文 | 九棟

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綠地裁員40%？綠地回應(yīng)：我們只是在小幅度的優(yōu)化。

對于綠地而言，今年的寒冬似乎來的有點(diǎn)早。

今年8月，有消息傳出，綠地集團(tuán)正在籌劃裁員， 裁員比例達(dá)40%。倘若傳言屬實(shí)的話，按照去年年報(bào)中綠地員工總數(shù)為86251人計(jì)算，意味著 預(yù)計(jì)裁員人數(shù)將超過30000人！

8月24日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道：針對綠地裁員40%的傳聞，綠地控股知情人士對記者透露，綠地應(yīng)對目前行業(yè)大環(huán)境采取了積極手段， 的確有做出優(yōu)化人員的動作，但不會是如此大的比例。

“真有這么大的比例，整個公司就停擺了，只能說小幅度吧”。

大房企的主動求變或與行業(yè)變化息息相關(guān)，綠地的“人才洗牌”或是 為實(shí)現(xiàn)人力成本消耗的減少與人均效能的提升。

但在主流房企中，爆發(fā)大規(guī)模的人事調(diào)整傳聞，這種現(xiàn)象以及背后的原因本身也非常值得探究。

“非典型國企”綠地，近期有點(diǎn)不太平。

▲圖源：綠地官網(wǎng)

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一個不走尋常路的國企。

1992年7月18日，上海市綠地開發(fā)總公司正式成立，這是綠地集團(tuán)的前身。

之所以叫綠地， 據(jù)了解，是因?yàn)樗缙诔袚?dān)了一部分上海市的綠化任務(wù)。

▲圖源：網(wǎng)絡(luò)

2001年12月， 綠地在南昌的第一個項(xiàng)目“濱江豪園”正式啟動，打響了 綠地全國擴(kuò)張的“第一槍”

2012年7月，綠地成為國內(nèi)第一家上榜世界500強(qiáng)名單的房企。 這個成績還是非常亮眼的， 因?yàn)?直到2015年，在世界500強(qiáng)的榜單上，才開始陸續(xù)有了其他中國房企的身影 。

2014年 ，綠地銷售金額超越了萬科，成為當(dāng)年 開發(fā)商規(guī)模之王 。

2015年 ， 綠地成功借殼金豐投資登陸上交所 ，市值達(dá)到3000億元，成為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)板塊的第一股。

有媒體形容綠地上市為” 中國資本市場里孤例式的盛宴 。”

▲上海綠地市西科技園效果圖 圖源：綠地官網(wǎng)

綠地的“混改模式”成為近幾年全國改革的重要模板，同時(shí)也為綠地的發(fā)展帶來了強(qiáng)勁動力。

綠地的“混改模式”為 國有資本、社會資本、員工持股三角股權(quán)架構(gòu) ， 與 格力目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)有諸多相似之處 。 這種結(jié)構(gòu)有利于各種資本參與企業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，從而促進(jìn)企業(yè)市場化機(jī)制的完善。

綠地掌門人張玉良曾說：“ 作為一家大規(guī)模企業(yè)，把業(yè)務(wù)單一放在房地產(chǎn)上，是非常危險(xiǎn)的，所以它需要向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 。”

目前，綠地已逐漸形成了 以地產(chǎn)和基建為主業(yè)，金融、消費(fèi)、健康協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。

▲截圖來 源： 綠地官網(wǎng)

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高速發(fā)展下，不容忽視的問題。

伴隨著綠地的快速發(fā)展與擴(kuò)張，綠地存在的一些問題也不可忽視。

據(jù)新地產(chǎn)網(wǎng)上查詢到的資料顯示：2015年綠地總體負(fù)債規(guī)模只有5286億。2019年，綠地負(fù)債合計(jì)已經(jīng)達(dá)到了10143億人民幣，其中流動負(fù)債居多，達(dá)到了8297億人民幣。

負(fù)債已達(dá)萬億，著實(shí)是一件令綠地頭疼的事。

而在之前的地產(chǎn)類分析稿件中，我們都會提到“三道線政策”。

據(jù)綠地2020年年報(bào)顯示：截至2020年末，綠地貨幣資金約1034.7億元，同比增長16.4%，現(xiàn)金短債比為0.97，資金流動性缺。

綠地是TOP50強(qiáng)房企中三條紅線全中的國企，壓力確實(shí)比較大。

早期的快速擴(kuò)張為綠地留下了高負(fù)債問題。對于綠地而言，降負(fù)債將是其長期的經(jīng)營目標(biāo)。

或?yàn)榱司徑庳?fù)債的危機(jī)，綠地進(jìn)行了一系列降負(fù)債的操作。

比如： 頻繁出售資產(chǎn)，騰挪出售資產(chǎn)來解局。

以2021年來說 （以下為部分出售信息）。

2021年6月25日，綠地控股全資子公司上海綠地酒旅集團(tuán)與金輝控股的子公司北京金輝簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬將子公司持有的上海九龍賓館有限公司100%股權(quán)出售。

2021年7月6日，綠地控股與花樣年控股簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，綠地控股擬將全資子公司上海綠閔物業(yè)管理有限公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給花樣年控股。

比如 ： 暫緩拿地。

根據(jù)綠地2021年半年報(bào)顯示，在“三條紅線”與“集中供地”雙重政策下，綠地放緩拿地節(jié)奏，轉(zhuǎn)變拿地方式與開發(fā)理念，轉(zhuǎn)而更注重“現(xiàn)金流快回正”等質(zhì)量層面的要求。

新地產(chǎn)陜西在網(wǎng)上查詢的內(nèi)容顯示：據(jù)綠地內(nèi)部人士稱， 綠地目前將總部投資部門取消，已明確下半年暫緩拿地。

回看往昔，不免唏噓，不走尋常路的綠地，如今著實(shí)有點(diǎn)難。

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綠地與西安 。

2004年，綠地進(jìn)駐陜西。

入陜17年，綠地在陜西打造了 住宅、商務(wù)辦公、國際會展、星級酒店、高端公寓、生活綜合體等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，項(xiàng)目基本覆蓋了西安各大熱點(diǎn)區(qū)域。

最具代表性的項(xiàng)目當(dāng)屬 綠地在高新區(qū)錦業(yè)路CBD之作， 綠地在高新錦業(yè)路投資220億造了 西安·綠地中央廣場 。

綠地中央廣場涵蓋西安高端辦公「都市之門」、西北最高的雙子塔270米「綠地中心」、5A甲級辦公樓「綠地海系」、西安第二個會展中心「綠地筆克會展中心」、錦業(yè)路板塊唯一國際準(zhǔn)5星「綠地假日酒店」、頂級豪宅「海珀香庭」、大型住宅社區(qū)「綠地世紀(jì)城」等子項(xiàng)目。

▲綠地雙子中心 圖源：綠地西安微信公眾號

「綠地之樽城市綜合體集群項(xiàng)目」將在綠地筆克會展中心原址上進(jìn)行改造，總占地約為55.6畝，總投資約100億元。新建包括一棟380米超高層，兩棟180米超高層，一棟80米高層，建筑面積約1.8萬平方米，打造高新區(qū)錦業(yè)路CBD新地標(biāo)。

但目前綠地筆克會展中心還處于運(yùn)營中，何時(shí)改建目前還是個未知數(shù)。

▲綠地之樽效果圖 圖源：網(wǎng)絡(luò)

除此之外，綠地有也多個項(xiàng)目值得關(guān)注。

位于高新CID板塊的「綠地高新全球貿(mào)易港項(xiàng)目」總占地面積241畝，總投資約80億元，計(jì)劃打造集總部辦公、五星級酒店集群、國際商貿(mào)、大型會展、高端公寓為一體的大型商業(yè)綜合體。

據(jù)新地產(chǎn)陜西網(wǎng)上查詢的資料顯示：今年8月，西安高新區(qū)綠地全球貿(mào)易港（辦公）項(xiàng)目已封頂，玻璃幕墻正在安裝中。 （具體請以項(xiàng)目目前在建實(shí)際信息為準(zhǔn)，下同）。

▲綠地高新全球貿(mào)易港效果圖 圖源：綠地西安微信公眾號

位于高鐵新城核心區(qū)「綠地之心」，將建設(shè)三座超高層建筑，1棟350米超高層甲級寫字樓，一棟260米超高建筑和一棟200米超高層建筑。

項(xiàng)目打造集總部商務(wù)集群、精品商業(yè)、甲級寫字樓、高品質(zhì)酒店為一體的多功能復(fù)合型城市綜合體。項(xiàng)目已于2020年11月26日正式開工建設(shè)。

▲圖源：網(wǎng)絡(luò)

「綠地鉑睿中心」（綠地時(shí)空之門）是奧體中心周邊燈光聯(lián)控的重要組成部分，由綠地絲路全球文化中心和絲路全球貿(mào)易港兩部分組成。

絲路全球文化中心項(xiàng)目占地面積98畝，建筑面積約25萬平方米，建設(shè)內(nèi)容涵蓋絲路國際會議中心、絲路教育培訓(xùn)基地、大宗交易中心、律政總部大廈、絲路云總部大廈等。

絲路全球貿(mào)易港項(xiàng)目占地約106畝，是集國際貿(mào)易展示交易館、貿(mào)易港星級酒店、貿(mào)易港總部服務(wù)大廈、貿(mào)易港星級服務(wù)公寓、貿(mào)易港配套商業(yè)為一體的大型綜合群體。

▲ 鉑睿中心 實(shí)拍 圖源：綠地西安微信公眾號

綠地偏愛超高層，有“超高層締造者”之稱。 從2005年建成首座超高層南京「綠地中心?紫峰大廈」至今，綠地在鄭州、西安、廣州、濟(jì)南、合肥、南昌、北京打造了眾多超高層。

▲圖源：綠地官網(wǎng)

綠地在西安打造的超高層為「中國國際絲路中心大廈」，位于灃東新城， 498米的主體結(jié)構(gòu)將成為中國第8高樓。

據(jù)微信公眾號綠動西北發(fā)布的信息顯示： 9月29日，中國國際絲路中心大廈幕墻首吊啟動儀式在西咸新區(qū)灃東新城舉行。 截止2021年9月， 「中國國際絲路中心大廈」 主體結(jié)構(gòu)已施工至45層 ，結(jié)構(gòu)高度 約200米 。

「中國國際絲路中心大廈」 原本規(guī)劃為588米的地標(biāo)建筑，頗受大眾期待， 但 由于高令以及其他因素的影響， 最終收縮為498米。

綠地在其他城市的部分超高建筑，同樣將建筑高度做了縮減。

武漢的「綠地中心」規(guī)劃高度636米，最終以475米封頂收尾。南京江北第一高樓「金貿(mào)國際金融中心」，由600米也改為接近極限值的499.8米。

受限高令的影響，國內(nèi)超500米的摩天大樓或成絕跡。

▲綠地國際絲路中心大廈效果圖 圖源：網(wǎng)絡(luò)

大基建板塊是綠地主營的板塊之一。

據(jù)網(wǎng)上信息顯示：2017年9月，綠地宣告完成對西安建工集團(tuán)的控股，根據(jù)協(xié)議，綠地將作為戰(zhàn)略投資者以現(xiàn)金10.7億元對西安建工進(jìn)行增資并持有66%股權(quán)，西安市國資委持有34%股權(quán)。

據(jù)了解，西安攬?jiān)麻w項(xiàng)目為西安建工集團(tuán)參與建造。新地產(chǎn)陜西在綠地官網(wǎng)大基建板塊可以看到攬?jiān)麻w信息。

▲ 圖源：綠地官網(wǎng)

2020年綠地以284.08萬平方米的土儲，位居西安房企排行榜第二（排名信息來源于網(wǎng)絡(luò)）。

在重點(diǎn)區(qū)域與核心城市，綠地利用基建產(chǎn)業(yè)資源，著重推進(jìn)戰(zhàn)略性勾地。在西安，綠地是以產(chǎn)業(yè)勾地為主，少量城改拿地為輔。

2020年綠地在涇河新城、經(jīng)開二期、港務(wù)區(qū)等產(chǎn)業(yè)勾地，新增土儲規(guī)模最大。

▲綠地璀璨天城實(shí)拍圖 圖源：綠地西安微信公眾號

綠地的產(chǎn)品品質(zhì)如何？

新地產(chǎn)陜西在百度中輸入關(guān)鍵詞「綠地維權(quán)」，可查到綠地在全國眾多項(xiàng)目都發(fā)生了維權(quán)， 個別城市有部分項(xiàng)目已經(jīng)停工。

▲ 圖源：百度截圖

在西安，綠地同樣有停工的項(xiàng)目。

據(jù)網(wǎng)友爆料：2020年5月購買港務(wù)區(qū)綠地璀璨天城小區(qū)，購買后不到半個月時(shí)間就開始停工， 停工的原因說是高壓線路的原因 ，現(xiàn)高壓線路已經(jīng)落地，但綠地依然未復(fù)工， 每次去溝通，都是相互推諉。

▲ 圖源：新浪微博截圖

2021年3月，有購房者爆料：2019年在西咸新區(qū)綠地蘭亭公館購買了一套商品房，合同約定明年年底交房，去年因疫情影響，工程進(jìn)度非常慢，今年至今該項(xiàng)目都未開工，業(yè)主多次去施工現(xiàn)場都沒有看到復(fù)工跡象，給灃東新城反映得到的答復(fù)也是敷衍了事。現(xiàn)場工人說開發(fā)商拖欠工資因此無法開工！

▲ 圖源：新浪微博截圖

除此之外，綠地在陜西部分交付項(xiàng)目也經(jīng)歷過維權(quán)。

▲ 圖源：領(lǐng)導(dǎo)留言板截圖

2020年12月，西安綠地峰輝項(xiàng)目在交房過程中，被監(jiān)管部門的一紙通知叫停，原因是“未完工、未進(jìn)行消防、節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收”。

▲ 圖源：領(lǐng)導(dǎo)留言板截圖

綠地在西安的項(xiàng)目物業(yè)公司為綠地集團(tuán)旗下的「永綠物業(yè)」。據(jù)新地產(chǎn)陜西查詢，口碑較為一般。

▲ 圖源：領(lǐng)導(dǎo)留言板截圖

物業(yè)問題也存在于鄭州、長沙、徐州、南昌、上海等城市。

▲ 圖源：領(lǐng)導(dǎo)留言板截圖

從2004年至今，17年時(shí)間，綠地在陜西打造了多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，在陜西均是大手筆動作，我們看到了其深耕西安的決心。

作為老牌房企，綠地在陜西安已有多個項(xiàng)目交付，綠地打造的高新錦業(yè)路綜合產(chǎn)業(yè)帶如今已經(jīng)成為西安高新區(qū)最核心的區(qū)域，商辦產(chǎn)品「綠地中心」更是拉伸了西安寫字樓的格調(diào)。

不管是產(chǎn)品品質(zhì)，還是物業(yè)服務(wù)，陜西購房者綠地已是頗為熟悉，但這意味著個別產(chǎn)品存在瑕疵后，綠地的解決態(tài)度和速度，購房者也是可以看得見和清楚的。

我們認(rèn)可綠地帶給陜西的發(fā)展與變化，但也不能忽視部分項(xiàng)目存在的問題。

停工、交房問題.....站在購房者角度而言，自始至終都是希望自己的購房過程順利，至少從客觀角度而言，誰也不希望自己“總是維權(quán)”。

如今陜西已成為全國地產(chǎn)大鱷的競逐之地，品牌開發(fā)商PK時(shí)代早已來臨。如何pk，更多的是需要開發(fā)商靠產(chǎn)品質(zhì)量來說話。

綠地高頻的維權(quán)是對自身口碑耗損，陷入信任“深坑”。

如綠地掌門人張玉良曾說：“產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)的生命線，有時(shí)候企業(yè)被打倒是自己被自己打倒的。”

如果維權(quán)和品牌掛鉤，那么道路必然艱難。

若想在"競品質(zhì)”時(shí)代中取勝，在陜西持續(xù)扎穩(wěn)腳跟，綠地此時(shí)不改變，更待何時(shí)？

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踩盤報(bào)告

板塊分析

作者|九棟

主編 |王鵬飛