上一篇文章，蔚藍講到，樓市行情開始分化，也就是發生內卷。

有些讀者不理解，樓市為什么會內卷？

其實樓市和網購的內卷邏輯是相似的。

接下來，蔚藍就好好盤一盤它們的相似之處。

網購增量放緩

今年天貓雙11賣了5403億，表面上看數據不錯。

但和以往雙11結構不一樣。

往年雙11很多賣家能賺錢，今年賺到錢的少：

銷售額集中在李佳琪和薇婭這幾個頭部主播身上。

因為往年天貓是有用戶增量的，各個賣家都能吃飽。

現在網民增量基本到頭了，天貓的增量也已經到頭了，進入存量搏殺階段。

流量不夠了，又不去中心化，就會發生內卷，導致只有大IP能吃飽。

樓市同理。

存量的搏殺是殘酷的，重慶二手房行情已經出現了向頭部聚集的情況。

人口增量放緩

今年重慶房價走勢和天貓雙11銷量一樣：

也是漲了的（二手房成交中位數漲了），但是漲勢集中在小部分樓盤。

重慶樓市走勢從2018年的全面開花，縮減到現在的點狀行情。

行情分化的根源是城市化率高、經濟增速放緩、發展空間收窄。

2020年末，中國常住人口城鎮化率超過60%，預計2035年中國城鎮化率將升至72%。

2020年，重慶全市常住人口城鎮化率達到65%。

未來15年的時間，也就大概10%的上升空間。

重慶樓市本身供應量就大，但是要進城的人沒那么多了。

需求沒那么大了，供應必然過剩。

并且，樓市體量大了，對拉動樓市的資金量要求也很高。

2008年，中國樓市總市值只有4萬億，4萬億救市，可以讓房價普漲。

今年樓市總市值已經超過了450萬億元，現在投入4萬億，樓市都聽不到響。

這種局勢，必然導致，很多房產會失去投資價值。

9成房產無投資價值

蔚藍之前在文章中提過，在重慶投資房產是hard模式：

低價區有風險，高價區也有坑。

例如學*大道69號，組團多，產品多，有高層有洋房還有別墅。

正是低價區有風險，高價區有坑的類型。

重慶今年5月二手房成交單價中位數1.36萬/㎡，總價中位數大概112萬。

學*大道69號美*成真組團小三房的價位，差不多就是112萬左右。

這個價位是重慶成交最多的二手房價位。

然而在今年這一波行情中，美*成真的房價基本原地踏步。

這就引出蔚藍的第二個結論：

重慶9成以上的房產無投資價值。

不要認為9成是危言聳聽，重慶房子那么多，剩下1成的數量也不少了。

那么這1成房子都長啥樣？

樓市進入改善時代

今年上漲明顯的二手樓盤主要聚集在北濱路沿線、照母山、中央公園這三大板塊。

這些樓盤大部分都是2015年之后的次新盤。

也就是說這些樓盤有一定改善成分，小部分樓盤還有學區加持。

蔚藍去年提過，重慶樓市已經逐漸步入改善時代：。

樓市李佳琪&薇婭現象還會加劇。

太剛的樓盤，以后的漲幅可能會沒眼看。

上面說了，重慶今年5月二手房總價中位數是112萬。

現在112萬買三房，能買到什么好產品？

別說112萬買三房，現在112萬買兩房，都不容易買到好產品了。

蔚藍之前提醒過，投資房產，房價一定要突破二手房成交總價中位數。

因為這個價位的樓盤普遍缺乏改善基因，很難在未來的二手房市場競爭中取勝。

卷王之王樓盤

對于蔚藍的觀點，有些人是不服氣的：

自己住的樓盤要地段有地段，要地鐵有地鐵。

各方面還行，怎么在蔚藍眼里就不行了？

也沒別的原因，就是重慶樓市供應量太大了，內卷嚴重。

有很多好貨，把你的房子比下去了。

好貨太多，必須從好貨里挑尖貨。

不是足夠優秀的樓盤，就無法脫穎而出。

什么是優秀：

地段佳、品質好、供應量少。

以上三者是必須同時滿足的。

今年這一波明顯上漲的樓盤全都符合這種特點。

貨比貨得扔

競爭者多了，一般優秀已經不行了，市場要的是特別優秀。

人無我有，人有我精的那種優秀。

還想投資房產？只有尋找卷王樓盤。

現在，你可能會對這篇文章有更深的體會了：

樓市已經進入下半場，買房邏輯變了。

如果不改變思維，那么樓市就不再是提款機，反而可能會變成碎鈔機。