豪庭備案的房源中，僅有9套顯示“已簽認(rèn)購書”，4套顯示“已備案”，另有3套顯示“已錄入合同”，共計16套，其余房源均為期房待售。

按備案了911套住宅房源來算，自11月13日開盤以來，一個半月過去，東海富匯豪庭項目的去化率只有1.7%。